观点直击 | 行业分水岭万物云渴望达成此岸到彼岸的涅槃（实录）

时事新闻2024-03-23 10:40:40无忧百科

观点网 当大部分物企还在以住宅在管规模论高下之时，万物云就表示希望对外输出一些新理念。

3月22日，万物云召开2023年度业绩发布会，公司董事长朱保全、执行董事兼首席市场官何曙华、独立执行董事宋云锋、副总经理叶菲、首席科学家丁险峰、财务与资金管理中心负责人王绪斌等人出席会议。

会上，朱保全指出，2023-2025这几年会是行业的分水岭，此岸是房地产开发产业链末游，彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成物业行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖，自身要有更独立自主的决心。

数据显示，近年来万物云与万科间关联交易比例持续下降，从2021年的19.2%，到2022年16.0%，再到2023年的13.5%。

此次发布会上，万物云还披露了一份极端压力测试数据：2023年度，剔除所有与开发商相关收入后（含开发商新交付项目的物业费收入），对万物云的收入影响为-17.5%，但收入增速变得更快，达14.5%，毛利增速达23.7%。

“物业行业正在经历关键转型期，这需要行业的努力和大家的信心，期待与优秀的同行一起在越过山丘后顶峰相会。”

基本盘与资本市场

3月22日，万物云披露了2023年财报。

财报数据显示，万物云2023全年实现总收入为331.84亿元，同比增长10.2%；录得毛利为48.12亿元，同比增长13.7%；毛利率为14.5%，同比提升0.4个百分点；年内利润为20.36亿元，增长28.3%；归母净利润为19.55亿元，同比增长29.31%；EBITDA同比增长25.3%至35.58亿元，达成了预期。

在今年的财报中，万物云还引入了一个新的指标——核心净利润，该指标是由年内利润剔除历史收购带来的无形资产客户关系摊销、股权交易损益、固定资产处置损益、信用减值损失等影响后计算所得，最终录得23.40亿元，同比增长29.8%。

万物云的收入分为社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大板块。

2023年，社区空间居住消费服务全年收入187.38亿元，同比增长13.0%，占总收入比例56.4%；商企和城市空间综合服务收入116.64亿元，同比增长4.7%，占总收入35.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.81亿元，同比增长16.9%，占总收入8.4%。

总的来看，公司实现了利润增速高于收入增速。其中，社区空间居住消费服务方面贡献了29.08亿的毛利，同比增长38.51%，占比60.43%，毛利率同比上升2.8%至15.5%。该部分成绩或许主要得益于公司的蝶城战略。

早在2023年初，万物云上市后的首场业绩发布会上，朱保全就强调过“蝶城的生态模型正在逐渐建立起来”。

2023年，万物云蝶城的整体数量从2022年的584个增加到621个，并投入近1.7亿元的预算，进行蝶城的104个小区的智能化改造。截至目前，集团累计投入3亿余元，完成流程改造的蝶城有150个，对应1124个项目，该部分的整体服务效益提升达4.5个百分点。

年内，万物云在40个蝶城落地维修、装修服务，装修签约金额3.5亿元，同比增长68.0%，维修家政业务交易额达2.5亿元，同比增长136.8%。

万物云首席市场官何曙华表示，当初选择了3402个价值街道，就住宅存量方面，市场规模大概在5000亿左右，“所以我们还是很有信心，我们觉得万物云围绕着蝶城做，它的空间还是很大的。”

2024年，集团将继续推进蝶城战略，增强市场拓展能力，扩张蝶城底盘。同时，深化流程改造，新增100个蝶城的提效改造。

在打造蝶城生态上，朱保全提出了蝶城＋社区商业的构想。他表示希望居民与在蝶城范围内的商业产生更精准的关系。

他指出，没有一家商管企业能够成功解决社区mall与周边居民的关系，“这一次万物云提出的蝶城+社商，就是希望能够在蝶城范围内去寻找到经营上不太好的社区商业，并对它进行改造。”

2023年，全年经营活动所得现金流量净额为25.86亿元，盈余保障倍数为1.3倍。期末，集团拥有现金及现金等价物155.72亿元，无任何银行贷款或借贷。

虽然万物云基本盘表现突出，但在资本市场上却不尽人意，公司股价从2022年末48.44港元的收盘价一路下探至如今的19.88港元。

为了挽救股价，集团于去年12月11日起开始实施股份回购，截至期末，累计斥资5353.89万港元回购约218.56万股，占总股本比例0.19%。另据统计，进入2024年以来，万物云进行了7次回购动作，合计斥资3093.52万港元购回155.93万股。

