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你以为的抄底，正是别人的解套。

作者：余飞

来源：城市财经（ID：City-Finance）

01

小阳春来了？

最近关于小阳春到来的消息，各处都能看到。

从数据层面来看，进入3月份，行情的确有所起势。

据中原地产统计，3月2日～3日周末两日，北京二手房合计成交量约在1700套，相比上个周末1100套明显上涨，较春节前的周末成交量也普遍多了200～300套。而在刚刚过去的9日、10日周末两日，北京二手房成交合计达到2100套，10日接近1200套。

上海房地产中心交易数据显示，3月1日～3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之间，日均成交量为571.5套，是2月同期日均成交量（250套）的2倍以上。

深圳方面，2024年第9周全市二手房(含自助)录得1085套，环比增长14.1%。

2024年第10周（3.4-3.10），重点10城二手住宅成交量为14463套，环比上涨11.23%，同比下降35.9%。相较新房而言，二手房成交更具稳健特征，成交量已现环比“三连升”，同比降幅连续小幅收窄。

在这些数据下，中介和卖房博主们不亦乐乎，大肆宣扬楼市已经见底，抄底的时机已经到了。

小阳春真的来了吗？楼市真的见底了吗？

关于小阳春是否会来的问题，本号在之前的文章中分析过。

每年的三四五月，楼市基本都会上演一波小阳春，即便是冷场年份，这几个月的成交量也会比其他月份好一些。

其原因在于，春回大地，万物复苏，生机盎然，人的心情和外界相互照应，会产生一种对未来美好的错觉。

这个时间段，季节会影响一个人的判断。

更重要的是，春节过后，基本宣告新的一年各项工作开始。而这个时间段，宏观数据尚未公布，大家对未来这一年的经济预判，完全只能依靠对赌。大家的心理是，既怕买高，又怕踏空。

去年，又叠加了防疫措施全盘放开，给了大家很多错觉，所以我们看到，去年的小阳春，似乎让人感受到了楼市大牛要再度出现的信号。

去年，2月份是疫情放开后第一个正常的月份（1月份大家都在忙着给自己降温），压抑了许久的有钱的人需求集中释放，再加上当前价格处在底部，很多人涌入市场去捡漏。

但后来大家都知道，激情很快就消散了。

进入去年4月份，看着官方发布的数据才回过神来，原来经济和收入复苏没有想象得那么容易，于是很多人又立刻鸣金，继续作壁上观。

02

市场见底了吗

今年的剧情大致会与去年一样，而且很大概率上，回暖的时间比去年要短得多。

当下的回暖，是市场的一种试探叠加季节因素影响。

目前谈市场底，还为时尚早。

尽管进入2024年以北上广深为代表的头部城市加入到了救市大军中，2024年的救市操作会比2023年更频繁、更凶悍，但是：

第一，这些挤牙膏式的利好，市场早就产生了免疫力，波澜不惊，是市场的回应。

第二，相比于这些蝇头微利，更大的利空数据，可能让今年小阳春直接泡汤，即便不跑汤，今年的小阳春反弹力度也会非常弱。

都说楼市，短期看政策，中期看土地，远期看人口。其实人口不仅影响长期，更影响短中期，它对短中期的影响，是通过影响信心和预期。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口902万人，相比于2022年减少了54万人。

▲制图：城市财经；数据：国家统计局

新生儿人口持续下降带来了两个直接结果：

第一，人口通缩速度加快。

出生人口继续低于死亡人口。去年全国死亡人口1110万人。最终导致全国人口通缩提速，减少208万人。

第二，幼儿园在园人数和幼儿园数量不断减少。

幼儿园关闭潮，正在加速。

而且，这种影响已经延伸到了小学。

出生人口不断减少，短期内影响最大的便是楼市，是楼市最大的利空。

新生儿数量减少意味着什么？意味着学区房需求减少。买房的主要推动力，其实就是小孩上学、结婚、刚性居住与炒作。

当结婚的人逐渐下降，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落，最终冲击整个房地产市场的需求。

全国房地产供大于求，管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。

当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。

在供应过量，需求又不断萎缩的背景下，价格如何坚守？

所以，调整周期还远没到说结束的时候。

03

加速出货才是明智选择

所以，本号一直在建议：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买，做好心理预期即可。没有硬需求的人，不用急。

理智的业主，从去年开始，就在加速出货。从数据层面上也能感知到，去年以来中心城市的二手房挂牌量不断高企，北京、上海、广州、深圳、成都、西安、武汉、南京、苏州等城市的二手房挂牌量都创下了历史新高。

目前，主流城市的二手房业主，仍在加速挂牌。

比如北京，贝壳数据显示，截至3月7日14时，贝壳找房前台显示的北京挂牌二手房约为14.21万套，半个月时间挂牌量增加8000余套。

深圳方面，二手房挂牌量也在继续上扬。

《每日经济新闻》披露，2月武汉新增挂牌量环比上涨69.1%，湖州、沈阳等地二手房新增挂牌房源量也明显增多，环比涨幅分别为38.8%、14.7%。

整体来看，目前在链家平台上，已经有北京、合肥、杭州、广州等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、苏州、南京、天津五个城市的挂牌量已经突破15万套，重庆和成都更是超过了20万套。

很明显，一批眼明心亮的业主，又在借助被渲染的小阳春行情加速降价出货解套。

有人星夜赶科场，有人辞官归故里。你以为的抄底，正是别人的解套。

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