作者：余飞
01
住建部表态
在前两天的文章中，我说过，进入2024年，在拯救楼市上，自上而下都非常积极。
一向在救市上显得矜持的北上广深四大一线城市集体出动，纷纷放松了限购。
此外，央行也对与房贷直接相关的5年期LPR进一步降息25个基点，成为贷款利率换锚依赖力度最大的一次降息。
紧接着就是住建部的最新表态。
2月20日，住建部召开了城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。会议首先公布了一批数据：
截止2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目。已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。
这一点，早在1月末住建部就已经放出风声，当时住建部就表示，要给房地产融资支持项目“白名单”。
市场按照首批3218个白名单项目获得超7000亿融资预估，后续还会有第二批、第三批白名单，这些项目能获得超2万亿融资。
更重要的是住建部在当天会议上的另一个表态：
各商业银行按照规程审查后放贷，对不予放贷的项目需要向金融监管部门报送“无法贷款的原因”，由城市政府及时协调解决，形成“白名单”项目。
这是一个风向大转变。
不仅仅是融资放松，而是大放松。房地产再次成为了融资扶持的重点目标。
02
风向转变背后
世道轮回，一切都是未知数。
短短几年功夫，房地产在管理层眼中，发生过两次急转弯。
第一次是楼市过热之后的疯狂压制。当时，铺天盖地的调控政策纷至沓来，其中最严厉的，莫过于融资收紧的“三道红线”，也即：
1、扣除预收账款后的资产负债率大于70％，2、净负债率大于100％，3、现金短债比小于1倍。
然而，三道红线叠加三年黑天鹅的影响，以及世界地缘政治大变局，让房地产遭受重创。
数据显示，2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。
2023年直接跌至“双12”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
此外，去年的房地产贷款也创近年来新低。
制图：城市财经；数据：央行
在这种背景下，2022年，管理层态度就发生了较为明显的改变，典型操作，就是“三支箭”。
所谓“三支箭”，也即：
第一支箭：信贷支持。去年11月23日，国有六大行与多家房地产企业签署战略合作协议，为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。
第二支箭，债券融资支持。去年11月末，官方放松了房企的债券融资通道。
第三支箭，股权融资支持。去年11月末，证监会发布文件，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
三支箭，并没有改变融资难的局面，去年房企暴雷依旧不断，问题项目、保教楼压力依旧很大，所以，去年管理层又提出了“三个不低于”，也即：
1、各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速；2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
进入2024年，房地产市场下行趋势并没有改变。
以春节数据来看，克而瑞披露：
44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。即便年前核心一二线相继松绑限购、放松限贷，对于购房者的刺激作用依然有限。
正因如此，才有了一线城市集体出动的局面，才有了进一步降息，也才有了住建部20日这场意味深长的表态。
以前是批复的贷款的项目需要审核申报，现在不给予贷款的项目，也需要向金融监管部门提交“无法贷款的原因”。
很明显，这是上头在施压银行，试图通过行政强压手段，倒逼银行满足房企与项目的贷款诉求。
之所以态度发生如此大的转变，主要是因为房企如果成批量肃清，以及清退速度过快，会发生更大更加无法控制的局面。
毕竟还有大批量的已成交尚未交付的楼盘，很多家庭都在等待着收房。
而且，一旦问题楼盘数目增加，又会进一步增加本就低迷的新房市场，土地市场也会进一步低迷。
说到底，住建部的表态，还是在救市场情绪，救土地市场。这与中央的“先立后破”原则，也相契合。
也即，在没有立起来之前，不能破。
所谓“立”，就是建立起新的经济驱动引擎，建立起新的房地产模式，建立起新的财政制度。
所谓“破”，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。
03
降价把房子卖出去，才是最好的方法
放宽融资，只能解决燃眉之急，无法从根本上解决问题。而且，如果房子还是卖不出去，反倒会弄巧成拙，加重房企的债务负担，加速暴雷速度。
所以，想要解决房企、房地产的根本问题，就必须从释放流动性上着手。
换句话说，寄托于他人救援，不如自救。
所以，症结仍是要把房子卖出去。房子卖不出去，一切都是无用功。
所以，本号一直在呼吁，放松限跌令，才是最好的救市良方。
既能释放风险，也能支援房企。
当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。
在这种背景下，房企根本没钱、没心情、没预期去拿地。都在为如何活下去，而苦思冥想。
卖房回款仍是房企最主要的融资途径，也是成本最低的途径。
房子卖不出去，开发商怎么避免暴雷，怎么去完成保交楼任务，怎么有钱去拿地？
房子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
如此，后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。
所以，在这种背景下，即便很多城市阻挡房企大力度打折，房企也会想方设法变着法儿降价卖房。
而且，人口通缩速度在加快，城市化速度放缓，市场需求在萎缩，此时不降价去库存，更待何时。
从目前的市场来看，已经有不少城市选择了对市场低头妥协，开始放松限跌令。比如苏州、广州、珠海等城市。
当然，顽固不化的城市更多，他们仍在坚守限跌。
挡不住？二手房已经经了普跌。去年12月份国家统计局公布的70个大中城市，二手房价格连续两个月无一座城市上涨。今年1月份，68个城市二手房价格在下跌。
二手价格下跌，会倒逼新房价格下跌。
