你可能会觉得奇怪，恒大不是一直在卖资产、缩减规模、还债务吗？为什么这次1.4亿卖掉汕头项目，还能赚3亿多呢？这次恒大推出项目的操作又意味着什么呢？

一、现象：恒大为什么要退出这个汕头项目呢？

根据公告，这个项目的名字叫做汕头市恒明房地产开发有限公司，是恒大和澳大利亚红叶贸易有限公司合作的一个房地产开发企业，成立于2005年10月14日，恒大持股65%，澳方持股35%。

目前这个项目已经停工了，而且已经两年多了。恒大这次退出的原因是什么呢？其实很简单，就是因为恒大面临的流动性危机，没有足够的资金来继续开发这个项目。而且，这个项目的销售情况也不理想。

但是，这块地还有价值，也是这次能够实现交易成功的先决条件，一切都是建立在这个基础上的。

所以，恒大不行了，这些类似还有价值的项目，都可以得到处理，包括保交楼什么的。但是你试试看那些全部卖光住宅，剩下商业及车位的郊区项目，能不能保？其实就是这么个事。

二、分析：恒大以1.4亿卖掉汕头项目，却赚了3亿多！这是什么商业逻辑？

恒大退出了汕头市的一个房地产项目，却获得了巨大的收益。其实，这背后有一个非常精妙的商业逻辑，也体现了恒大的“退而不败”之道。那么恒大是怎么卖掉汕头项目的？

也就是说，恒大是把这个项目卖给了原来的合作伙伴，而不是卖给了外人。这样可以保证这个项目的合理性，避免了因为低价出售而导致项目贬值和损失，维护了项目的价值和利益。

可是，恒大是怎么从卖掉汕头项目中赚钱的？这就要说到这个交易的最精彩的部分了，那就是恒大和受让方之间的一些特殊的约定。

恒大预计，将就此次出售事项录得收益约人民币3.04亿元。但由于出售金额全部用于抵销转让方及其关联方对项目公司的部分债务，恒大将不会从出售事项中获得任何现金收益。

三、本质：从这个项目的处理经验看，这是其他地方今后保交付是一个重要方向

从表面上来看，这看起来像是恒大金碧江湾项目，但这个操作一看就是和国家反复提的保项目公司不保开发商的保交楼思路一致的。从这个项目就可以看到为何恒大最近两年烂尾的项目复工难和交付难，最重要的原因在于项目资金被恒大大规模挪用，导致项目极高的应付账款。

我们再看了和自己的销售额对比，最近三年交付的房屋大多是18年—20年所销售的，2018年恒大的销售面积是5243.5万平方米、2019销售面积5846.3万平方米，2020年8085.6万平方米，按照平均一套面积100㎡计算，光这三年所累积下来的应交付就接近200万套，粗略计算一下交付率也就40%左右，也这怪不得许家父子要去蹲班房了。

从这个项目的处理经验来看，其他地方今后保交付的一个重要的方向就是把烂尾项目和恒大做彻底的剥离，先剥离再盘活还有一线生机。

最后的话：不烂尾是最好的结果！

总之，对于恒大来说，用一个已经烂尾的项目换来1亿多现金，还顺带免了3亿多债务，属实也是血赚，这显然就是不破产的好处，让项目不烂尾就是最好的结果。同时，这也意味着恒大正在积极地调整自己的战略，优化自己的资产结构，减少自己的风险敞口，为自己的债务重组创造有利的条件。