本文来源：时代周报 作者：刘婷

“黄金周”放假前一天，深圳“网红盘”3小时售罄，将楼市的热闹气氛推至高潮。

9月28日，深圳光明凤凰城新盘深房光明里选房结果公布，337套全部售罄。该楼盘共有1010批客户认筹，相当于3批客户抢1套房。

“银十”到来之际，深圳楼市的强劲表现，为传统销售旺季开了个好头。而在“金九”期间，多城出台楼市利好政策，为购房者降低置业成本，支持合理购房需求。

其中，一线城市广州的利好政策最受关注。8月30日，广州率先在一线城市中落实房地产新政策，全面执行“认房不认贷”。9月20日，广州多区放开限购，增值税“5改2”。

多名业内人士在接受时代周报记者采访时表示，广州落地利好政策的信号意义非常强，意味着限购政策从二线城市的放开，开始进入到一线城市。预计其它一线城市将陆续跟进，带动楼市企稳向好。

多重利好政策之下，今年楼市“银十”成色几何？开发商如何抓住市场机遇，实现弯道超车？购房者又该如何找准买房时机、买到心仪好房？

时代周报记者采访中指研究院华南大区总经理、中国城市经济学会房地产专业委员会委员张化学、第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南、诸葛数据研究中心高级分析师陈霄，从专业人士的角度看政策利好下的市场变化与趋势走向。

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时代周报：近期，利好政策出台之后，广州部分楼盘取消之前的促销措施，还有部分楼盘涨价，如何看待这种市场行为？

刘晓南：广州政策内容有2个重点：一是部分区域放开了限购，目的是刺激购买力的释放，提振消费信心。二是增值税“5改2”，提升了房子的流动性，缩短了房产的交易周期。

短期来看，政策首先影响的是二手房市场，大量积压的卖房需求短期内会集中释放，二手房挂牌量会显著提高。“卖一买一”的置换客户的交易周期会缩短，提振楼市表现。但也存在持币观望的客户，当二手房降价成交，这类客户买房决策会更加谨慎。

对于一手房而言，政策落地后，需求资源将重新配置，非限购区将吸引部分外溢的刚性需求和改善需求，而核心区资源稀缺性将更加稳固。

现在正在看盘或想买房的客户，更多是真正的刚需、刚改，是要买来自用的，而不是买来投资的。这些客户持币观望很长时间，政策以及开发商配合进行的营销动作，真正有效影响的是这些客群。但是大部分专业的开发商并不会真正地涨价或完全取消折扣，更多是一种营销的策略。

眼下信心修复还有待观望，但是看盘的人可能会逐步增多，国庆黄金周可能会有看房热潮。还在观望的客户开始买了，交易还是会变得更活跃。但真正的行情可能要到明年上半年。

张化学：广州楼市新政出台之后，市场活跃度有所提升， 对于提振市场信心起到一定的作用。但由于多种客观因素，很多潜在购房者对于入市仍显得缩手缩脚，观望情绪依然没有明显扭转。

绝大多数开发商和楼盘对于楼市新政，均持谨慎乐观态度，目前的营销策略仍以走量和去库存为主，基本上沿袭以前的促销策略。对于取消促销甚至涨价的楼盘，只是个案，并不具代表性。

陈霄：广州出台多项利好政策，对提振市场有着重要作用，部分楼盘取消促销甚至想要涨价，也是基于政策利好、购房者入市积极性提升下做出的顺势之举。实际上，一线城市政策调整对市场的影响力明显大于其他城市。广州作为一线阵营中率先部分放开限购的城市，对市场预期将会产生不小的带动。

时代周报：对房企而言，现在时间段是卖房窗口期吗？

张化学：可以这么理解。广州这次楼市新政的力度超前，释放了大量潜在购买力，又适逢“金九银十”和双节长假，无疑是房企出货难得的时间窗口。

陈霄：无论对于房企还是购房者来说，当前都可谓是窗口期。于房企而言，利好政策频频出台，购房者入市积极性拉升，房企需要在推盘节奏、营销战略等层面做足准备，以吸引更多的购房者进入售楼处。

时代周报：政策利好叠加“金九银十”，对拥有改善型和豪宅型产品的房企而言，是扩大市场份额的机会吗？

张化学：总体来看，广州的市场需求结构发生了根本性变化，改善型需求已经替代刚需成为市场的主力，认房不认贷以及部分区域放开限购，恰恰又会极大刺激这部分需求。同时，他们对于产品品质、配套设施、物业服务、品牌实力等方面的要求也相对较高，具备这些条件的房企将会享受更多的市场红利。

刘晓南：高端物业是高净值人群的资金的储水池。一方面，此类人群怕货币贬值。另一方面，当下可选择投资的方向和种类不多，核心区的核心项目依然会有高净值人群在关注，这类型客户在当下阶段将迎来很好的入市机会。

当下处于为明年抢“入场券”的机会窗口。多重利好的刺激下，部分持币观望的客户入市，让企业增加流动性。优质的项目、优质的核心位置在这波行情受益最大。

陈霄：当前来看，在认房不认贷、部分区域放开限购等政策出台后，将带动大量“卖一买一”的购房者入市，改善性需求大量释放，新房改善楼盘迎来更多的销售机会。对于拥有改善及豪宅产品的房企来说，意味着良好的机遇期甚至弯道超车的机会。

时代周报：如何判断接下来的房价走势？

张化学：在楼市新政的刺激下，市场成交量将会逐步回升，房价也会经历止跌、企稳到上涨的过程。但基于种种客观因素，房价不具备大幅上涨的基础。

刘晓南：今年之内房价应该不会有明显的提升。近3年来，房地产开发公司都在降成本降负债，房地产领域的地价、各方面的成本控制都严格。此外，交易数据也不会有大幅的上涨。

价格方面，开发商还是处在观望和博弈的过程，通过一点一滴的成交调整销售策略或定价策略。如果核心区二手盘放盘的数量仍持续增加，但成交量相对低迷，房价离真正意义上的止跌，还有一段路要走。

陈霄：根据国家统计局发布的70大中城市房价指数，8月房价仍在探底，新房、二手房价格环比跌幅分别为0.29%和0.48%，跌幅较7月再度扩大。在近期重磅利好政策频频释放下，预计四季度市场将会有所好转，价格跌幅有望逐步收窄。

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时代周报：怎么看待第四季度的楼市政策预期？

刘晓南：政策层面应该会变得越来越宽松。

张化学：鉴于广州楼市政策力度已经很大，政策效果的显现需要时间来消化，再加上楼市政策优化空间不大，后续进一步出台楼市放松政策的可能性很小。

陈霄：当前来看，市场关注度较高的“认房不认贷”政策在一线和核心二线城市相继落地，大连、南京、郑州、青岛等城市相继放开限购，预计后续政策仍有放松空间，比如二套房首付比例、二套房贷利率的下调，一线城市继续放开限购等。