本报记者 周雪松

5月17日，多部门再次打出楼市政策“组合拳”，央行更是带来重磅利好政策，保交房、去库存也进一步发力。特别是央行全面降低购房首付和房贷利率，取消全国层面首套和二套住房商贷利率下限，同时下调住房公积金贷款利率，在多重利好刺激之下，地产股随之大涨，不少人为之振奋。

利好政策的频频出台，给业界以信心。有业内专家对中国经济时报记者表示，现在楼市已经触底，回升向好可期。不过也有专家认为，楼市仍处于调整之中，需要出台更大力度的改革措施，方能实现企稳复苏。

新政有望对市场情绪产生更大带动作用

根据新政，首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套房首付比例调整为不低于25%。商业银行按揭贷款利率和公积金贷款利率创下历史新低。加上保交房、去库存协同发力，5月17日地产股迎来集体反弹，20多只个股涨停，资本市场信心提振也给楼市带来了积极影响。

尽管部分业内人士认为楼市还没有完成筑底，但贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰对中国经济时报记者表示，楼市已经触底企稳了，但是回升还需要时间。

对于未来房地产市场走势，北京市房地产学会常务副会长、码头智库创始人陈贵的看法也相对比较乐观，他在接受中国经济时报记者采访时表示，楼市拐点应该差不多快到来了。

“房地产市场已经下行三年多，而且我们看到政策在这个时点频出，也就意味着如果市场继续量价萎缩，那么政策还会继续加大力度。不论主观还是客观来看，现在都是底部。”李文杰对记者表示。

但他进一步指出，目前消费者还在观望，市场中不管是新房还是二手房，价格指标都是失灵的状况。新房有备案价，二手房有指导价。房地产市场应该恢复市场本来的价格信号，让消费者和监管部门真正地了解市场的走势。

“这样才能够实现债务出清，消费者的预期才能够根本地改变，市场才能够真正地触底反弹。否则，消费者还是有观望情绪，觉得价格可能还有再跌的空间。其实，我觉得是没有了。”李文杰补充道。

虽然最近一线城市松绑楼市限购，但某头部房企相关负责人在接受中国经济时报记者采访时表示，从政策效果来看“波澜不惊”。保利地产有关负责人也对中国经济时报记者表示，现在公司项目销售还可以，但是从整体市场来看，回暖向好的趋势还不明显。

在陈贵看来，当前政策还需要进一步发力，要趁热打铁，该出的政策一定要尽快出，一线城市房地产预期根本扭转，买房人就会下决心入市。

5月17日，央行、国家金融监督管理总局接连发布3条关于住房贷款方面的通知，从贷款利率、首付比例两方面进行调整。首套住房首付比例下调至不低于15%，二套房首付比例不低于25%。同时，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

中指研究院市场研究总监陈文静对中国经济时报记者表示，央行、国家金融监督管理总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，是落实4月30日中共中央政治局会议精神的重要部署，是适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展的具体措施，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。

此次政策调整后，首付比例、房贷利率均处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

“我认为，现在一线城市买房者不用等，因为现在投资投机性需求非常少，租售比比较低，且一线城市买房者需求基本都是刚需和改善型，所以我觉得现在买房是没有问题的，买房时机是到了。只是一线城市的板块分化比较明显，需要考虑选择哪个板块更好。”李文杰告诉记者。

沪深楼市率先回升向好可期

克而瑞集团董事长丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，2024年以来，整体楼市延续探底行情，供应持续缩量，市场虽然一度触底回升，但回暖程度不及去年同期，成交仍显低迷。但二手房因业主降价、挂牌量上升而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而分流了新房客群。

丁祖昱表示，目前二手房市场成交强于新房市场，如北京、厦门等城市二手房成交占比跃升至七成左右，较2023年明显提升。短期内市场购房需求的恢复还需要应对居民房价上涨预期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位等问题。

“在多重政策利好下，市场信心及预期有望逐步恢复，带动销量回暖，短期内市场成交或小幅放量。但整体来看，政策叠加和市场供求共同作用下，未来楼市将延续筑底修复走势。”丁祖昱表示。

国家统计局数据显示，1—4月份，70个大中城市新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。4月份，房地产开发景气指数为92.02。总体来看，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

在看到楼市承压的同时，也要看到一线城市特别是沪深楼市回升向好趋势相对明显。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第19周，重点15城新建商品住宅成交量为14685套，环比上升74.24%。由于第18周逢“五一”小长假，成交断崖式下滑，但接下来的一周随着假期影响逐渐褪去，购房需求恢复，新房成交环比迎来明显上升态势。北京新房成交热度虽然相比“五一”出现小幅萎缩，但不排除局部放松限购仍在发酵，成交量略高于第17周。

尤其值得关注的是二手房市场，第19周，重点10城二手住宅成交19379套，环比上涨184.9%，同比上涨85.73%。随着“五一”小长假结束，二手房成交亦加快恢复趋势，环比翻倍式增长，略低于节前成交水平。深圳在限购政策局部松动的催化下，二手房成交增长节奏稳于新房，第19周成交量不仅较上周大幅上涨，还超过节前水平约一成。

从房价走势来看，国家统计局数据显示，4月份各线城市商品住宅销售价格继续下行。销售价格环比、同比降幅均有所扩大。但一线城市中，上海新房价格上涨，环比上涨0.3%；同比来看，上涨4.2%。

诸葛数据研究中心负责人王小嫱告诉记者，从深圳来看，限购松绑效果略优于北京，近两周涨价房源占比“二连升”。近日深圳又放松七区限购政策，同样掺杂着“五一”小长假后购房需求释放恢复的影响，新房、二手房成交量双双上升，且二手房表现优于新房。第19周深圳二手住宅成交量较节前第17周上涨12%；涨价房源占比第18、第19周接连上升至19.1%，且高于年内周均水平3.4个百分点。

亿翰智库研究中心总经理于小雨对中国经济时报记者表示，对楼市而言，新政毫无疑问将形成利好，通过减轻居民首付压力和还款压力，刺激居民买房加杠杆，提振居民购房意愿，大概率会刺激一波需求入市。

部分业内人士和专家认为，楼市仍处于调整之中，需要出台更大力度的改革措施，方能实现企稳复苏。李文杰则指出，在楼市交易环节中，应该消除很多不合理的限制性措施。在需求侧，现在政策力度比较大，应该是足够了。在供给侧，最主要的就是房企债务风险，需要一点时间出清。