2.28，香港财爷陈茂波宣布：港府全面“撤辣”，正式宣告执行14年的楼市“辣招”被扫入历史故纸堆。

关于香港房地产，我写过很多文（幸运的是，很多现在都在验证，可为当年的许多无效争论之一叹）。有兴趣的童鞋，可以看下面旧文，能补充到很多背景知识：

《》（注：这篇文章里有详细的“双辣招”背景）

多说一嘴，作为内地房地产的“祖师爷”，我认为香港的房地产在很多方面迄今之于内地都深具借鉴性——比如长周期翔实的电子数据（1979年以来的数据都可以查到）、透明的房地产治理水平、市场化的基石原则、高度专业化的行业水平、失败的土地-住房制度设计等等。是以，我一直认为，你想研究透内地的房地产，必要从香港始。

本文谈几个问题。

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1）关于辣招之内容与沿革。

鉴于很多童鞋根本不知道何为“辣招”，我再重复一些。

香港在2010年开始推出“辣招”（额外印花税，彼时内地也开始“限购”），此后不断“加辣”，2013年推出“双倍印花税”，俗称“双辣招”，2016年再升级，2017年技术性补漏打击“一约多伙”——一份合同买多个单位。至此，辣招全貌勾勒出来——对于内地人赴港买楼，当时最高课税高达楼价的一半。

由2023年起，“双辣招”开始“减辣”。当年10月，额外印花税征收年限从3年缩短到2年，买家印花税、新住宅印花税统一减半（到7.5%），专才买楼可以从原来的事前征收改为事后征收。注意，在当时，港府此举已经深为社会诟病，认为“撤辣”过迟，关于政策之讨论与内地趋同。直到今日，始全面“撤辣”。

注意陈财爷之表述：撤销所有住宅物业需求管理措施。大白话就是说：买房需求都特么木有了，还管制什毛需求？！不用挤牙膏了，直接一刀切！

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2）关于辣招之本质。

对比内地，香港推辣招有两点本质可以探讨。一在，辣招是税，就是通过增高你买家的成本，让你买不动。这是国际上通行的搞法，比如看看英国这两年也是这么玩，房价涨起来我就死命拔高印花税。内地则是不那么用这手段，直接上手，不让你买。这是不同。二在，辣招本质是交易税，不是持有税。香港持有税（房地产税）极低，是影子税，所谓“物业差饷”是也。这个税有个大毛病，是一过性的，不是每年都发生，你可以转嫁，羊毛出在猪身上。这也是为什么交易环节课税，往往压不住房地产的缘故。有的地方这样玩，有的则不这样。比如美国，很是喜欢搞房地产税，在持有环节加死你，让你每年交1个点，你的现金流交不起。

我们下面会看到，香港房地产市场的波动，伴随着“双辣招”走完这些年，恰恰印证了上面这一点。

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3）关于辣招之影响。

在《》这篇文里，我们看到了这个波动律。简单梳理总结：从2010年香港出“辣招”之后，当年12月，香港私人住宅售价指数是163.0，次年2011年，香港私人住宅售价指数按年是182.1，到本轮最高峰2021年升至392.7。即是说，在“辣招”持续加辣的前11年完整时间里，香港私人住宅价格上升了1.16倍！

如果按月看，本轮香港房价高点在2021年9月，398.1。相对应2010年12月，升了1.44倍！

继续看，之后，按年计算，香港私人住宅售价指数连跌两年八个季度，2023年指数为337.4。2022年同比2021年下跌6%，2023年同比2022年又跌8.74%，跌幅继续扩大。2023年对比2021年，累计跌了1成4。

按月来计，本年1月，香港私人住宅售价指数录得306.4，创下2016年11月以来7年的最低点——彼时为306.7。对比2021.9高点398.1，2年多时间，香港住宅整体价格下挫2成3！

成交量更惨，香港去年全年楼花按揭宗数为1581宗，创2005年以来新低。香港金管局1月31日布，香港负资产房产数量在2023年第四季度攀升至25163宗，较第三季末的11123宗上升126%，创下2004年第三季以来的新高（注意：这一点就是我说的香港透明度极高的信披，内地从无负资产数据披露）。

重点是：在2023年“辣招”减辣之后，这个跌势也没有止住。

代入历史长河，我想说的正是上述：需求管制措施真正起到的作用有多大，非常值得探究。站在官员的角度，它当然是有效的、及时的、正确的，但是市场不会骗人，你为了买房支出了多少钱不会骗人。

我认为，香港辣招的祭出和终止，恰恰提供了一个绝佳的房地产研究样板。它可能真正在说明一件事：房价涨跌，自有规律。当它各种因素配合处于上涨的周期时，类似的加压政策是作用不大的。反过来，当它各种因素逆转处于下跌的通道时，类似的宽减政策也是作用不大的。

