昨天，朋友圈大都被房贷利率下调的消息刷屏了！
调整后，深圳最新房贷利率调整为首套3.85%，二套4.25%，按总价500万商贷30年（等额本息）计算， 购房者每月房贷成本省了503.65元，30年房贷共计节省约18.13万元。
而早在春节前夕，深圳就放宽了限购。即深 户取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求，非深户“5改3”，离婚 不追溯等，大量房票被释放。
那么，在这两大红包刺激之下，深圳楼市有没有掀起水花？
对此，壹地产团队于昨日实地走访了龙华、南山、宝安、福田等地的售楼处及中介门店。
2024年的深圳楼市是冷还是热，该看多还是看空？要不要买？
相信大家看完，心里自会有答案。
01.
多盘发热销海报
现场直击深圳售楼处
先来看下深圳新盘的市场表现。
据调查，深圳不少楼盘都采取了“春节不打烊”的模式，有的会开放售楼处并配置相应的值班员，有的则开启线上售楼处。
春节假期及年后开工，部分项目纷纷晒出喜报：
万科未来之光：春节累计销售16套；
星河星悦云邸：春节期间累计销售12套；
前海瑧玺：春节期间销售5套。
金地环湾城：正月初五成交金额约3000万；
中海珑悦理：春节期间成交十几套 （来源：销售） ；
御景荟都（公寓）：开工当周成交12套；
鸿荣源博誉府：2月18日开工当日卖了3套；
招商臻城：节后单日成交9套；
鸿荣源尚云：正月初三到初八成交18套；
鸿荣源·珈誉府：新春销售17套；
合正观澜汇三期：2月16-17日两天卖了5套。
开工后售楼处的人气如何？一起来看。
【卓越九珑】10：40 AM
现场遇到约2-3波客户，以及不少前来学习的中介。现场销售称，目前已认筹161批，节后平均每天能接待约十几组客户，人气尚可。
该项目整体在南山南头片区，地段和配套方面都不错，并且作为年后第一盘，目前正在 “i深圳”登记中，据悉本周末（2 5日）选房，开盘当天有折扣。
▲壹地产实拍（2月20号）
【拾悦城楠园】2：00PM
销售称，春节期间推出10套特价房，最低折后单价约3.82万/㎡，已基本售空； 可关注后续特价房或其他优惠，目前折扣最低88折。
中午时分，现场大概有3-4组客户前来看房，销售表示，近两天的看房人数有明显增加，陆续有成交，19日晚就有位老人买了一套100+㎡的房子。
▲壹地产实拍（2月20号）
【中海珑悦理】3：00PM
现场遇到3批意向客户。
销售表示， 过年期间该项目就成交十几套，年后开工又成交了4、5套，目前日均到访量约20-30批起步。
▲壹地产实拍（2月20号）
【中洲迎玺】3：30PM
现场陆续有中介及销售带客户来看房，有一定人气。
销售称，该项目过年期间成交了6-7套 ，目前可以打到约85折。踩盘当天中午就成交了一套约120㎡的户型，该客户春节前来项目看过一次，第二次再看就买了，下手很果断，价格和之前一样。
▲壹地产实拍（2月20号）
【鸿荣源·珈誉府】4：00PM
销售称，该项目在春节期间累计卖了17套，现场有中介踩盘也有客户到访，人气相对较高，2月20日上午就卖了3套。
销售表示，目前一期已经卖了近2000套，价格方面有多个折扣可累计计算，最低93折。 鸿荣源珈誉府二区住 宅也即将亮相，将首推约528套建面约75-120㎡的3-4房，将于近期开放样板间。
▲壹地产实拍（2月20号）
【鸿荣源·尚云】 5：30PM
下午五点半左右，有同事发来了尚云的现场情况，有3批客正在聊。
▲鸿荣源·尚云现场实拍
此外，我们也前往福田的金地环湾城、中洲迎海等地。
其中金地环湾城销售称，项目春节期间日均到访约20批左右，成交4-5套；中洲迎海销售表示，从18日开工以来，日均到访约4-5批，节前约十几批，目前二期样板房尚未开放，节点未定。
