以供给带动需求

撰文 | 赢商研究中心高级研究员 雨晴

主编 | 付庆荣

头图来源 | 赢商网

纵使周期动荡，TOD开发模式一直都是改变城市商业的关键力量。

据赢商研究中心不完全统计，2023年，全国超20座城市有TOD地块出让，常州、重庆和天津三城出台了专门的TOD政策文件。

从曾经稀罕的“舶来物”，到多城争抢的香馍馍，TOD商业可见度不断提升，打法亦从青涩走向成熟。一方面，新玩家带着更强的场景、品牌与活动组合，争奇斗艳；另一方面，加密的地铁线、站点，改变了一些原有玩家的竞争磁场与定位逻辑，有人笑了，有人哭了。

但成熟背后，亦有整个TOD行业的自我修正。抢地的火热，少有上演，理性为王；开发的节奏，以稳为主，不见狂热。

这门“慢生意”，回到了正常轨道。在此背景下，摸清当下TOD商业的发展现状，提前把握未来机会点，很有必要。

注：

1、TOD即Transit-Oriented-Development，公共交通为导向的综合物业开发；

2、本文涉及的TOD商业指距离地铁站点500米范围内的购物中心、独立百货。

01

671个存量TOD商业项目

行业集中度超50%

轨交客流，是衡量城市活力的关键指标。

据交通运输部最新数据，2022年，城轨交通客运量占公共交通客运总量的分担比率为45.82%，比重持续增长。其中，上海、深圳、广州、杭州、成都、南京、南宁、南昌、北京、武汉10座城市的轨交占比超过50%，轨交优势不断凸显。

在这一过程中，越来越多的城市将TOD上升为城市战略，并作为轨道交通可持续发展的重要基础。城市轨交快速发展，为城市商业勃发提供了优渥土壤：

一方面，目前轨交运营里程最长的6座城市——上海、北京、广州、成都、深圳、重庆，均跻身商业一线城市行列；另一方面，轨交运营里程TOP20城市，多为商业准一线或头部商业二线城市。

某种程度上，这意味着，一个城市商业的活跃度、成熟度与轨交运营里程的多少成正比，且二者相辅相成。据赢商研究中心不完全统计，截至今年3月底，全国共有671个广义上的TOD商业项目（地铁周边500米的购物中心、独立百货），分布在38座城市。此外，拟开业TOD商业项目高达100个。

拉长时间线来看，TOD商业的增量规模在2018年前大致呈向上增长趋势，而后有所下滑，但依然保持在相对平稳状态，年增量规模基本在200万方以上。至2023年，新开业40个TOD商业项目，规模超330万方，增量规模同比大幅增长42%。

以2018年为界，TOD商业规模从快速增长到回归稳定供给，与行业集中度的变化密切相关，重新向头部运营商集中。

这是由于，TOD商业是一门壁垒极高的生意。

首先，TOD商业需要较长的开发周期和庞大的资金需求，形成天然的行业壁垒；

其次，TOD商业面对客流集中、地形限制、安全要求等复杂性，需要企业具备极强的设计能力和丰富的开发经验；

第三，TOD商业多占据城市核心区位，拿地难度更大，尤其在下行周期，这类优质地块、优质资产往往集中在头部企业手中；

第四，TOD商业项目多为头部企业的成熟产品线。

规模增长趋稳之外，行至2023年，国内TOD商业项目在体量、档次定位上也经历了一些变化：回归底层逻辑，让客流集聚与更大体量、更高端的商业形态相匹配。

具体看：

商业的本质是客流的集聚，而TOD项目是集聚程度最高的形式之一。对于大体量、高档次的商业体来说，需要尽可能扩大项目辐射范围，消除消费者的远距离移动成本，放大虹吸效应。

02

TOD商业裂变

城市商业格局演变的缩影

转向城市视角，TOD商业在不同的轨交网线密度和人口流量的城市，客流表现会出现一定分化。总体来看，地铁站点对一线城市商场的引流作用更大。

具象到四座一线城市，可以更小的颗粒度呈现TOD对城市商业格局的影响。

01

TOD虹吸效应，

推动城市商圈发展

人群消费场景决定着商圈运行的逻辑。细看北京、广州，TOD的发展推动着城市商圈演变、生长与成熟。

在北京，场日均客流常年占据TOP5的商圈，均位于地铁站点上盖。其中，双井商圈是唯一覆盖双站点、三条地铁线路的商圈，经历了两次关键节点：

朝阳合生汇，位于北京14号线与7号线换乘站——九龙山站点上盖，与双井站（10号线与7号线换乘站）一样，位于中央商务区（CBD）的南部，辐射高端办公与居住人口。公开资料显示 ，10号线与14号线是北京地铁线路日均客运量排名前六的地铁线。基于此，双井商圈辐射了北京客流量最多的枢纽站点之一。

