本文来源：时代周报 作者：吕泽强

随着首批消费类基础设施公募REITs正式落地，一只“后备役”的Pre-REITs也正式完成备案。

近日，百联股份（600827.SH）发布公告，其设立的Pre-REITs基金已于3月12 日在中国证券投资基金业协会完成备案手续。

据悉，该基金拟投向上海、长三角等核心地区的商业资产，而百联股份旗下的核心商业资产也刚好在此区位中。该Pre-REITs基金的成立，有利于百联股份通过轻资产运营的模式扩展管理规模，同时提升其市场化运营能力。

同时，首批3只消费类基础设施公募REITs也正式上市，意味着消费类基础设施的退出渠道得到拓宽。

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拟募资10亿元投向商业资产

据百联股份公告，其新设的Pre-REITs基金为上海百联国泰君安一号私募基金合伙企业（有限合伙）（即百联国泰君安商业Pre-REITs 基金，以下简称“百联Pre-REITs 基金”），由百联股份与国泰君安（601211.SH）下属国泰君安创新投资有限公司（以下简称“国君创新投”）、上海百联资产控股有限公司（以下简称“百联资控”）及其下属上海百联百世资产管理有限公司（以下简称“百联百世”）共同设立。其中，百联资控是百联股份控股股东百联集团有限公司全资子公司。

该基金的执行事务合伙人为国君创新投和百联百世，管理人为国君创新投，资产管理人为百联股份或关联方。

在基金出资方面，百联Pre-REITs 基金目标认缴出资总额为10亿元，全体合伙人先行认缴出资总额4.5亿元，其中百联股份认缴1亿元，国君创新投认缴2亿元，百联资控认缴1.49 亿元，百联百世认缴100万元。后续待种子项目确定后引入外部投资人完成基金扩募。

截至2月8日，百联Pre-REITs 基金完成首期实缴出资额 1000 万元。

关于该基金的投资方向，百联股份此前公告中称，将通过直接或间接收购持有符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目（社区商业、购物中心、奥特莱斯等）的公司股权；关注出租率、租金良好且运营稳定、现金流充裕的核心资产或核心增值资产，区域聚焦上海、长三角核心城市、成都，以及不在上述区域但有特别优质项目的城市。

百联股份表示，其作为Pre-REITs基金的投资人及运营商，将有助于其借助轻资产模式进行主力业态连锁拓展，提前锁定优质资产，进一步提升公司在商业零售领域的影响力和市场管理规模；同时参与市场化运作的基金管理及项目管理，也将有助于提升公司的商业运营管理能力，发挥核心优势，拓宽人才培养渠道。

百联股份旗下资产发行公募REITs已获反馈

从实际操作角度来看，Pre-REITs基金是REITs的前融端。通过Pre-REITs基金，投资者可以提前进入具有发行公募REITs意愿和具有发行潜力的标的资产，参与资产的建设、运营等过程。然后在时机成熟后通过公募REITs，或者是类REITs、资产整售等方式实现退出以获得溢价收益。

从公开资料来看，百联股份旗下的商业资产就具有一定发行潜力，与百联Pre-REITs基金的投向要求也较契合。据百联股份官网介绍，百联股份以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务，拥有总商业建筑面积超过600万平方米，经营网点遍布全国20多个省市超过5000家。

据百联股份2023年半年报，多年来，百联股份围绕“立足上海，辐射长三角，面向全国”的总体规划，已经在上海乃至长三角形成区域性优势，与此同时下属门店所处地理位置优越，基本都处于所在城市核心商圈。

同时，百联股份也具有发行公募REITs的意愿。2023年7月12日，百联股份公告称，拟将旗下的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。该项目为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，相关申请材料已向中国证监会、上交所提交，并正式获受理。2月8日，该项目已获上交所反馈。

据百联股份2023年半年报数据，上海又一城购物中心有限公司的总资产规模为6.46亿元，2023年上半年收入1.33亿元，净利润0.50亿元。

另外，百联股份此前以百联金山购物中心和百联川沙购物中心作为底层资产发行了一只类REITs产品，这也为百联Pre-REITs 基金增加了更多元化的退出渠道。

消费类基础设施退出渠道打通

随着华夏华润商业REIT于3月14日正式上市，首批3只消费基础设施公募REITs（包含华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT）已全部成功上市，消费类基础设施的一个退出渠道正式打通。

与以往不同的是，消费基础设施公募REITs作为市场上最新的REITs品种，在上市首日并未受到过多追捧，目前二级市场处于观望阶段。

3只消费类基础设施公募REITs上市首日涨幅均较小，跟以往公募REITs上市首日普遍出现的大涨行情形成落差。据同花顺iFinD数据显示，3只消费基础设施公募REITs首日涨幅在0.0435%到0.6714%之间，而目前市场上的33只公募REITs中，有13只首日涨幅超过了10%，9只首日涨幅超过20%。

目前，仍有一些商业REITs项目正在审核当中，除了百联股份的REITs项目外，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金目前已获得上交所反馈，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金已注册生效，不久将可上市。

同时，还有上市公司也正在积极申报消费基础设施公募REITs。3月14日晚间，天虹股份（002419.SZ）发布公告，其拟以下属全资子公司苏州市天虹商业管理有限公司持有的苏州相城天虹购物中心为底层资产，开展公募REITs项目申报发行工作，并委托中航基金、中航证券进行方案沟通、设计、报批及发行等。该项目涉及的交易中，天虹股份将认购中航基金设立的公募REITs项目的34%基金份额。