政策不是万能的，但没有政策也是万万不行的。

深圳跟进速度还是比较快，立即落地“房贷三支箭”里的公积金贷款。这里面最重要的是对5.18之前“已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率”，比预期提前，也比其它城市更加惠民，值得点赞。

从周末深圳市场的一线反馈来看，新的政策立竿见影——又帮助市场扮演了一次现场“逼定”。当然，这里还要叠加深圳先前出台的限购宽松政策，力度都摞落到一起了。是以，我们可以对市场抱以更加积极的态度。

周末的朋友圈几乎都是红彤彤的海报，随便都能凑齐九宫格，我也大概聊了几家开发商：

比如华润旗下的盘：

超核紫云府卖掉27套，润曜府润晖府卖掉16套，润宏城卖掉10套。周末两天，超过了之前一周的成交量。从开发商处获得的消息，周末来访量爆棚，成交比4月好很多，开始向3月看齐。紫云府的客户成交周期，快速缩短到1-2天（这是非常可喜的变化）。

再看卓越旗下的楼盘成交：政策发布后，卓越迅速反应，卓越·珺奕府率先对外宣传“可首付15%认购”，并且承诺如果深圳未能落地低收付，则客户还可退房。周末两天上门量超过500批，环比上周接近翻倍，成交喜报截图，超过了10套。这个盘是龙华性价比很高的楼盘，拥有不错的地铁+学校+商场“三宝”配套，同时开出的价格只有“四字头”。

位于西部的卓越·云奕府项目，借助政策立马给出促销动作——现场推出若干套限时特价房，成交抽黄金豆+飞天茅台，直接燃场，令看房客户热情显著上涨。老客回流明显，出现“空转”4套（老客户人没到场，直接下定）的现象，新客户看房数量对比之前近乎翻倍。

南山红盘卓越·九珑，热度更高，按照目前首付15%，100万就可以可上车这个南山核心区的3房，首付140万则可买4房，这是非常强大的竞争力。据开发商反馈，客户看房热情较之前显著积极，下定的决心也较之前明显果断。周末两天来访量翻番，成交交量也较新政前翻了一倍，而且，关键是首访成交占比80%。

我下午在问光明科学公园首排大盘满京华·金硕华府，得到的答复是“又卖了6个，飞起了”，这还是在这个盘周末两天成交了37套的基础上。

当然，最火的是宝中限价盘胤璇，8.55万/平米，前期入围客户共258批，入围比1:2，129套卖掉126套，去化率98%。但是这个盘我认为应该不能和政策联系起来，有没有政策它大概率都会如此。

总体数据方面，依照中原数据，按周末比较，二手房成交上涨60%，新房成交上涨90%。

而乐有家的二手数据就更猛：门店二手看房量对比以往周未上涨127%，成为2018年以来的最高点，超越2020年二季度的历史高峰期；门店二手成交量对比以往周未上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。

更是接到很多粉丝发来的私信，关于业主返价、楼盘涨价的信息。但这些比较难以验证，我就不发出来了。

整体上我有几个理解：

1）从C端看：真实用家对本次政策的短期反馈相当正面，大部分本身就有需求，可能也已经看了一段时间的盘，遇到政策猛出，该定就定了。这次不太一样的地方是，新用家入场的积极性也在上升。这个因素可能是利率下降到了不错的水位，价格本身的调整也令用家觉得更有吸引力，以及政府下场收储也给到了信心托底。

2）从B端看：开发商对政策的反应都非常快，尤其在落地“15%”首付比的政策上，一切以吸引客户为重。同时，心态更为理性，过往那种跟风涨价封盘不卖的现象几乎看不到，全都是积极销售，包括更加优惠的促销。

3）市场会比预期更快的触底。谁也不知道那个底部何时到来（那只能事后判断），但预料本轮政策可以让市场更快的触底，短期成交更可指望有不错的回升。今年前4月，深圳新房+二手房总成交20458套，同比去年的21414套还跌4%。但去年5-9月市场持续下滑，因此今年上半年数字有希望反超去年同期。我们目前的政策，在某些方面实质上已经是很松了——比如史上最低的利率、史上最低的首付等，边际上一定会有效果。

4）政策还没有出完。新一轮政策有两个特征，一是，大局定了，从现在起，至少到年底的中央经济工作会议，相信政策轨道不会再有变化。指向三点：针对开发商的流动性纾困（“白名单”等）、针对购房者的“五限令”（包括相关税费）继续宽松、针对城市高库存房屋的政府收储。沿着这三个方向，会继续结合市场表现“加料”，一定是一波接一波，一城接一城，比如刚刚看到重庆已经取消了“限售令”。出到什么时候为止？要市场功能恢复为止。

这个情况下，“用家”买不买楼？

周末以来，好些个粉丝问这样的问题。尤其是看到一些信息说，有业主返价等等，心里又开始慌。

我个人不太担心这个问题，一方面是因为我不太看重是否抄到底，安全边际才是最重要的事；另一方面，我认为目前的市场想要直接来个V型反转，似乎也不那么现实。政策转好时，市场上有开发商减少折扣，有业主返价，这都是非常正常的事。但是最终它有没有持续性，能否转化为长期持续的复苏，取决于经济和市场的基本面发展。

但我从来不主张“真实用家”无穷尽的等待，等待市场的底部到来。相反，我认为在当下这个时刻，如果用家能够严格遵守我关于“好楼盘+好价格+低杠杆”的纪律，那么眼下它会是一个很好的从容选盘的市场。这里面涉及到的重点是，关于用家和投资的区别分析。

详细我们就不展开了，这里面我认为最有必要重申的一点是：人们需要正视房地产/商品房的“特殊性”，极度少见（几乎唯一）这样的产品同时具备金融资产和消费资产的属性。对于拥有房子的人和从未有过房子的人，你在现实实践中会发现，他们的需求以及使用的购买逻辑，本质上完全不同。纯粹使用一个逻辑去讨论，经常会造成的唯一结果是：鸡同鸭讲。人们的财富来源、财富阶段、年龄阅历不同，并不适合简单直接的建议，让用家回到自身需求，投资者回到回报率，才是正确的。

期待深圳可以更快的落地已有的政策。

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