市场在展开反弹,支持政策也还会接着出

时事新闻2024-05-21 04:55:17无忧百科

市场在展开反弹,支持政策也还会接着出


政策不是万能的,但没有政策也是万万不行的。

深圳跟进速度还是比较快,立即落地“房贷三支箭”里的公积金贷款。这里面最重要的是对5.18之前“已经发放的个人住房公积金贷款,自2024年7月1日起开始执行调整后的利率”,比预期提前,也比其它城市更加惠民,值得点赞。

从周末深圳市场的一线反馈来看,新的政策立竿见影——又帮助市场扮演了一次现场“逼定”。当然,这里还要叠加深圳先前出台的限购宽松政策,力度都摞落到一起了。是以,我们可以对市场抱以更加积极的态度。

周末的朋友圈几乎都是红彤彤的海报,随便都能凑齐九宫格,我也大概聊了几家开发商:

比如华润旗下的盘:

超核紫云府卖掉27套,润曜府润晖府卖掉16套,润宏城卖掉10套。周末两天,超过了之前一周的成交量。从开发商处获得的消息,周末来访量爆棚,成交比4月好很多,开始向3月看齐。紫云府的客户成交周期,快速缩短到1-2天(这是非常可喜的变化)。


再看卓越旗下的楼盘成交:政策发布后,卓越迅速反应,卓越·珺奕府率先对外宣传“可首付15%认购”,并且承诺如果深圳未能落地低收付,则客户还可退房。周末两天上门量超过500批,环比上周接近翻倍,成交喜报截图,超过了10套。这个盘是龙华性价比很高的楼盘,拥有不错的地铁+学校+商场“三宝”配套,同时开出的价格只有“四字头”。


位于西部的卓越·云奕府项目,借助政策立马给出促销动作——现场推出若干套限时特价房,成交抽黄金豆+飞天茅台,直接燃场,令看房客户热情显著上涨。老客回流明显,出现“空转”4套(老客户人没到场,直接下定)的现象,新客户看房数量对比之前近乎翻倍。

南山红盘卓越·九珑,热度更高,按照目前首付15%,100万就可以可上车这个南山核心区的3房,首付140万则可买4房,这是非常强大的竞争力。据开发商反馈,客户看房热情较之前显著积极,下定的决心也较之前明显果断。周末两天来访量翻番,成交交量也较新政前翻了一倍,而且,关键是首访成交占比80%


我下午在问光明科学公园首排大盘满京华·金硕华府,得到的答复是“又卖了6个,飞起了”,这还是在这个盘周末两天成交了37套的基础上。


当然,最火的是宝中限价盘胤璇,8.55万/平米,前期入围客户共258批,入围比1:2,129套卖掉126套,去化率98%。但是这个盘我认为应该不能和政策联系起来,有没有政策它大概率都会如此。

总体数据方面,依照中原数据,按周末比较,二手房成交上涨60%,新房成交上涨90%


而乐有家的二手数据就更猛:门店二手看房量对比以往周未上涨127%,成为2018年以来的最高点,超越2020年二季度的历史高峰期;门店二手成交量对比以往周未上涨117%,5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。


更是接到很多粉丝发来的私信,关于业主返价、楼盘涨价的信息。但这些比较难以验证,我就不发出来了。

整体上我有几个理解:

1)从C端看:真实用家对本次政策的短期反馈相当正面,大部分本身就有需求,可能也已经看了一段时间的盘,遇到政策猛出,该定就定了。这次不太一样的地方是,新用家入场的积极性也在上升。这个因素可能是利率下降到了不错的水位,价格本身的调整也令用家觉得更有吸引力,以及政府下场收储也给到了信心托底。

2)从B端看:开发商对政策的反应都非常快,尤其在落地“15%”首付比的政策上,一切以吸引客户为重。同时,心态更为理性,过往那种跟风涨价封盘不卖的现象几乎看不到,全都是积极销售,包括更加优惠的促销

3)市场会比预期更快的触底。谁也不知道那个底部何时到来(那只能事后判断),但预料本轮政策可以让市场更快的触底,短期成交更可指望有不错的回升。今年前4月,深圳新房+二手房总成交20458套,同比去年的21414套还跌4%。但去年5-9月市场持续下滑,因此今年上半年数字有希望反超去年同期。我们目前的政策,在某些方面实质上已经是很松了——比如史上最低的利率、史上最低的首付等,边际上一定会有效果。

4)政策还没有出完。新一轮政策有两个特征,一是,大局定了,从现在起,至少到年底的中央经济工作会议,相信政策轨道不会再有变化。指向三点:针对开发商的流动性纾困(“白名单”等)、针对购房者的“五限令”(包括相关税费)继续宽松、针对城市高库存房屋的政府收储。沿着这三个方向,会继续结合市场表现“加料”,一定是一波接一波,一城接一城,比如刚刚看到重庆已经取消了“限售令”。出到什么时候为止?要市场功能恢复为止。


这个情况下,“用家”买不买楼?

周末以来,好些个粉丝问这样的问题。尤其是看到一些信息说,有业主返价等等,心里又开始慌。

我个人不太担心这个问题,一方面是因为我不太看重是否抄到底,安全边际才是最重要的事;另一方面,我认为目前的市场想要直接来个V型反转,似乎也不那么现实。政策转好时,市场上有开发商减少折扣,有业主返价,这都是非常正常的事。但是最终它有没有持续性,能否转化为长期持续的复苏,取决于经济和市场的基本面发展。

但我从来不主张“真实用家”无穷尽的等待,等待市场的底部到来。相反,我认为在当下这个时刻,如果用家能够严格遵守我关于“好楼盘+好价格+低杠杆”的纪律,那么眼下它会是一个很好的从容选盘的市场。这里面涉及到的重点是,关于用家和投资的区别分析。

详细我们就不展开了,这里面我认为最有必要重申的一点是:人们需要正视房地产/商品房的“特殊性”,极度少见(几乎唯一)这样的产品同时具备金融资产和消费资产的属性。对于拥有房子的人和从未有过房子的人,你在现实实践中会发现,他们的需求以及使用的购买逻辑,本质上完全不同。纯粹使用一个逻辑去讨论,经常会造成的唯一结果是:鸡同鸭讲。人们的财富来源、财富阶段、年龄阅历不同,并不适合简单直接的建议,让用家回到自身需求,投资者回到回报率,才是正确的。

期待深圳可以更快的落地已有的政策

楼市、股市交流,备注加V:budao2000。

相关推荐

猜你喜欢

大家正在看