绝佳地理区位，叠加强运营实力，朝阳合生汇已成为当地的商业标杆，稳居全市购物中心客流TOP5，过去五年在双井商圈的客流占比由60%提升至70%。

在朝阳合生汇加持下，双井商圈的商业地位晋升到新的高度，成为一个典型的“寡占型”商圈（商圈竞争度≥2为寡占型商圈。竞争度越大，说明商圈内的竞争程度越高，新项目越难加入竞争） ，对临近商圈有较强的虹吸效应。据赢商大数据监测，与双井商圈相邻的CBD商圈、大郊亭商圈，购物中心场日均客流几乎不到前者一半。

广州的长隆-万博商圈，落位城市近郊番禺区，同样横跨汉溪长隆、南村万博两大枢纽站点，是广州仅有的六个市级商圈之一。

汉溪长隆站，是长隆-万博商圈的起点，3号线与7号线换乘站。一方面，广州3号线是广州最“挤”的地铁线，2022年度日均客流量139.1万人次，全国第一，2023年多个月份日均客流量超200万人次。另一方面，汉溪长隆接驳长隆旅游度假区，每年吸引大批异地游客。

商圈辐射的南村万博站，为18号线与7号线换乘站，位于广州“第二CBD”万博商务区。18号线首通段2021年开通，贯穿广州市区与南沙区，长隆-万博商圈虹吸力东扩至南村万博站，进一步改善广州南部客流的流动方式。

18号线开通当年，可明显看到，长隆-万博商圈的购物中心客流有了一定提升。随着番禺天河城、四海城等项目逐渐步入成熟期，以及新入市的时代·芳华里CR8等购物中心，长隆-万博商圈的虹吸效应进一步提升。未来商圈内还有多个商场入市，TOD的客流集聚优势将持续释放。

02

TOD辐射作用，

催生跨城消费新潮

近年来，在TOD模式的推动下，深圳和上海涌现跨城消费新潮。

在深圳，深港融合消费大流行。一方面，内地商品价廉物美、服务优质，叠加港元汇率优势等影响因素，港人内地消费颇具性价比；另一方面，便利的交通方式，也是重要利好因素。

“港车北上”“澳车北上”政策正式实施，符合条件的港澳机动车车主在预约通关获准后，就可以驾车驶入内地。当然，驾车之外，深港两地的公共交通同样无缝对接——7个陆路口岸、2个客运海港口岸及1个高铁口岸互联互通，罗湖、福田口岸在深港两侧均有地铁直接联通。

交通出行的便捷性，弱化了地理边界，扩大港澳居民消费范围。消费端看，利好深圳等接壤城市，促成频繁的异地消费。有数据显示，2023年北上港人总数超5334万人次，平均每人7.2次。而深圳往往是“北上”港人的首选地，社交平台也出现了许多“北上深圳攻略”相关帖子。

位居罗湖、福田等临近口岸区域的优质购物中心，多为直接与地铁口相连的TOD商业，港客消费明显大增。

数据显示，2023年以来，深业上城香港消费者客流量上涨了40%；深圳金光华广场自全面恢复通关后，商场的客流量新增了30%，新增客流几乎全为香港客人。

轨交利好，带来的跨城消费浪潮，在上海同样演绎得不错。上海虹桥枢纽，由虹桥火车站+虹桥机场组成，位于上海地铁2号线、10号线、17号线交汇处，是天然的流量入口。

站点上盖的虹桥商务区商圈，高铁TOD特征明显，近22%为异地客群，期内各大商场抢客激烈。

上海虹桥站旁的虹桥天地2015年12月开业，是上海首个高铁TOD综合体，商场部分2023年日均客流量超9.5万人，其中异地客群占比19%，本地客群中超六成来自10公里外的区域。

客群辐射范围如此之广，如何“留下”旅客、转化为消费者，成为虹桥天地的难点。对此，项目积极调改，提升餐饮、儿童亲子等“场景型”业态比例，延长消费者停留时间，同时汰换零售品牌。2023年以来，虹桥天地共调改了71家门店，各类首店约20家，业态调性愈加潮流年轻化：

