今天是每周楼市热点新闻点评，上周深圳以及周边城市的楼市出现了不少热点信息，大家一起来看看具体最近楼市都有哪些大事发生！

不降反升！惠州首套银行房贷利率上调3.6%！

根据惠州本地自媒体的消息：

惠州最新房贷利率不降反升！

此前，惠州首套房贷利率是lpr-50个基点，二套是lpr+20个基点。

上个月lpr调整之后，按照原有规则，惠州的房贷利率应是：

首套房贷利率lpr-50：3.95%-50bp=3.45%

二套房贷利率lpr+20：3.95%+20bp=4.15%

但是根据惠州本地楼盘的最新消息：

现在惠州银行执行的首套房贷利率不是按照lpr-50个基点，而是-35个基点，也就是说相比原计划回收了15个基点。

那么，惠州首套银行房贷利率不是执行3.45%，而是3.6%；

二套则无变化，仍然执行+20个基点，也是4.15%。

图源：惠州房姐

点评：

你说奇不奇怪，lpr降了，惠州的房贷反而要涨了。

虽然过去惠州的房贷利率确实很高，最高的时候甚至接近7%，但是这两年惠州楼市低迷，房贷利率也基本跌到了谷底。

本来以为这么差的行情，惠州利率应该会跟随lpr一起下调，但没想到最后反被惠州的银行背刺了。

当整个国家都在给买房人降成本降杠杆负担的时候，惠州为什么走向了反面？

我预估有几个可能：

第一、银行确实有一定的资金流压力

银行的主要利润就是息差，过去惠州执行的首套房贷利率lpr-50个基点的规则或许是太低了，已经严重影响到了惠州银行的正常利润。

银行系统的正常安全对于一个城市来说是绝对不能马虎的，保银行是必然的选择。

第二，市场行情有持续复苏的趋势，利率下调的压力没有这么大

最近深圳成交回暖，多少会带动周边城市的行情，而且后续官方的各种政策都是支持楼市发展的，对于市场行情的恢复会有帮助。

惠州应该也是看到了这个趋势，这一回就先把房贷利率先调整了一下。

当然，后期如果惠州楼市回暖效果不佳，惠州的房贷利率很可能会继续降。

年后一周，深圳市场迅速反转

年后深圳楼市各项数据接连上涨。
根据年后深房中协公布的数据显示，上周深圳二手房交易录得量达到951套，环比增长393%！
此外，节后深圳的带看量大增1288%！新增客源量增长340.3%！
而根据中原的数据显示：
年后平台访问量、用户咨询量持续攀升，最高环比上涨183.6%
年后，深圳楼市热度明显上升，3月楼市成交量有冲高的可能。

