2024年才两三天，很多城市就开始新一轮调控政策了，毕竟，让大家买房是最重要的事情了，而越早出政策就能越好的抢占市场和先机了，而东莞就开始这么做了。

就在1月2号，根据财联社的报道，东莞自从1月1号起将阶段性的取消辖区首套住房商业险个人住房贷款利率下限，而此前东莞大部分银行首套利率下限为LPR-20BP，即4.0%，现在取消首套房利率下限，意味着东莞房贷利率有进一步下降的空间，已经有工商银行、交通银行等多家大行透露了将下调到3.8%，又降20个基点。无独有偶，佛山多家银行也下调了首套房贷利率到3.8%。

当然东莞和佛山并不是第一个吃螃蟹的城市，根据央行官网公布的数据，截至2023年9月底，全国343个城市中，119个符合调整利率的城市均已放宽下限。其中，95个下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点；24个取消了下限。而2023年9月，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.02%，同比下降0.32个百分点。可以看出来，东莞之前还是希望再撑一阵子的，但是基本面摆在这，打肿脸始终没办法一直充胖子。

先看东莞的成交情况，在2020年是东莞成交最火爆的时刻，当年商品房成交面积741.7万平方米，成交6.47万套。而到了2023年前11个月，成交面积为281.9万平方米，成交套数2.34万套，可以说是直接腰斩了，而去化周期还在30个月左右，这个压力也是非常大的，即使东莞现在不建新房了，也要卖上近三年的时间。不仅如此，截止11月，东莞的二手挂牌量已经到达了10.4万套，而在今年7月的时候还只有8.9万套，短短4个月的时间就多出来了1.6万套，这些都是想套现或者跑路的业主，当然也有国资的房子，当然现在这些房价也是在不断降价的。

因为新房二手房层面，现在的库存量都是比较大的，在供大于求的局面下，只有降价这条路才能求生，而这一年以来，东莞二手房降幅是非常明显的，比如东松山湖高新区，跌幅就达到了18.9%，从4.87万跌到了3.95万；还有像高埗镇、石龙镇、沙田镇、樟木头镇等跌幅已经超20%了，跌的最狠的是临深片区的塘厦镇了，达到了32.9%，从3.07万跌到了2.06万，可以说直接把首付跌没了，因为深圳也跌的的多，之前涨起来的泡沫大，现在下跌回去的程度也更加大一些了。

所以现在的东莞和杭州有点类似，都是过去房价炒的比较厉害的城市，现在进入调整期后，短时间内价格会出现比较明显的下行，当然，杭州已经用了吃奶的力在托举了，效果还是可以，但是按趋势来看想完全逆转难度非常大，杭州和东莞都在向2019年的价格进军，目前整体均价都还有3千到4千左右的下跌幅度，所以即使政策继续出台，也是延缓这个价格的窗口期而已。就像前几天东莞松山湖的业主600万2020年买的房子，现在280万挂牌都卖不出去，这种案例会越来越普遍了，甚至杭州很多业主也会慢慢浮出水面。

现在很多杭州业主还是打肿脸死不承认，但是没关系，等到国资房子出完后，房企开始大降价之时，杭州业主就会真正开始慌了，那时候才是杭州全面降价的序幕，所以现在如果还想买入杭州、东莞这种城市的买家，真的一点都不用急，先让价格空中飞人一会儿，房企今年上半年还要做很多举措，不然的话，美元债该到期还是会到期，该违约还是要违约，债务重整能玩一次，玩多了肯定就玩不转了，到最后还是得落得个破产或者被收购的局面，烂尾楼最后等着清算，赔个40%、50%左右差不多了。

而2024年将是各个城市刀光剑影的一年，基本都会把所有工具都拿出来用了，这是舍命一击，也是最后的冲刺阶段，国资存量房最后能冲出去多少基本就看这一年了，房企能熬下去的时间也不多了，再不放开降价的窗口，房企不拿地、卖不出去房，那存在的意义几乎就等于零，还不如只留下几家大的国央企作为开发商就行了，其他民营房企想玩转这个行业利润空间也非常低了。

现在就看民营房企如何选择了，是选择开发完存量土地后黯然离场，还是无奈回流资金的被迫收购，历史的车轮滚滚前进，过去的辉煌也只是过去了，百亿、千亿不过是过眼云烟，真正有多少硬实力和资产才是房企的压舱石，玩空手套白狼那一套，李嘉诚都玩不转了，其他房企就更加嫩了一点。