大家好,我是鸟叔,小鸟的鸟!
炸裂!一开年,就来了个“房地产超级月”!
昨天,广州发布重磅新政,核心区变相放开限购,一片哗然!
这个月,央行、住建局等部门纷纷发力,连出几大政策,不得不说为了2024年的经济指标数据更好看些,ZF真拼了!
我能猜到2024年ZF会出手,只是没想到第一个月政策就这么猛。
顶层要振奋楼市的决心已经非常明显,这番动作,是要翻天覆地!
赶紧!抄底就是现在!!!
记住一点,房地产是支柱产业,是很多人家庭资产的沉淀,ZF维护房产行业的安定,是必然。
刚出的2023年GDP数据,广州险胜重庆,而房地产占了广州GDP的大头,广州要保住前四的地位,必须要维护楼市,必须要保证销售。
最近楼市连出了三件大事,信号悉出,认真讲讲背后逻辑。
1、放开限购
核心,释放更多买房机会。
消息非常重磅,但这是大势所趋!
昨天的新政主要有三点:
1)120㎡以上不限购了。
2)本地居民房子出租备案/挂牌后,不算持有套数了(注意,这是重点)。
3)商业公寓不限定转让对象了。
重点看前两点。
第一,核心区放开是广州的滔天利好也是翻身的机会。
放开限购,那全国的有钱人必定优先选择广州。
对比起北京上海深圳,核心区动辄总价过千万乃至上亿的房产,广州核心区的门槛就显得平易近人的多了。
加上广州核心区目前在售的,很多都是最好、最优质的地块,势必引发抢夺,导入更多外地购买力。
第二,房子出租备案/挂牌后,等于不再查册,不再限制名额,相当于彻底解限!!
假如说之前置换会被名额限制住,那现在只要你有闲置的房子,有想卖的房子,不需要等出手,现在直接可以买。
不管你在限购区拥有的房子是120㎡以上还是小户型产品,只要你把房源挂牌或出租,则依然按首套执行。
对于目前核心区的小户型而言也非常友好,假如你考虑购置核心区小户型投资或资产配置,交楼后挂一个较高的价格,则这套房源不再占用名额,懂的都懂。
对于很多手上有资金但是被名额套牢的人群,非常利好,进一步释放广州本地的购买力。
这波放开限购从基本面上做了全面的击打,囊括了外地名额和本地购买名额,是全方位的解限,对于广州目前的楼市,强势增加了很多机会。
2、房票。
核心,释放购买力,有钱买房。
房票和旧改相关,新年伊始,房票重磅落地。
直白一点说,在一手市场里,房票=钱,房票落地相当于,直接这部分资金将直接进入楼市。
因为一手房的价格,本质上是由供求关系决定的,村民拿着房票,在有限期内要兑换成住宅,这一招能大大加快一手房的去化速度,流速加快,开发商有了利润才有涨价的根本。
反馈到市场大环境下,激发购买力和楼市信心是并存的,就像那句印证了无数轮的话:大家都是买涨,有人愿意买,大市都会跟着买。
3、降准。
核心,滔天大放水,要倒进楼市。
1月24日,央行行长在会议上宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点,此次降准将向市场提供长期流动性约1万亿元。
去年两次降准,总共也才0.5个百分点,而这才是2024年的第一个月,直接放了大招,ZF要救市的意图非常明显。
紧接着的1月25日,国家金融监管总局发布消息,将进一步优化首付比例、利率等个人住房贷款政策。
明眼人都能看明白,今年降息、降首付、降贷款门槛肯定是主旋律了,2024年是大搞经济的一年,刺激经济的野心已经呼之欲出。
中国历次放水,最终资金终将流入楼市,可以拭目以待。
三个重磅政策,总结起来就是:解决解决名额、消费动力、解决钱。
而楼市能不能起来,正是对应三个要素。
一个是人,也就是名额,足够的潜在买家。
一个是钱,这些买家都有钱买。
一个是信心,有人有钱,还要敢买,愿意买。
刚好一一符合,所以我说,这波政策正是广州要狠抓楼市的组合拳,拥有最好政策的现在,就是最好机会。
历经周期后,群众学精了,不再瞎买。
暴涨的时代过去,买入满足自住+保值的安全牌,放在未来,价值也能打败60%的资产。
安全牌怎么选?
一是地段;二是品牌;三是产品力。
1、地段
先看一组数据。
去年外围区域成交惨不忍睹,但核心区房子逆势而上。
近三年广州各区的成交占比,也从外围区域向核心区转移。
春江水暖鸭先知,高净值人群对经济变化方向的敏感度更高,去年市场迷离,但人们依然坚定用钱投票出来的区域,这类资产必然是最安全的。
加上广州放开限购,核心区必然爆火,记住,热度在哪里,未来的方向就在哪里。
2、品牌
前两年,市场把购房者教育得透透的,小型开发商暴雷的不计其数,很多人掏空六个钱包却遭遇烂尾。
现在的市场,值得相信的开发商名单里,绝对有港企的一席之地。
因为港企的开发模式和大陆的开发商不太一样,他们资金雄厚,注重品牌影响力,保交付、保兑现的能力更强(呈现的交标所见即所得,不会减配),以高品质的产品和服务脱颖而出、赢得市场,具有更强的品牌溢价能力。
选择项目,优先选择靠谱的开发商,非常重要。
3、产品力
2023年一手房的销售同比上涨,但二手房却不好卖,多项政策出台后,广州二手房的挂牌量剧增,去化周期长、成交价格持续拉低。
核心是,二手房的产品落后,受到一手产品的强势冲击!
