房地产问题的核心是解决融资问题，以项目为核心的白名单机制融资指向明确，安全与发展同时兼顾，指明了房地产发展方向，金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、破解房地产融资难题。

杨现华/文

虽然从中央到各地方放松政策不断优化，核心城市限购等也不断松绑，但行业的风险仍未出清，市场信心和预期修复仍需要时间，2024年开年房地产的销售并不理想。克而瑞数据显示，2024年前两月百强房企销售下降接近五成。由于需求还未恢复，难改当下的观望气氛。即便“两会”后继续出台放松政策，也需要时间落地。

住建部已经要求各地建立城市房地产融资协调机制，截至2月底，已有276个城市完成。2024年市场需要更加关注放松政策的实际落地效果，明确且可执行的放松政策是房地产行业“扭转”的关键因素。

2024年政府工作报告中，防风险放到了第一位，提出要标本兼治化解房地产、地方债务和中小金融机构等风险，并表示要加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。

销售仍未好转

克而瑞公布的销售数据显示，2024年2月，TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩规模继续创近年新低；前两个月累计销售4209.1亿元，同比降幅较1月扩大近十五个百分点至48.8%。

“近期，虽然地方政策层面不断优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，但当前行业仍处在风险出清期，市场信心和行业预期修复尚需时日，”克而瑞表示。

克而瑞认为，3月供求有望修复，环比持增，但是同比或将延续降势，“小阳春”难现，市场信心和行业预期修复尚需时日，预计短期内市场供求不会出现明显转暖的迹象。

2023年年初，疫情恢复常态化管控，前期积压的部分需求得到释放，地产销售有了阶段性的回暖。2023年2月单月，百强房企全口径销售额5184亿元，单月同比增长了11.8%，自2021年6月以后时隔20个月重新回正。2023年1-2月，百强房企累计全口径销售额9179亿元，同比下降了12.5%。

之后的2023年3-5月，百强房企的销售持续增长，之后负增长一直延续至今。

统计局统计的全国地产情况也基本有着类似的走势。2023年上半年，全国商品房销售额63092亿元，增长1.1%；1-5月的涨幅还超过了8%，即6月份单月销售开始回落。

由于有疫情期间积压的销售需求，2023年上半年全国商品房月均销售额超过1万亿元。在这样的高基数下，2024年前期的增长压力可想而知。

解决核心问题

落实具体政策已经成为当下房地产放松的核心方向。2月29日，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，要求3月15日前，地级及以上城市要建立房地产融资协调机制，并建立房地产“白名单”。

截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，全国已有约6000个房地产项目纳入“白名单”。商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

2024年1月中旬，住建部和国家金融监督管理总局下发通知，要求地级及以上城市建立房地产融资协调机制。根据房地产开发项目具体情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单。

这一政策快速得到落实，1月底第一批房地产项目“白名单”就已经出炉，涉及的房地产公司包括融创、碧桂园和世茂集团等多家出险房企。实际上，第一批公开的房地产项目名单，主要以民营房企和混合所有制房企开发的项目为主。

融资协调机制和白名单是房地产支持政策的具体落实，且指向性明确。当下，陷入财务困境的房企尚存在大量的项目需要资金，因此以项目层面进行融资协调符合当前的市场情况。

众所周知，房地产是资金密集型行业，出险房企遇到的问题多数都是资金链遇到了危机，进而影响了项目的开发进度。在房地产外部资金来源中，银行的支持最为重要。

2024年1月，全国新增社融6.5万亿元，同比多增5061亿元，增量远超市场预期，社融信贷实现开门红。其中，居民端新增中长期贷款6272亿元，同比多增4041亿元；企业端新增中长期贷款3.31万亿元，同比少增1900亿元。

2023年的情况同样并不理想。央行数据显示，2023年年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点；个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。

2023年年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。

从上市房企借款情况来看，也基本如此。由于年报还未发布，以三季报为例，2023年前三季度，A股上市房企“取得借款收到的现金”为8744.06亿元，2021年和2022年同期分别为11803.55亿元和9361.54亿元。

实际上，疫情以来上市房企获得的借款在持续下降。2020-2022年，A股上市房企“取得借款收到的现金”分别为18446.95亿元、14873.36亿元和12330.34亿元，2022年获得的借款已经不足2020年的七成。

从央行的数据看，2023年房地产开发贷增长明显下降，房地产贷款余额已经开始下降。2023年中的政治局会议首次提出“地产供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”以来，从中央到地方的房地产放松政策层出不穷。

房地产正常发展的核心是得到资金的支持。从央行的数据和上市房企公布的结果看，房企融资真正落实到位尚需时间。

建立城市融资协调机制以来，政府、银行和企业三方努力，确保“白名单”项目融资实现顺利推进。根据公开信息，工农中建交五大银行获取、对接超8200个项目。

金融支持房地产的力度还要加强。以河南为例，截至2月27日，全省银行机构已对协调机制推送的项目授信67.1亿元，发放融资26.79亿元，二者还有很大的空间。

正因如此，住建部和金融监管总局召开的前述调度会议，在要求地级及以上城市要建立融资协调机制、完成“白名单”推送的同时，还要求全力支持房地产在建项目融资和建设交付。

中指院市场研究总监陈文静表示，本次调度会强调金融机构要细化尽职免责规定，有利于减轻金融机构及相关人员的担忧，助推项目融资加快落地见效。

定调新模式

全国“两会”是给全年经济定调的重要窗口，政府工作报告提到的关于房地产的内容给行业发展定下了基调。申万宏源指出，统筹发展和安全两手抓、构建新模式和新制度是此次报告的重点。

2024年新增强调标本兼治化解房地产风险，并再次强调要对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，这与前期中央金融工作会议的提法基本一致。如前所述，在建立房地产融资协调机制初期，最先获得“白名单”融资支持的就是以民营房企为主。

在精准满足房企合理融资需求的同时，加快构建房地产发展新模式被反复强调。机构指出，“保障+市场”的住房供应体系由此得到进一步的明确。申万宏源表示，住房双轨制确立，加大保障房供应、满足多样化需求。

这次新发展模式将基于新型城镇化发展和供求关系变化两大前提，意味着新发展模式也将与时俱进。

申万宏源认为，强调“加大保障性住房建设和供给”，预计保障房建设力度将进一步加大；首次提及“完善商品房相关基础性制度”，包括资金监管、预售政策、住房品质等方面仍将继续完善。

因此，申万宏源表示，新发展模式下，“商品房+保障房”并重的住房双轨制供应体系将是未来市场的大势所趋，预计保障房建设将以需定供，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道。