●虹桥天地 图源：赢商云智库

此外，随着越来越多跨城地铁和城轨的诞生，上海的客流将由“同城跨区”转向“跨城”流动。

近年来沪苏地铁正式“牵手”、市域铁路嘉闵线建设迎来新突破，待上海11号线昆山花桥站TOD项目中骏世界城，以及嘉闵线（太仓延伸段）TOD项目龙湖时代天街入市后，上海远郊商业将迎来跨城竞合的新局面。

值得关注的是，上海嘉定、宝山、金山、青浦等远郊区的购物中心，如何吸引周边昆山、太仓、平湖、嘉定、南通的跨城客流，也值得期待。

03

向下扎根、向上生长

以供给带动需求

成都和重庆，是一线城市之外全国轨道交通发展最迅速的城市，TOD商业正蓬勃向上。

成都，国内第一个提出打造TOD之城概念的城市。截至去年3月底，成都积极推进39个市区两级TOD综合开发项目规划建设，总投资将达3832.71亿元以上，已完成投资846.05亿元。

数据背后，是成都日益完善的轨交网络以及轨交产业的强力支撑。2020年12月，成都地铁“五线齐发”，以558公里的轨道交通线网规模跃升全国城市轨道交通“第四城”。2023年，成都轨交客运量超21亿人次。

重庆亦如此。山城重庆，特殊的地形对发展TOD模式有天然需求。2023年，重庆轨道交通建设跨越500公里大关，轨道交通占公共交通出行分担率达52%，全面进入轨交时代。随之而来的是，重庆TOD项目推进“加速度”：在已完成出让的12个项目中，有5个项目已顺利实现开工，二级开发建设总投资约70.48亿元。

人流集聚而来的，是城市线下实体商业的全面绽放。

2020年以来，成都、重庆分别开业53座、49座购物中心，增量排名全国第四、五位，仅次于上海、深圳及广州，是名副其实的“商业一线城市”。其中，地铁上盖的购物中心占比均在两成以上。

成都、重庆TOD商业发展驶入发展快车道，除却“天时”，更靠“人和”。

成都：政府出手、国资入场，

自上而下的TOD造城

TOD综合开发，是成都建设公园城市示范区不可或缺的重要抓手。自2018年首次将TOD纳入核心战略以来，成都从顶层设计层面改变城市传统的发展模式，形成“1+3+N”TOD开发全周期政策体系。

根据规划，成都实施2035年轨道交通线网规划中695个站点和90个车辆基地的TOD综合开发。其中，双凤桥站、梓潼宫站等14个示范项目正逐步呈现。

●双凤桥站TOD即将迎来成都第三家山姆会员店——成都武侯店 图源：天府巴蜀公众号

细数参与其中的企业，国资频现。特别是成都轨道交通集团，近五年参与多个TOD商业的拿地开发，或是独立拿地，或是与龙头企业合作。

政府出手、国资入场，成都开启了一项自上而下的TOD造城运动。现如今，TOD已成为一种生活方式，融入成都人生活的方方面面。

重庆：头部企业与城市TOD共进

重庆又名山城，地形崎岖，山多坡陡，呈多中心组团式空间结构，是TOD的最佳试验场。

不少企业加码TOD商业开发，多见龙湖身影。据2022年发布的《龙湖TOD能力报告》白皮书，龙湖已开发、储备约80个TOD项目，而重庆是龙湖TOD的主战场。

回溯历史，龙湖在重庆的TOD开发历程，也是城市TOD商业模式的发展脉络：

龙湖自2003年开始探路“初代TOD”。龙湖的第一座购物中心，重庆北城天街就带有 TOD 光环——依托城市轻轨线开发。此后龙湖一直围绕TOD开发积累经验，是TOD开发领域领航者般的存在。

小至地铁上盖、邻里中心，到城市商圈、城市枢纽，再到TOD新城，靠着过往多个王牌项目出圈，龙湖已然形成了一整套成熟、相对标准的TOD项目打法。

20年时间，龙湖在重庆落地15个TOD项目，它们以不同的方式赋能山城，以TOD为锚点带动这座“轨道上的城市”突围。

向下扎根、向上生长，以供给带动需求，在成渝地区的TOD商业项目的发展中可得到印证。对于行业亦是如此：很多时候，缺口出在了供给侧。有些需求是存在的，但没有得到充分满足；有些需求暂时还看不到，是因为它还没有被激发出来。

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