你想,同样100㎡,二手房只有三个房,但一手房能有四个房,你会选择哪个?
可以得出结论,只有好的产品才能穿越周期,使用率高、布局合理的房子,即使放在二手市场,依然能打。
满足这两个点的产品,在现在与未来的市场上,会更加安全。
2024年过去接近一个月,手握资金的客户也逐渐出来看房,新政发布后,市场更是火热,如今市面上爆火的项目,也几乎满足强地段+优品牌+好产品这三个点。
以白鹅潭CBD实力红盘新世界·天馥为例,简单类比阐述下。
新世界·天馥自面市以来,在广州一直非常热;而受新政的触动,核心区解限,项目这两天更是人头攒动,非常火爆。
鸟叔的粉丝、来自深圳的L先生,在获悉广州新政后,马上驱车来看房,在我的陪同下,他看遍了广州中心四区的几大网红新盘,最终买入了新世界·天馥的126㎡。
他当年在低位买入前海,踩中了潜力区域的发展点,对核心概念区的感触很深,天河海珠越秀价格高、他认为已经提前透支了,已非最佳买入节点。
而白鹅潭CBD依然在兑现,未来还有无限潜力。在对比后,他对均好性强的新世界·天馥非常心水,未来白鹅潭规划、产业完全落地后,新世界·天馥的强产品、强配套必然是最先跑出的。
这也说明,新政发布后,真正的好项目,反应更加明显,客流量也相对更多。
1、地段强势
白鹅潭CBD是广州传统中轴的扛把子,也是广州未来的西部CBD,更是广州五个世界级地标商圈之一。(来源:广州荔湾发布)
拥有万象城、双太古的强势配置,地标配套三馆合一加持,是广州高端配套的第一梯队。
从地理位置来看,白鹅潭CBD是广州前航道的桥头堡,将兼顾起广州西部城市更新和珠江沿岸高质量发展两大引擎作用。
如今的白鹅潭,有总部区、有人文地、有高端住宅区,是一个蓄势待发的CAZ中央活力区。
新世界在白鹅潭CBD已经扎根20年,如今片区已经拥有地铁线路1号线、5号线、11号线、22号线、28号线(在建中)。
学校有西关培正小学等三所省一级,初中派位广州四中、广雅中学高中部。
地铁、学校、商业全部都是现成的配套,可以说,在地段上,新世界·天馥几乎没有短板。
2、品牌力强
假如地段决定一个项目的下限,那品牌力就决定项目的上限。
新世界在广州已经扎根多年,港企背景、资金雄厚,交付和圈层都非常突出,代表项目凯旋新世界、东塔K11、岭南新世界等都是当区域的标杆。
而强品牌力,对于项目的价值拔升有着决定性作用。
打个比方,在珠江新城东区项目不少,当年一手开售时,凯旋新世界卖8千/㎡,旁边恒大金碧华府卖6千/㎡,但十年后的现在,凯旋新世界早已突破30万/㎡,但恒大只卖12万/㎡,其区别正是品质感与业主。
靓丽的外立面、业主的素质、业主的身份地位直接影响项目的价值。
凯旋新世界
3、产品用心
均衡空间与生活智慧的产品+新世界的超强品质感,是新世界·天馥的大杀器。
建面约70-140㎡3-4房产品,能够做到厅房全南向的,在广州极少,而且新世界·天馥把产品落到细节,这种户型在二手市场更能站稳长线价值。
以两个突出户型为例。
约126㎡4房2卫,做到五开间朝南,这个户型在整个广州都非常罕见。
即使大家现在都在卷产品,但为了核心筒的排布,总避免不了有一两个房间朝北,但新世界追求极致,还是把房间全部排列在南面。
南向功能区多,采光面就足够长,约16.7米的南向采光面,对标200㎡大平层。
如今广州核心区120㎡以上住宅不限购,新世界·天馥126㎡空间均衡性和好用度都在线 ,在限购后极可能受到热销,是可以重点关注的户型。
约89㎡4房2卫,做到四开间朝南,三个房间全部朝南,双阳台的设计能够满足生活需求的细节。
这个户型是具有成长性的,中间两个卧室打通,能做成一个大卧室,一边做休息区,一边放置小孩的乐高、乐器,假如需要更多空间,也可以把墙砌回来,提供更多功能区。
整体而言,新世界·天馥极致又好用的户型,是能稳抓客户嗨点的重要因素。
加上新世界·天馥的装标也很能打,可以说非常感人,褒义词的感人,配备了豪宅才有的中央空调、新风系统、直饮水等,而且全部用的是松下、东芝开利、博世等世界一线品牌,能从细节感受到开发商给予客户的尊重感。
约138㎡户型样板间实景图
据鸟叔了解,已经有不少外地的有钱人打算趁过年坐飞机来广州看房,购置核心区资产了。
新世界·天馥实景图
限购放开之后,广州的市场热度的确高了很多,有感知力的人已经下场了,抓紧机会,就是现在!
广州底牌已出,楼市见底,秒定核心区域,优选安全牌,不会错。
新世界·天馥实景图
最后要提醒大家的是,新世界·天馥最近推出新春钜惠,趁现在赶紧出来看看,等外地壕客到了,项目热度继续上涨,说不准到时候就很难抢了!