这一点，需要观察者特别注意，尤其是我们内地长久以来习惯于“看政策做决策”的童鞋，最好的办法是进入时间的长河里，去做深入的剖析。当然，这个背后涉及到底层逻辑和思维方法的变化，见仁见智了，懂的一点就透，不懂的讲也无用。

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4）关于“辣招”之影响。

这个影响当在两个角度。

其一，在香港的角度。“撤辣”可望交投量的上扬，有助于市场企稳，但难以改变房地产继续调整的方向。

和“减辣”相比，“撤辣”当然更正确，也更有影响。因为“减税”和“免税”毕竟还是性质完全不同的事件，可以省下几百上千万的税款（最低到100港币）。对于内地富人而言，这笔钱当然极具诱惑力。但今时不同往日，太多太大的因素在影响着楼价，远比1982-1985的调整更威。另外一点是息口，没有降息的配合，香港楼价稳不了。所以，还需要观察美联储的动作。香港的利率水平跟随美联储，什么时候降不知道，但是降比高的概率大，即便是最近感觉有反转的迹象，但我觉得可能性不大。一种可能是长期高息，那对楼价不是好事。

其二，在内地的角度。考虑到租金回报率上升，“撤辣”推动了香港住宅的吸引力上升。租金回报率是个好消息，我相信未来会变得更好。中原地产统计，尽管香港楼价去年下跌，但租金持续上涨，租金回报率平均已达3.1%，部分楼盘甚至高达4%，这个回报率大约是北上广深的1倍多。

那么，这个问题就来了：同等条件下，内地有钱人会否更倾向于考虑香港的住宅？尤其是在四大城市还没有全面解除限购的条件下。

这里要考虑香港在近年干的大事：持续放宽人才引进，比如“优才”、“高才”，还不限配额。我有个朋友前几天给我嘚瑟了一下他的“高才通”，搞得我很是羡慕，各位还是要努力考个好大学啊，就那么10几个学校。

那么，这些人中的一部分，是完全有希望横跨陆港两地进行筛选比较的。这时候，比较的核心一定是陆港的“软实力”了，因为，“硬实力”都肉眼可见的下滑了——房价大家都在跌。和内地相比，关于香港的看法这几年可谓是一个过山车般的行情，但我想，真正拿着真金白银不知道怎么办的人，还是知道这两者之间的不同的——就是炒个港股，你用港股通玩都得多掉20%的毛。

结论：香港的市场值得比原来更积极关注，但要谨慎行动，相信这一轮市场会给到足够长的时间让你等待。

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5）对内地城市的借鉴。

回到开头，你可以看到，香港每次都可以为我们提供一些分析底本。同样是管制，远者可追到“限奶令”，近者可追到“撤辣”——当然，撤辣这个我认为香港做得也晚了。有值得借鉴的地方。

其一，内地同样政策解除晚了。今日观之，北上广深，除了广州力度大，北上深依然是扭扭捏捏。唯恐放松了所有政策，房价再涨起来。房价整体都跌了2-3成，深圳不少地方都腰斩了，要是统计负资产的话，不知道有几多。这时候，市场真正的问题在于：都没有需求了，还要什么劳什子的“需求管制”？！

所有的“需求管制”政策都不需要的，应当一刀切的全面解除，这应当是共识。我还是维持先前的判断，即便全面解除，房价都涨不起来了。如果要“稳住”房地产，那么，就必须要全面解除。过往2年的逐步放宽，已经被无数次打脸证明“稳不住”，根本稳不住。

其二，内地不解除，富人就外流。我们所有讨论房地产市场的模型框架里面，都默认了一个假设：资金只能在内地玩，内循环，不走。但是，如果这个条件发生了转变，又当如何，不知道。放到全球市场，假如资金完全可以不设限的自由流动，那么内地的房价绝不会今天这样高。在以往，它们不走，是因为有赚钱效应。现在大家都没赚钱效应了，资金就会计算如下指标：房价收入比、租金收益率、消费者盈余（比如房屋实有面积、土地年期、匹配教育等）、汇率等等。这些我们需要承认，对内地不那么友好。现在对房地产来说唯一能够拿得出手的是利率低，但所有的成本都是相对的，如果预期回报更低，利率就是打到0都不行。相反，利率越低，钱跑得越多。

所以，从这个意义上讲，香港的动作是在倒逼北上广深。不要再犹豫不决了，既然官面文章早都承认了需求不足，那么就没有理由再继续执行过往的管制政策。把需求放出来，同时增加供应、调整结构就好了。有钱人就那么多，不买你的房子，就买它的房子。抑或，两个我都不买。

要不，我们开个“香港睇楼群”？

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