观点网 以凯德为代表，外资对中国一线城市商业市场的判断依旧清晰。

八年前，凯德在华首个对外输出的购物中心落户湘江西岸，如今，首个对外输出的独立商业街区项目在东岸敲定。

近日，由长沙城发恒伟置业有限公司开发建设、凯德投资运营管理的碧湘楚巷项目正式开工，预计于2026年开业。

碧湘楚巷项目地处长沙五一商圈核心区域，南至劳动西路、西至湘江中路、北至下碧湘街。项目总建筑面积约5.1万㎡，其中地上为多层交错开放式商业街区，地下1层为停车场和地下商业街。

作为商业运营方，凯德拟将该项目打造成为长沙城市会客厅，融合潮流生活和在地文化，计划引入明星主理人品牌、无边界创新餐饮、潮流品牌孵化基地、圈层社交体验零售等多种业态组合。

凯德是最早进入长沙商业市场的外资开发商之一。重资产方面，老牌购物中心凯德广场·雨花亭已开业19年；轻资产方面，2016年8月31日，凯德集团与城发恒伟置业的全资控股股东长沙先导控股就湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同，引入在华首个购物中心管理输出项目--长沙凯德·壹中心。

从河西到河东，在这座熟悉的城市，可以看到多年以来凯德资管路径的历次变化。

改造碧湘楚巷

碧湘楚巷（江畔商业中心）位于湘江东岸沿江中心片区，与橘子洲隔江相望，也是长沙市首批启动的八个城市更新单元之一。

项目净占地面积约2.1万平方米，总建面约5.1万平方米，限高18米，其中地下总建面约2.35万平方米，地上总建面约2.75万平方米，拟建成包含汝愚街、天符驿站、时间画廊、水晶宫四个组团建筑的商业综合体。

据介绍，项目总投资预计10.13亿元，设计方案由湖南大学教授、著名设计师魏春雨和中国建筑科学研究院共同完成。预计2025年底完工，2026年上半年开业。

碧湘街因“五代十国”时楚王碧湘宫位于此处而得名，近年来商业基础设施日渐陈旧，与周边的五一广场、太平老街、坡子街等热门商业地段呈现较大差异。

作为独立商业街区的轻资产试水之作，碧湘街将考验凯德对非标商业的理解。

以地块内一座天符宫建筑为例，这座长年埋没于棚户区的古建在2019年被区政府公布为不可移动文物，2021年初传出因城市建设需要将被拆除。舆论发酵后，多名部门负责人作出解释。

“要是能够通过方案设计，让天符宫和商业体互利互惠，共同生长，带动整个碧湘街片区，成为长沙的另一个网红打卡地，又何乐而不为呢？”业主单位长沙市天心棚改投资有限责任公司副总经理李波当时说道。

如今碧湘楚巷的项目规划终于打消了各方疑虑，项目整体建筑风格呈现古风元素，并将天符宫与朱张广场、碧湘水晶宫、灵官渡时间画廊等历史文化景点串联，构成商业街区的客流动线。

实际上，碧湘楚巷只是凯德加码长沙轻资产的第一步棋。据悉，今年初凯德与城发恒伟签订的商管协议共有三份，涉及碧湘楚巷、会展壹中心、西宸之光三个商业项目。根据协议，凯德将为这些项目提供品牌输出和管理服务，涵盖资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理等方面。

从过往来看，双方并不缺乏合作基础。凯德与城发恒伟在长沙合作的首个商业项目，也是凯德首个对外输出的购物中心，凯德·壹中心自2018年开业以来，商场出租率常年保持在90%以上；另于2023年，凯德旗下服务公寓及酒店运营商雅诗阁与城发恒伟新签三份服务公寓管理协议，双方在长沙合作的服务公寓已达4家。

截止2023年11月，恒伟置业资产总额212亿元，自营在建或在售项目17个，合资项目4个，业态涵盖超5A甲级写字楼、高端住宅、酒店、产业综合体、商业中心、租赁公寓等。

长沙近年来已成为消费热门城市之一，据戴德梁行数据显示，2023年全市优质零售市场新增供应约22.5万平方米，总存量至311.5万平方米，共录得净吸纳量约28.7万平方米，跑赢供应量，因此空置率较2022年末下降3个百分点至10.4%。

随着消费复苏和城市更新进程加快，双方未来仍有可观的合作空间。

轻资产演变

从一座长沙城，就能观察到凯德在华轻资产演变的缩影。

首先是2019年6月11日，凯德集团宣布，旗下子公司及关联公司与凯德商用中国信托（CRCT）达成协议，向其出售持有中国三家购物中心的公司股权--包括长沙的凯德广场·雨花亭，以及哈尔滨的两座凯德广场。

此次交易价格为29.6亿人民币，将为凯德集团带来约2.399亿新元的收益，净收益约为0.376亿新元。

时任凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓表示：“出售后，我们将继续受益于这些购物中心良好、稳定的收益，并通过凯德集团在凯德商用中国信托的持股，参与项目的未来增长。三家购物中心将继续由凯德集团运营管理。我们仍然对哈尔滨和长沙的零售市场充满信心，这两个省会城市发展迅速，长期前景良好。”

事后回看，这次轻重分离的交易背景正是凯德重组。

两年后，凯德集团业务重组完成，形成两个实体，即凯德投资（新交所上市房地产投资管理业务）和凯德地产（私有化的开发业务），并整合形成“一个凯德”格局。

截至2023年末，凯德在中国业务遍及40多个城市，管理300多个项目，资产管理规模约3000亿元，基金资产管理规模近1500亿元。过去两年多时间，凯德投资在中国新设立6支私募基金，其中包括3支人民币基金，共有14支聚焦中国市场的基金，包括凯德中国信托以及13支私募。

在此过程中，轻资产板块作用愈发凸显。

2016年在长沙就湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同时，凯德商用首席执行官廖茸桐还表示，当时商业管理费约占凯德商用收入的15%，今后还将增加一笔品牌输出管理费，但这笔收入并不对业绩构成决定性影响，所以未来的策略仍是收购投资为主，品牌输出为辅。

江流石转，过去的商业逻辑也会随市场形势变化。

最新发布的凯德投资2023财年业绩显示，报告期内，凯德投资收入27.84亿新元，同比减少3.2%，归属利润大幅下滑79%至1.81亿新元。

作为重组后第三份年度业绩，凯德投资这份财报不算好看，但仍不乏亮点。其中，管理费收入相关业务（FRB)总营收增加至10.70亿新元，同比增长9%，以及来自住宿管理的收入为整体EBITDA贡献了约60%。

与轻资产成绩相比，房地产投资业务（REIB）的经营EBITDA下降9%至19.3亿新元。由于租金和市场前景疲软，导致中国跨资产类别的公平价值损失约5.11亿新元。

业绩会上，凯德投资指出在经济逆风期，计划在2024年着重于中国和美国的资产剥离。

重资产剥离早已开始，如2021年向平安人寿出售6个中国来福士资产组合的部分股权，2023年出售佛山物流开发项目30%股份、数据中心等资产，此外，今年初凯德中国信托就出售了北京凯德MALL双井购物中心，凯德投资也将北京凯德·星贸项目95%股权售予友邦人寿。

资产减重换仓的同时，凯德从去年年底到今年年初，与长沙国资密切合作，布局公寓、商业轻资产项目。在一城一地之间，不难发现这家老牌外资房企的演变逻辑。