（文/解红娟 编辑/马媛媛）“美的置业走过了一个房地产周期，有得有失，有经验也有教训，2024年美的置业要重走新的‘长征路’。”美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上表示，2024年作为新“长征路”的起点，要做好城市布局优化、负债结构优化、业务结构优化这几方面的布局。
3月28日，美的置业召开2023年度业绩发布会，董事会主席兼执行董事兼总裁郝恒乐、执行董事兼副总裁王全辉、执行董事兼首席财务官林戈出席会议。
会上，美的置业管理层介绍，2023年，美的置业营业收入为735.65亿元，毛利为84.84亿元，利润及综合收益总额为21.25亿元；核心净利润为22.56亿元，公司拥有人应占核心净利润为10.3亿元。
城市布局优化
事实上，美的置业的“换仓策略”于2019年就已经提出。
所谓换仓，指的是拿地重点从三四线城市转向一二线城市，具体在执行上，分为新增土储和调节存量两种方式，前者是仅在一二线城市拿地，后者是通过股权比例的收购、退出实现存量土储的汰劣存优。
和以往一样，美的置业在公开市场拿地端十分谨慎，2023年全年仅在广州、长沙、佛山等一二线城市城市先后获取5幅地块，投入成本22.4亿元，新增货值约70.0亿元。
此外，自2021年至今，美的置业持续优化土储结构且主动推动低量级城市出清，已累计完成股权归边项目45个，其中，收购21个项目，新增权益货值98.4亿元；退出24个项目，减少权益货值32.7亿元。于报告期末，已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。
调整之后，美的置业2023年在城市布局上有了明显优化，二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%；重点布局的城市群长三角和大湾区的土储面积为1333万平方米，占比51%。
截至2023年12月31日，集团土地储备的总建筑面积达2816万平方米，涉及327个物业开发项目。
谈及2024年的投资策略，王全辉表示，还是坚定执行2019年以来的调仓换仓战略，结构上根据市场的情况和手上的现金把握节奏。
负债结构优化
凭借坚守财务纪律、信评机构加持、股东背景等因素，美的置业2023年的融资非常顺畅。
公开资料显示，2023年，美的置业成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设信用风险缓释凭证（CRMW）的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。
2024年开局，美的置业顺风顺水，成功发行本年首期中期票据，规模14.4亿元，票面利率4.96%。
得益于此，美的置业融资成本及融资结构有所改善。截止2023年底，美的置业有息负债381亿元，较上年同期减少103.9亿元。同比下降21%。加权平均融资成本4.80%，融资成本保持低位。
截至报告期末，美的置业净负债率仅为35.8%，同比下降8.1%，为历年以来最低，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，“三道红线”保持绿档。
与此同时，美的置业现金流状况较好。经营性现金流方面，年度实现合约销售金额为659亿元，含期初应收账款的回款率81%，且近年基本都在80%以上；筹资性现金流方面，截止2023年的现金总量为201亿元，银行授信额度1501亿元，其中尚未动用的额度1198亿元。
“美的置业一年内到期的有息负债为122亿元，月均还债约10亿元。”林戈指出，市场艰难的情况下，美的置业也能够保证30多亿的回款，更何况是月均10亿元的债务，对于美的置业而言不足为惧。
林戈进一步表示，即使不考虑回款，美的置业也将未来要兑付的资金作好了预留和充分准备，“我相信2024年的行业不会更差，即使行业有挑战，美的置业也做好了准备。”
业务结构优化
毋庸置疑的是，住宅业态已经无法撑起业绩增长的重任，多元化布局至关重要。基于此，美的置业持续发力物业及商业两大非住业态，打造全生命周期的空间服务强链。
年内，美的置业的物业管理服务收入为15.22亿元，较2022年的11.42亿元上升33.3%，该增幅主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致。
数据显示，报告期内，美置服务服务合约面积9032万平方米，客户感知满意度位居行业前列。累计清退36个低质项目，清退面积合计542万平方米，坚持稳健获取优质项目，实现有质量的经营。
同时，美置服务积极发力产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态，截至2023年，非住宅业态外拓合约面积约900万平方米，合约金额约1.8亿元。其中，在管产业园数量37个，面积603万平方米，占比10%；在管学校数量10个，面积92万平方米。
商业物业投资及运营方面，2023年收入3.63亿元，较2022年的2.97亿元上升22.5%。该增幅主要由于国内疫情结束，物业租赁业务及文化旅游项目逐渐复苏向稳，并进一步发展所致。
数据显示，截至报告期末，美的置业商业运营面积超70万平方米，满铺率达94%，2023年度销售额同比增长62%。2023年度日均客流量高达18.4万人次，同比呈翻倍增长。佛山悦然广场、贵阳悦然时光、贵阳悦然广场等标杆项目品牌效应和经营效应提升，进一步增强商业品牌影响力。
郝恒乐表示，“美的置业在多元化业务加快培育的同时，也强调安全性、强调现金流为导向，宁可砍掉一些现金流不好的业务和客户，也不会没有安全策略的进行增长，美的置业还是要打造稳定的底盘，进一步夯实产品力，形成自己的产业化。”
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