同时，公司宣布2023年的分红率从2022年的16%大幅提高至核心净利润的55%，即12.87亿元，全年利润分配为每股1.092元。万物云副总经理叶菲指出，2024年公司大概率还会维持55%的分红比例。

她表示，“过去一年其实整个资本市场是非常的跌宕起伏，而且物管公司的估值也是不断的承压。作为企业的经营团队，其实我觉得在不确定中唯一能做的，就是做好经营，走好眼前的路。”

公司战略与独立性

除了蝶城，万物云对公司另外两大战略——多元客户、科技转型中同样十分倚重。

万物云的科技业务线主要分为两个板块，分别是AIoT和BPaaS解决方案。2023年，AIoT解决方案实现收入14.18亿元，同比增长2.4%；BPaaS解决方案服务实现收入13.63亿元，同比增长37.2%。

在科技战略加持下，万物云2023年的管理费率实现了同比下降0.9个百分点。年内，公司在研产品“灵石”边缘计算服务器已在101个蝶城中落地459台，“飞鸽”智能工单系统已在16个蝶城中试点。同时，朱保全在此次业绩发布会上还重点推出并介绍了新产品“灵石”，让此次业绩会一度成为“灵石”发布会。

然而，从业绩占比来看，科技板块2023年全年的收入仅占万物云总收入比例不到10%，与此同时，板块毛利率还录得了同比下降2.4%至29.2%。

其中，AIoT解决方案分部的毛利率为28.3%，同比下降2.4个百分点；BPaaS解决方案分部的毛利率为30.2%，同比则下降2.7个百分点。

虽然公司管理层表示近年来在科技板块的投入比较多，但财报披露的研发成本从2022年的4.12亿降至2023年3.77亿元。

在多元客户战略方面，万物云2023年物业和设施管理服务实现营收达83亿元，占总收入比近1/4。在互联网、高端制造、金融、生物医药、外资企业五大赛道新增饱和收入10.6亿元，同比增加51.7%。

叶菲指出，把2022年和2023年与万科集团的持续的关联交易剔除之后，公司整体的收入规模为273.7亿，同比增长了14.5%，毛利润为35亿，同比增长23%，比整体增速更快，体现多元化客户战略的效果。

2023年，万物云与万科集团之间的关联交易的占比下降16%至13.5%，非开发商业务的收入占比提升到82.5%，毛利占比73.9%。剔除所有与开发商相关收入后，对万物云的收入影响为-17.5%，但收入增速变得更快，达14.5%，毛利增速达23.7%。

报告期末，公司应收账款余额是67.81亿元，同比增长8%，低于收入增速的10.2%。值得注意的是，在计提减值拨备前，公司与关联方万科集团的应收账款金额为24.87亿元，同比增长17.08%，高于收入增速。

公司独立性虽有所提高，但仍有改善空间。

叶菲指出，2024年要持续坚持既有战略，从收入指引的角度，肯定也是两位数的增长，而且是高于2023年的10.2%的增长率。同时，今年的新的指标核心净利润的增速也会快于收入的增速。

以下是万物云2023年业绩会整理后的问答实录：

现场提问：在新房增量萎缩、存量房竞争加剧等方面的环境背景之下，公司怎样平衡规模发展、盈利能力、应收账款以及整体发展质量？

何曙华：我们发现，市场逐渐进入到存量市场之后，公司的规模、服务口碑等成为了客户选择的部分主要参考因素。

公司在市场上比较收敛，聚焦在特定的空间以及核心客户上进行发展。另一方面，一直要求各个运营团队以客户为先，达成了服务制胜的客户口碑。

同时，万物云“战区+军种”的联合作战的市场拓展模式也很重要，随着市场竞争越来越激烈，我们之前的坚持和准备就慢慢凸显出了一些竞争优势。

例如住宅市场，我们首先希望把发展空间很大的蝶城能够做穿做透；第二个是万物梁行的商企业务把原来服务商用不动产逐渐向服务产业发展做了一个战略转型；第三个板块是科技，2024年我们会加大对新产品的迭代打磨并向行业做一些推广，希望能够为万物云的发展增加一些新的动能。

