内容提要：

此次政府工作报告关于房地产的表述，是在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”这一框架下进行的。防范化解风险才是政府工作报告确定的今年地产业的首要任务。那么，什么是房地产业的风险？为什么要防范化解房地产业的风险？如何防范化解房地产业的风险？

3月5日公布的政府工作报告强调，要稳妥有序处置风险隐患，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

报告也提出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

媒体与自媒体对政府工作报告中关于房地产的解读，观点很多。有的认为报告强调放松对房地产的限制，有的认为报告强调构建房地产行业新的发展模式，有的认为连续两年未提住房不炒，意味着房地产将很快触底结束调整，进入一个新的扩张周期。

三郎认为，这些观点都非常片面，也不准确。因为此次政府工作报告关于房地产的表述，是在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”这一框架下进行的。防范化解风险才是政府工作报告确定的今年地产业的首要任务。

一、什么是房地产业的风险？

房地产业的风险，不在于住房投资减少，也不在于新房销售量下降。房地产业的风险，一是已售商品房按时交付的风险，二是房企债务出险的风险。

已售商品房按时交付的风险，关系到社会稳定。

就像去年备受关注的郑州烂尾楼夫妇亮亮和丽君，他们所购楼盘预计2023年底交付的部分，已经延期到了2024年6月，而原计划2024年9月交房的批次，大概率最快也得2024年年底了。

在持续了30个月的房地产下行期间，由于商品房销售大幅下滑，房企现金流剧烈萎缩，一些刚开工的已售楼盘，因为缺乏后续续建资金而陷入停工，交房日期一再延期成为一种普遍现象，这一方面破坏了房地产行业的正常经营循环，另一方面，事涉数千万购房业主，已成为一个影响社会稳定的严重问题。

CNBC报道称，估计中国有大约2000万套没有完工的预售楼，如果要完成这些房屋的续建工程，大约需要继续投入3.2万亿元人民币。

等待交付的过程中，购房者是痛苦的，因为购房业主面对收房入住遥遥无期，但银行贷款还本付息却一个月都不能拖延，否则钱房两空。房企则是生死煎熬。因为房企都是高负债、快周转经营模式，销售萎缩，快周转不复存在，高负债就成了房企难以承受之疼，老贷款无法偿还，哪有资金继续投入续建工程？

所以保交付，从2023年下半年开始，就成为了各级政府房地产各项政策中的核心。

房地产债务风险，危及金融稳定。

央行数据显示，2023年末，房地产开发贷款余额为12.88万亿元。但这并非房地产业负债的全部。由于房企负债除了开发贷款之外，还有国内债券、海外债券、信托贷款、购房人的预付款、建筑商、材料商的垫付款。骑牛研究所估算，截至2023年底，房企负债总额超过50万亿元。

根据彭博社报道称，2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元，其中境内待偿还债务规模预计为1.09万亿元，境外为1.45万亿元人民币。惠誉评级汇编的数据显示，2024年开发商将继续面临巨额债券偿还， 2024年境内债到期约1.38万亿元。境外债约1030亿美元。

根据上海票交所2024年1月8日公布的名单，2023年12月共2355家主体出现承兑人逾期现象，持续逾期数量为3419家。其中发债城投承兑人逾期51家，地产商承兑人逾期多达905家！

从数据看，中国上市房企整体资产负债率，已经从 2005 年的 59.98%上升至 2021 年的 79.19%、2023年3季度的86.25%，仅次于金融业。18 年间上升近30个百分点，已有8家上市房企资产负债率超过 90%，面临资不抵债的风险。

从发达国家看，2020 年，英国、法国、德国、美国、日本上市房企资产负债率分别为 37%、38%、54%、57%、69%。我国房企资产负债率不仅远超部分发达国家，也远超其他行业，高于大多数行业 15-40 个百分点不等。不论从国际维度还是行业维度，我国房企资产负债率均处于较高水平。

