物企估值仍处于低谷期。
据克而瑞物管统计,截至10月9日,2023年仅2家物企成功在港上市,至此上市物企数量扩容至65家。物企上市进程大幅放缓。
除此之外,65家上市物企平均市值跌幅为32.03%,市值均值较年初下滑接近四成。其中,市值下滑的物企达到60家,百亿市值以上的企业仅剩下7家。
事实上,受到政策利好提振,物管行业市场信心逐渐恢复,行业开启阶段性修复行情,并且重新站在新一轮周期的起点,随着物企服务力将持续提升,行业信心将不断重塑,2023年注定将成为物业服务企业走出低谷的决定性一年。
对于物企来说,想要上市比以往更难了。
截至2023年9月30日,物业管理行业上市企业总数达65家,年内新上市的物企仅2家,分别为众安智慧生活和润华服务。
从近几年来物企上市情况来看,2020年无疑是高光时刻,全年成功上市的物企数量达到18家。
2021年是一个明显的分水岭,上半年,彼时上市物企的数量已接近50家,另有20余家物企成功递表或明确分拆上市。但下半年,资本市场预冷,物企上市进程开始放缓,全年上市物企数量仅为55家。
进入2022年,物企上市热情进一步减弱,全年递表企业仅4家,成功上市物企数量减少至7家。2023年新增4家物企递表,已递表尚未上市的物企目前有8家。
在经历了2020年和2021年密集上市的高峰期,资本市场格局已基本确定。
此外,物企上市难度加大不仅体现在成功上市的物企数量,还表现在上市平均用时增加。
2022年起,港交所正式施行新规,对中小物企来说意味着上市门槛抬高,上市难度加大,从上市时间也可以明显看出难度。2020年,物企上市平均用时为137天,至2022年平均用时增加至294天。2023年2家物企从初次递表到成功上市平均历时661天。
从股价变动情况来看,2023年以来物业板块持续低迷。
9月,物业股普遍下跌,恒生港股通物业服务及管理指数、65家上市物企、港股通物企、 非港股通物企分别下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%,同期恒生指数和沪深300分别下跌5.49%和4.14%。
截至10月9日,65家上市物企股价平均下跌31.97%,股价较年初下跌的物企数量达到60家,占比超过九成。
其中,15家物企股价较年初跌幅超过50%。股价较年初跌幅最大的是朗诗绿色生活,跌幅达81.99%,另外,恒大物业、融信服务、旭辉永升服务和奥园健康股价较年初跌幅也达到70%以上。
值得注意的是,在物业股“全线”下跌的背景下,仍有5家物企股价较年初有所上涨,分别为宋都服务、德商产投服务、京城佳业、鑫苑服务、中海物业。
2020年下半年可以说是物管企业的高光时刻,多数物企在彼时股价达到峰值,2021年,受地产主业震荡的影响,物业股迅速回调。截止到2023年10月9日,股价距高位跌破50%的比比皆是。
与物业股股价相对应的是,60家上市物企市值较年初下降。
截至10月9日,65家上市物企总市值为2687.32亿元,较年初下降38.55%,市值均值为41.34亿元,较年初下降38.55%。
对比年初,朗诗绿色生活市值较跌幅最大,市值较年初下跌近82%。此外,另有15家物企市值跌幅达到50%以上。市值较年初上涨的物企仅有5家。
值得注意的是,截至10月9日,百亿市值以上的物企只剩下7家,数量较2023年年初减少3家。百亿市值以上物企分别为华润万象生活、中海物业、万物云、碧桂园服务、保利物业、招商积余、绿城服务。
其中,华润万象生活市值以630.74亿元领先,但较年初市值也下降了25%。此外,中海物业百亿市值物企中唯一一个市值较年初上涨的物企。
碧桂园服务市值仅有232.56亿元,较年初腰斩。2022年年初,碧桂园服务总市值一度达到1285亿元,也是当时唯一一个市值破千亿的物企。随着股价下调,碧桂园服务市值一路下跌,若与2022年年初市值相比,碧桂园服务市值已大降八成。
截至10月9日,65家上市物企中市值在30亿元以下的物企占比超过七成,占比较2023年年初增加13.8个百分点。市值30-100亿物企占比也明显减少。
纵观65家上市物企资本市场表现,我们可以看出当前物管行业面临一些共性问题,即资本退潮、分化加深。与此同时,物企还面临增速放缓、盈利下滑等诸多挑战。即便是物企独立性不断增强,但与房地产主业唇齿相依,行业稳定性格局仍然有待进一步强化。
过去两年,资本市场急剧降温,大部分物业股股价距离峰值或较年初几近“拦腰斩”,在大环境及关联方的持续影响下物业服务企业估值直线下降。
好在行业信心逐渐恢复,尽管行业仍面临诸多挑战,物企正逐步走出行业低谷,企业呈现出稳健而高质的发展态势。随着行业风险的逐步出清,物业服务企业估值正逐步重回现金流逻辑。
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