21世纪经济报道记者李域 深圳报道公募REITs进入扩容提质的新阶段。

3月12日，首批消费类公募REITs——华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT在上交所上市，发行规模分别为10.68亿元、9.53亿元。截至当日收盘，华夏金茂商业REIT上涨0.014%，嘉实物美消费REIT下跌0.101%。

华夏基金总经理李一梅表示，华夏金茂商业REIT等消费REITs上市，将有利于推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费，也为个人投资者参与基础设施投资提供更为便捷的投资工具。

嘉实基金总经理经雷则认为，伴随嘉实物美消费REIT的成功发行和上市，将有更多的投资者可以分享物美商超、社区生态经营的收益；同时也有助于民营企业增强投资信心，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道，助力公募基金更好地服务实体经济发展。

事实上，公募REITs自试点以来快速发展，目前已步入常态化发行阶段。伴随着首批消费REITs上市，公募REITs扩面提质的持续推进，业内人士认为，一方面，形成更多可投的优质资产，积极发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的作用；另一方面有望加速吸引保险资金、社保基金、企业年金等长线资金进驻。

“长期来看我国的商业零售业仍然以较快的速度在进行迭代，居民消费能力也处于一个稳步增长的趋势，所以零售消费类资产在未来仍有一个较大的增长弹性。"先锋瑞驰私募基金管理（北京）有限公司投资总监陈海涛预计，消费类REITs作为REITs市场的新品类，二级市场对其有一个从发行到交易的重新试验定价的过程，未来如果其底层资产的租金收益产生了超出前期市场预期的增长变化，则同样会有一个价格再度上行的过程。

REITs“扩面提质”

3月12日，首批消费基础设施REITs在上交所上市。根据REITs招募说明书，截至2023年6月，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT的出租率分别为98.36%、88.71%。

公开资料显示，华夏金茂商业REIT底层资产长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今，商场已运营近7年。作为整个中国金茂旗下的首个览秀城作品，长沙览秀城是览秀城体系内运营最为成熟的优质购物中心。基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1000余万人次。2020年-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%，处于高速增长期。

嘉实物美消费REIT底层资产为4个社区商业物业，总建筑面积约7.79万平方米。各项目主力租户为物美、麦德龙等品牌超市。原始权益人为北京物美商业集团股份有限公司，由北京银行担任托监管行，当期目标不动产评估值总额为10.02亿元。

基于对商超行业发展及本基金项目公司价值和稳健运营的信心，嘉实物美消费REIT还设置了原始权益人的分红豁免机制。同时，在符合有关基金分红条件的前提下至少每年进行一次分红，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式进行分配。

“消费基础设施存量巨大，REITs推出恰逢其时。”中信建投分析师竺劲和黄啸天认为，本轮消费REITs发行是C-REITs市场第二次业态扩容，架起通向房企表内优质资产的桥梁，有望重塑地产股估值逻辑。

自2021年6月首批9只公募REITs上市以来，公募REITs市场已经平稳运行接近三年。

业内分析人士表示，从2022年至今，市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到近期的企稳回升，基本走过了一个完整的市场化过程，同时对各方而言也是一个再教育、再认识的过程，均衡机制的韧性得到增强，为后续市场的建设创造了有利环境。

中国银河证券认为，2月中证REITs指数(收盘)呈现上涨态势，与上个月的跌幅形成鲜明对比，且表现好于沪深300指数和上证指数，极大提振市场信心。

加快商办存量市场交易活跃度

消费是经济增长的重要引擎，也是人民群众追求美好生活的直接体现。

今年政府工作报告将“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”列为2024年政府工作的十项任务之一，提出要促进消费稳定增长，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。可以预见，在政策持续推动下，消费基础设施的资产估值也将恢复提升。

2023年10月20日，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

在文件发布一个月后，首批消费基础设施公募REITs正式获批。

业内人士表示，我国消费基础设施存量资产丰富、参与主体多元、市场化程度高，未来消费基础设施REITs有望打开千亿级的市场空间。

公开资料显示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。

但是，消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案，有望加速存量资产盘活，为实体商业消费场景注入新活力，有利于加快商办存量市场交易的活跃度，实现商业地产“投、融、管、退”的闭环。

中国中化副总经理、总会计师、党组成员李福利表示，作为中国中化城市运营板块平台企业，中国金茂坚持把“打造商业IP”作为城市运营主战略落地的重要举措，不断打造消费新场景、激发消费新活力，以高品质商场运营服务为广大消费者提供绿色健康、时尚科技的休闲娱乐空间。未来，中国中化将携中国金茂持续向公募REITs平台装入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，加速消费基础设施建设，促进城市消费品质提升，以金融创新服务实体经济发展，持续为城市消费发展赋能。

“物美消费REIT是中国流通产业发展的一件大事。作为首个商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs，为资本市场支持民营企业发展提供了新样板，为畅通民营企业融资渠道提供了新范例，具有深远的历史意义。”物美集团CEO张斌说道。

Wind数据显示，截至2月27日，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单已定价发售并完成募集，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT，累计发行总规模达89.23亿元。