由于债务违约，债务重组方案未获债权人同意，2024年1月29日上午，香港高等法院下达了对中国恒大的清算令。

2月28日，另一大型民营房企碧桂园因未能偿付一笔2.05亿美元的贷款，被建滔控股的附属公司Ever Credit Limited，正式向香港法院递交了清盘呈请。

3月1日路透社发表的一篇独家报道说，德意志银行已确定在3月份向香港法院提起要求对房地产开发商世茂集团进行清算的诉状。

如果不能及时化解房企债务风险，导致恒大的险情蔓延到其他房企，将威胁金融稳定。

二、为什么要防范化解房地产业的风险？

房地产行业产业链长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，所以，防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首要任务。

在超过50万亿的房企负债中，银行的房地产开发贷款只有不到13万亿，另有国内外债券余额约5万亿，还有表外借款余额约4万亿，购房者定金、预付款约6万亿，以及建筑商、材料商垫资约22万亿。

而购房者预付款中，至少有3万亿来自于银行贷款；建筑商、材料商垫资中，至少有10万亿来自于银行贷款。实际上房地产商的有息负债与无息负债中，直接或间接来自银行系统的借款至少有26万亿，占到2023年底237万亿银行贷款余额的11%。因此，地产风险蔓延将直接冲击银行业稳定。

房企来自于影子银行和境内外债券市场的借款超过9万亿，影子银行和债券购买人对民营企业债权中，大部分可能就是房企欠款。一旦地产风险继续蔓延，对影子银行和债券市场，也将造成强烈冲击，进而影响金融市场的稳定。

与此同时，一旦大量房企步恒大后尘，将导致数十万建筑商、材料商经营不稳或破产，进而影响经济稳定。

而客观来看，随着商品房销售的下滑，在商品房销售高峰期累积下来的房企高额债务，风险越来越大。

以世茂为例。根据世茂集团的公开财报，截至2023年6月30日，世茂集团总负债为5117亿元，其中有息负债2752亿元，净负债率372.5%，较上年末增加70.3个百分点。其中有境外计息债务约140亿美元。

2023年，世茂集团累计合约销售总额约428.2亿元，同比减少50.51%。比其鼎盛期的2020年，下降了85.7%，比12年期的2012年，也下降了7.1%。

事实上，世茂集团在年收入3000亿元左右负债5117亿，已经算风险巨大了。而目前的收入陡降到大手笔借贷期收入的七分之一左右，其债务风险相当于比2020年扩大了7倍。

所以，政府的房地产政策越来越多地要求房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作。

三、如何防范化解房地产业的风险？

对于2024年，政府工作报告提出，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

相较于此前的发展长效机制、管理长效机制，此次政府工作报告提及“健全风险防控长效机制”，意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性方面的突破和创新。

一是本次政府工作报告再次提及“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，延续了去年年底的中央经济工作会议精神。

当前房地产市场风险主要是房企流动性风险，尽管部分头部房企风险得到改善，但住房销售不佳导致房企经营收入持续下滑，也致使其市场化融资难度增加，超过四成上市房企现金短债比不到1，整体房企资产负债率处于70%以上偏高水平，房企风险仍然令人担忧。

在2023年11月中旬，央行、金融监管总局、证监会等召开座谈会，强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资，对正常经营房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”；此后12月召开的中央经济工作会议又再次强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”“加快构建房地产发展新模式”等重要要求。

二是政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

加速推进保障性住房等三大工程建设，构建新发展模式。“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意，对于稳投资也有重要意义。

三是减少对商品房销售的限制性措施，一线调控趋松、二三线有望全面放开。

商品房销售大幅下滑，仍然是房企现金流萎缩、债务风险上升的主要原因。根据第三方研究机构中指研究院发布的《2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。

在国民收入分配制度改革之前，也就是居民收入预期明显好转之前，减少对商品房销售的限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要，无疑是增加商品房销售的主要措施。

年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”、“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要”相关表述，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变。

【作者：徐三郎】