点评：

政策总算是有作用了，年前深圳放开名额限制之后，最近的深圳市场回暖很快。

这说明深圳放开政策还是有效果的，毕竟是地产标杆，能直接影响整个国家楼市预期的城市，只要出政策就会有成效。

当然，年后这一波反转，首先卖出去的是滞销盘。

这些房源都是一些业主之前想卖卖不出去的楼盘，最近在快速出货；

其次，这一波回暖很明显是“加量不加价”，卖房的基本都是低价出售。

不降价买家就会观望，市场还是买家主导，这一点非常明显。

所以这一波回暖，我的解读是深圳过去几个月被压制的市场必要成交的集中释放。

之前几个月因为买家购买欲望不强而无法正常成交的房子，这一波都会出货成功。

但是这一波急卖的业主趁着行情把房子卖完之后，后续成交量想要继续突破的话就会遇到压力，因为市场上急卖和急着买的人都没有了

想要冲破这个压力位，必须要有持续的政策刺激进一步修复信心和预期。

让那些观望的人也开始参与成交，行情才会彻底回暖。

接下来深圳会不会继续放开楼市政策呢？

从现在的市场消息来看，继续放开的可能性很大。

最近关于政策的小道消息很多。

比如最近很多买房群都在传深圳可能会放开限售以及将满5年减免增值税改为满两年减免增值税。

如果政策持续放开，未来深圳的市场成交就能持续稳定上升。

不论是买家还是卖家，最近这段时间我都建议你多关注一下市场动向的变化。

最近有很多业主找我咨询要不要现在卖房或者是再等等，等到价格回暖之后再卖。

我发现最近卖家的疑问反而比买家的疑问更多，为了帮助大家解决卖房方面的疑问。

我们将会在本周专门开一场闭门直播课，集中帮大家解答卖房的问题。

想知道最近这段时间适不适合卖房？

想了解如果抓住卖房实时机，把房子卖在高位？

可以扫码来听最新的闭门直播课。

香港全面放开楼市，其他一线城市急了

本周，香港财政司长陈茂波在发布新财政预算案的时候宣布：

香港全面撤销所有楼市需求管理措施，包括取消买家印花税、额外印花税和新住宅印花稅。

此前，香港永久居民买房，首套房置业税最高是4.25%，而买第二、第三、第N套房的住宅印花税都是15%。

香港非永久居民，比如内地的居民，买房要交两个税，买家印花税15%+新住宅印花税15%，两个税加起来高达30%。

点评：

香港率先放开了所有的楼市政策限制，影响最大的，肯定是国内的一线城市。

香港买房不收税，直接针对的是全国最有钱的那一批购买力以及在香港有就业和置业需求的人群。

这一批人和资金往往是最高端的购买力以及人群，过去一般而言是聚集在一线城市，现在香港楼市放开，相当于他们又多了一个选择，而且是一个自由度更高的选择。

任何一个城市的楼市，都需要有支撑力的购买力，即便是在一线城市这样寸土寸金的地方，也不会嫌高端购买力多。

因为购买力代表了背后的资金，购买力的流动决定了资本流向。

楼市，最害怕的就是资本流动性枯竭。

过去3年的教训，已经足够深了，尤其是深圳，没有资本流动性，就会出现价格狂降、成交不足的问题。

所以香港这一个动作，背后的深意，在于用政策影响资本流向。

内地的一线城市，和香港是直接竞争对手。

争的是什么？

什么招商引资、什么招揽人才，最后争的不就是让资本留在本地吗？

所以香港这招一出，一线城市的压力自然就会变大，尤其是深圳的豪宅，会最快受到冲击。

深圳首次土拍结束，开发商溢价1000万拿地

本周深圳进行了今年度的第一次土拍，中建壹品+湖北文旅以51.79亿元拿下龙华宅地，这也是中建壹品在深圳拿的首宗宅地。

宗地位于龙华梅林关，地块东面是在售项目龙岸君粼，南面是深国际华南数字谷。土地面积46763.51平方米（其中城市道路3448平方米）。

本次宅地竞拍方式延续了2023年12月宅地出让的竞拍模式，采用“单限单竞+摇号”规则挂牌出让。

没有明确写明商品房销售限制均价，但需径询相关部门并签承诺函。

点评：

今年深圳的第一次土拍没有掀起什么波澜，只有一块地，两家开发商竞争。

但是这一回土拍有不少值得留意的地方：

第一，地块不限售价

今年第一次土拍的地块执行的模式和去年的两个地块差不多——

官方不定限售价格，开发商自己定，定完之后给个承诺函，后续按照承诺执行

这个模式实际上和彻底放开售价没有什么区别，虽然名义上还是会有一个限定的价格，但是最后的定价权会给到开发商。

限价的金箍又松动了一点点，也给开发商缓一口气，对双方都有好处。

第二，开发商兴奋度不高，只有国企央企参与，民企尚未回归。

现在很多开发商还在挣扎阶段，很多大开发商比如中海华润自己都还有很多地块在开发、房子也没卖完。

所以开发商现在拿地的意愿并不强。

深圳的土拍，往往是行情的试金石。

土拍热度未回归，说明当下深圳的行情回暖才刚刚开始，远远未达到预期的目标。

比如我在查数据的时候观察到此刻深圳二手房市场上还有不少低价的二手笋盘。

市场上的笋盘数量没有减少，侧面也说明行情还有很大的反弹空间。

我最近根据搜索到的数据梳理了深圳各个板块有价值的笋盘。

详细的笋盘信息内容很多，我们准备放在下周最新闭门直播课上给大家讲解，大家如果感兴趣，可以扫码预约直播来听。

-end-