作者 | 燕大

周五，央行发布史上最重磅楼市政策。

降首付——首套最低不低于15%，二套首付不低于25%；

降利率——其中，公积金贷款利率：降低0.25个百分点，5年以下首套为2.35%，5年以上首套为2.85%，二套分别不低于2.775%和3.325%。

其中，商业贷款利率：取消全国首套二套银行房贷利率下限。

专项低息贷款——央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。

短短一天之内，高层召开两次针对房地产会议，央行密集释放宽松政策直接打破历史。

15%的首付比例立马让大批消费者具备买房资格；再看贷款利率，哪怕纯商业的，跟前几年的5.88%、6.12%相比几乎打了对折，高位站岗的人简直要泪流满面，直呼冤种。

但这一剂猛药也直接表明顶层设计上去库存的决心。

近期一直阅读燕财局发布的文章的读者，或许也能感觉似曾相识，这些释放力度和措施基本都在预判之内。

政策密集覆盖楼市，本质是在补短板。

经济结构有制造业、农业、金融业、建筑业、房地产业等等，目前来看，1-2月份出口数据强劲，但宏观与微观温差极大，明明宏观数据在转暖，可就业与收入仍然让打工人感受满满寒意。

经济结构恢复不平衡，高新技术、机电产品等恢复较快，出口增长显而易见。但能够产生大量就业的经济板块不给力，不但未能有效恢复还在持续承压。

房地产这一支柱强关联就业，其产业链既长且广，占比GDP较重，上下游关联众多就业场景。

密集政策意味着顶层补短板的决心，集中力量去库存，力图把这个短板稳住乃至缓慢提升。

降首付能让更多收入不高的人上车，但上了车之后呢？

首付越低，买房越容易，很多之前买不起的人也能满足上车条件。

但同时，这对买房人来讲也等于是加了杠杆，本金总是要付的，首付少后面支出就压力就大。

举个例子，假如说， 新政前 你买了套房子， 按公积金利率3.25%算，首付30%， 100万的房子，首付30万，贷款70万，30年，要还本息约109.6万。再 加上30万首付，算下来是139.6万。

新政后，按公积金利率2.85%，首付15% ，100万的房子，首付15万，贷85万、30年，要还本息126.5万。再加上15万首付，算下来是141.5万。

惊不惊喜？意不意外？

首付降了，利率也降了，看起来大好事来了，但实际呢，实际上总的支出不但未减少，反而还增加了！

所以，首付降低了利率也降低了，确实能够大幅降低购买门槛，也能刺激购买欲望，但首付之后还有未来几十年的按揭要还的，这才是重点。

很多人缺的并不是首付，而是未来几十年不断供。

终极托底大招——地方下场收楼，承担“做市商”角色。

在前文中我讲，前面的政策都是各种促销、让居民买房，杭州临安区打破这一常规，卖地的直接下场买楼，转变为做市商的角色。

什么叫做市商？就好比过年前后股市持续暴跌，国家队大举进场买卖股票，一举将大盘拉的节节攀升。

同理，把楼市当股市，商品房买卖做市商！可以稍微脑补一下那场面。

做市商这三个字就表明了功能，换句话说，当地真正成规模下场买楼，也就意味着这一区域的房价大概率就将接近底部，即使继续往下走，也很难说会再降多少。

当然，不可能所有地方都下场买楼去库存，买楼的钱从哪里来是一方面问题，另一方面也得因城施策、因地制宜，像人口净流出、房子明显过多过剩、租都租不出去的城市就没这个必要。

未来，房子在区域和价格方面，必然会走向两极分化，不可能青壮扎堆的城市跌成白菜价反而空心化城市房子逆势上涨， 这不现实。

那么，现在，要不要买房？

这个得先确定为什么买，是当前房价便宜趁机抄底，还是刚需要住又或小换大的置换。

个人认为房价普涨的时代已经过去，不论从经济增速、就业收入状况还是人口结构，都不允许房价再度普遍大涨，涨跌同源，核心区位也不可能跌成白菜价。

如果是刚需，财力足够负担得起，那该买就买；如果是买房投资，钱多房多的请随意，政策面也鼓励有实力的人多做买房，至于工薪阶层还是管好自己的口袋吧。

当前楼市宽松政策密集释放，个人觉得主要还是房价、商品房交易量持续未及预期，这个短板已严重拖累就业与收入结构。

政策面宽松从两个维度出发，其一是降低买入门槛，刺激更多的消费者买房，其二，原来卖地的增加一个买卖房子做市商的角色，出手调节供需、调节价格。

宏观层面最终要的是“稳”，各种经济结构齐头并进而非出现严重短板影响整个“桶”的容量。

只是，在微观层面，时代的一粒沙对个人来讲就是一座山，房子这种重资产，价值高，变现周期长。

最重要的是负了债，而借的钱终归是要还的！

-End -

希望和你一起共鸣！

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