我们也在关注并购市场，并将不符合我们发展战略的并购项目做了一些修剪，也将符合战略方向的一些项目做了一些增持并实现并表。下一阶段，我们还是秉承谨慎且积极的态度，希望能够找到更多符合公司战略发展方向的合作机会。

我们一直坚持服务好客户可能比规模更重要。蝶城的经验告诉我们，通过运营来驱动市场增长的这种模式可能会构成我们有别于同行的一个增长模式。

现场提问：在市场变化的情况之下，未来如何控制应收账款的质量？如何定位和解决大股东这部分应收账款？未来跟地产业务之间我们的关系又怎样处理？

王绪斌：目前市场环境下客户的支付能力的不确定性在增强，为此，公司在不影响信用以及违反合同约定的情况下，充分运用供应商提供的信用优惠，合理利用我们的规模以及付款的账期，力争做到收付现金流量同步，从而提升现金的使用效率，保护股东权益。

在2024年，我们会全面展开与客户的对话，充分了解客户的需求，并以实际行动让客户乐得付费。同时，我们会在事前、事中、事后全方位提升应收账款的管理能力，优化基于客户信用风险评级机制的应收账款的全生命周期管理。

公司在会计政策上始终坚持权责发生制的政策，坚持谨慎性原则。第一，我们考虑住宅物业的服务收入对价收回的可能性，按照会计准则，以最佳估计数来确认收入和应收。第二点是关于酬金之往来的垫付款，我们会结合项目的实际情况在报表上计提坏账准备。第三，我们对应收账款进行了严格的减值测试，作出具体的坏账准备，并且经过了会计师的审计，公允地反映应收账款的真实情况。

现场提问：怎么理解AI+在空间应用和服务领域的未来的潜力和特点？在后阶段的科技发展路径以及思考上会着重体现和落实在哪些领域？

丁险峰：就是说现在科技是生产力变化的一个巨大的变量，而人工智能属于科技里面最大的变量。在新生产力里，将AI应用到空间服务中，它必然成为一个新的生产力。

我们对于万物云在物业服务领域中广泛应用人工智能充满信心，坚信其巨大的潜力是成为我们管理服务更高效、更智能的变革。将科技落地到业务中是下面三年AI要做的事情。

2024年我们将在语言大模型上更进一步，比如开展客户营销话术的挖掘，让大模型的技术应用到更多能够节省人力的地方。然后是将AI对准业务场景，重点在模态大模型上进行更好的研究，做出更为拟人化的多模态大模型，更好地适应空间服务。这些是我们正在前进的方向。

现场提问：2024年公司有没有比较具体的战略或业绩指引？从业绩指引方面能不能维持此前的业绩增速？战略方面有没有增值服务的并购或商业方面要不要投入更多的资源？未来如何看待公司的分红策略，是否维持一个相对较高的分红水平？

叶菲：我们的核心战略将保持蝶城、客户多元化和科技不变，2024年是公司三年计划书的收官年，所以继持续坚持我们的既定战略上。

总体来说，就是在住宅上坚持收入的增长以及毛利润率的稳定，商企方面追求收入的增长率和利润率的平衡，另外在科技这块全面地走出非开放商的赛道。从收入指引的角度看，应该是高于2023年的10.2%的增长略，今年的新指标核心净利润增速也会快于收入的增速。

我们的分红业务确实是现金流比较好的业务，如果没有大量的、其他的资本性开支或投入的情况下，2024年也会维持55%核心净利润的分红比例。

另外，增值业务或是社商可以说是我们的外延策略，会进行综合评判。我们会采用谨慎但积极的态度去评判各种机会。

现场提问：最近母公司万科的舆情事件较多，请问保总，这些事情是否会为万物云的发展带来一些影响？万物云有没有做好相应的应对？

朱保全：目前为止，市场上的物业公司，包括万物云其实都没有走出独立行情，都跟着房地产在变。而在房地产开发的末游彼岸是不动产消费，物业公司在这个过程中经历的转型涅槃期。

我觉得2023年-2025年就是个分水岭，等到2025年之后谁能跑出独立行情才是关键点。同时，高分红率代表着公司赢得现金的能力，也代表着公司跟股东共同成长的意愿。