城市服务一体化是实现城市治理的必经之路，也是城镇化发展的必然趋势，是物企扩展服务边界的价值体现。克而瑞物管认为：政府对城市服务业务的需求正从微服务迈向大治理，参与主体（含物业企业）业务定位及发展方向逐渐清晰。未来，城市服务不只是放大版的物业服务，城市服务的终极战场也绝不会限于一个点、一条线、一个面，它将是治理的全面化。

2023年10月11日，克而瑞物管线下“城市服务闭门会议”于深圳顺利举办。本次活动的场地及会务支持由龙城城市服务运营提供，五十余位 城市服务领域的物业企业、环卫企业及配套产业链的负责人莅临并探讨城市服务发展相关研究成果。

在城市服务闭门会议现 场，克而瑞集团副总裁张兆娟做了开场致词，对克而瑞物管举办此次城市服务闭门会初衷及后续研究计划做了简要介绍、克而瑞物管华南区域总经理牟武就《城市服务专题报告》进行了主题演讲。此外，克而瑞特邀六位物业行业大咖就各企业城市服务实践进行报告分享 ，分别是万物云城行业研究总监张琦《万物云智慧城市探索实践》、招商积余业务发展部总经理谢喜青《让城市和生活更美好——招商积余城市服务的实践分享》、华润万象生活城市空间服务部总经理 庞民秀《城市空间运营主题报告》、深业城市运营经营发展部经理李远程《城市管家服务主题报告》、深圳润高智慧产业华南大区运营总经理许建爵《润物·智城：城市高质量发展新模式——全域服务治理》、绿 城咨询集团产品品牌负责人潘党建《城市更新全域服务模式的绿城实践》，共话当前物业行业的核心议题。

现场大咖们就“市场开放度不明确，城市服务的市场空间究竟有多大 ？”、 “ 城市服务业务与传统业务的服务能力有差异，物业企业的转型是否做好了准备？”、 “ 如何在市场拓展和企业良性运转之间找到平衡？”、 “ 城市服务比较难标准化，各地政府各个区需求都不一样，这种情况下怎样发展更好？”等问题进行了深入交流，积极贡献了各家的观点看法。

同时，克而瑞物管深入研究城市服务的政策背景、多维度解析城市服务业务的发展模式、时刻关注着物业企业城市服务的实践探索，在闭门会中同与会 嘉宾共同探讨城市服务发展相关研究成果，完成《城市服务业务发展与实践研究白皮书》审议，克而瑞物管将根据专家建议对白皮书做进一步完善提升，完成后将正式推出，敬请期待！

|《城市服务业务发展与实践研究白皮书》前瞻剧透

往期城市服务活动回顾

|2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛

2022年11月21日，“新周期的开启：2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛”在深圳举办，论坛汇集了500余名来自全国领军物业服务企业的高管精英，以及各地方物业管理协会、物业服务企业及供应商、服务商企业代表、金融机构和研究机构的嘉宾代表，共话当前物业行业与城市服务发展。

在「新周期的开启：2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛」现场，易居克而瑞副总裁张兆娟发布了《2022中国物业城市服务研究报告》。

在「新周期的开启：2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛」现场，招商积余党委书记、总经理陈海照以《让城市和生活更美好：招商积余城市服务探索》为主题做了演讲。

往期城市服务研究回顾

深圳“物管城市”创建自2019年开启，目前已进入全面铺开阶段，但深圳“物管城市”如何实现街道的100%覆盖并切实解决城市治理中相关痛难点问题仍需持续探索并总结。

本文将深圳“物管城市”的起源历程、政企合作模式、深圳政府对于市场参与者的要求及后续发展方向与物企城市大管家的参与实践融合分析，浅析深圳“物管城市”现状及可能性问题，以及如何构建多方主体的协同共治、物企如何更好服务政府、运营项目，是以为文，加以浅析。

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|物企争抢万亿城市服务，这一年做得究竟如何？

走出“墙外”，探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，已然成为这行业热门风向之一。根据克而瑞物管测算，2021年全国城市服务市场空间约为8720亿元，预计2025年可增加至10019亿元，城市服务市场空间广阔。

从物企营收表现来看，越来越多的企业将城市服务作为单独业务披露其业绩，2022年上半年碧桂园服务城市服务营收最高达到26.35亿元，同比增长25.8%。保利物业、招商积余、雅生活服务该业务收入也均超过5亿元，雅生活服务、世茂服务通过收购环卫公司完成城市服务业务布局，其业务收入在2022年上半年得到体现，同比增幅分别高达302.4%、400.0%。

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|前景巨大！这些物企已经抢占城市服务先机

城市服务是城镇化发展的必然趋势，是物业服务企业市场化发展的价值体现。在推进城市治理体系和治理能力现代化的进程中，物业服务企业融入城市治理既是自我变革，也是适应新的时代要求。过去几年里，物管龙头一马当先，城市服务模式探索百花齐放，从场景服务到空间运营再到城市服务，逐步深入。其中规模大、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角，城市服务有望进一步打开物管行业空间。

本报告基于上市物企2021年度业绩数据以及公开资料，从城市服务的定义和内容、市场驱动因素、市场动态几方面出发，对整个城市服务细分领域进行剖析，并探讨城市服务的未来发展趋势。

那么，当前城市服务的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？城市服务的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。本文节选自《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》。

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|百家争鸣下，保利物业全域化服务再进阶

城市服务是城镇化发展的必然趋势，是物业服务企业市场化发展的价值体现。在推进城市治理体系和治理能力现代化的进程中，物业服务企业融入城市治理既是自我变革，也是适应新时代的要求。在物业行业发展过程中，物企对于城市服务的发展和探索日趋重视，随着管理内容和管理区域的不断延伸，从环卫一体化、空间场景服务到空间运营，再到城市服务，物业企业对于城市、区域的综合运营管理模式的探索逐渐深化，呈现百家争鸣之状。

2016年，保利物业进驻西塘古镇，探索城市物业进驻公共服务领域；2018年，万科物业与珠海横琴成立合资公司，携手打造中国首个“物业城市”治理模式；随后在一系列利好政策频发下，龙湖、招商积余、华润、中海等争相入局。据克而瑞物管数据统计，60多家上市物企中已有过半的物企加入城市服务的赛道。

虽然从概念定义和叫法上，各家物企均有不同，如保利物业“全域化公共服务”、万物云“物业城市”模式、碧桂园服务“城市共生计划”等，但是已经趋向于进行城市服务赛道的品牌化发展，积极制定针对性的发展策略，抢占切分市场。

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本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖400个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC投管云、资管云等，为大量房企提供了决策依据。