▲金地环湾城实拍图（2月20号）
▲中洲迎海实拍图（2月20号）
龙华深圳北站、宝安沙井等地的部分新盘，相对平淡。有销售表示，新政后咨询量在增加，加上刚开工，可以期待这周末的客流。
▲深圳北站板块新盘实拍（2月20号）
02
二手房3月份冲5000+？
深圳中介门店最新现场实探
再来看深圳二手房的市场表现。
2024年春节假期期间，深圳二手房住宅成交了7套，相对去年春节假期只成交了1套来讲，今年春节假期的“成绩”还不错。
而据壹地产了解，近期贝壳、链家、中原等多个中介机构/房产媒体都启动了招聘计划，以便争夺市场份额。以乐有家为例，今年招聘计划在1万人，相比去年的招聘计划还多了2000人，可见机构对于市场还是有信心的。
▲壹地产实拍（2月20号）
深圳贝壳研究院院长肖小平也表示，年后15-19日的日均咨询量在持续增长中，相比1月日增长超40%，且在昨天lpr下降之后，更是在微博上直言3月二手房的成交量应该会超过5000+。
▲图源微博
壹地产的兄弟团队一刀房产圈表示，开工后前来咨询买房的人就很多，前两天咨询的人数总计80余，其中多以二手房居多。
▲图源朋友圈
壹地产现场实探多区中介门店，发现当下二手房市场有向好的趋势：
1、中介认为市场已到底部，面对降价要存平常心；
2、新政后，确实释放了一些购买力，也确实有人趁此看房，但观望情绪较浓；
3、成交有，但大部分都是年前已经看好房的。
先来看沙井一带，有咨询也有成交。
中介干副业已不是新鲜事，我们恰巧遇到了这样一家店。左边是地产，右边做手机维修，中间互通，两项工作都不耽误。
门店中只有3个人，咨询期间有顾客问手机维修马上到岗。
▲壹地产实拍（2月20号）
随后我们又探访了另一家门店，该中介对推新房的积极性更高。
对于去年二手房降价，他表示不能只看到降价3-5成的信息，其实深圳还是有很多平稳甚至涨价的房源，降价的房源更多都是来自业主自身投资、断供、置换等原因，希望购房者要平常心看待。
谈及新政后的变化，他表示变化不太明显，有人咨询但买房热情不高。他认为，现在就是购房人买房的最好时机，一旦底线再往下降，市场的反弹会超乎想象。
▲壹地产实拍（2月20号）
最后去了一家贝壳&德佑双排头门店，该店内员工很积极，在店期间还会听到其他销售电话老顾主约看房时间，同时也有带看后回到店内的员工。
该门店中介表示初五就已经开始有成交，截至到2月19日已经有10套左右的房源成交，但都是年前已经谈好的雇主。
该门店中介同样表示，新政后来看房的人多以观望为主，从后台系统来看，沙井拾悦城一期在售的48套房源中，15天内4套房被带看合计有10次。
▲壹地产实拍（2月20号）
再来看龙华，虽略显平淡，但对未来有信心。
龙华星河盛世附近的乐有家门店也张贴了招聘海报，但现场面积很小。
据现场贴出的广告看，龙光玖龙玺最贵，中介表示，目前该小区降价力度不太大，成交价跟挂牌价差别不太大。星河盛世性价比较高，130㎡左右的大户型卖得不错。
谈及新政后的变化，该门店中介表示，虽然感觉目前市场比较平淡，但还是有部分客户前来咨询，其中一部分刚刚拿到名额，且多以刚需为主。
提及买房时机，该门店中介认为，目前市场已经到底，房价不会再降。
▲壹地产实拍（2月20号）
在商场另一侧，中原门店则贴出旺铺招租的字样，目前店内没人，不确定是否要转租。
▲壹地产实拍（2月20号）
最后来看福田，年后二手房中，学区房咨询量增加。
八卦岭宿舍的中介表示，开年后咨询的人变多了，且昨天（2月20日）刚好在自己手上成交了一套房源。
▲ 图源贝壳
从二手房整体行情来看，咨询成交都有所上升、中介机构也同步招兵买马、大家对市场也比较看好。 可见，大家 对今年二手房市场还是有一定的信心。
03
小结
总之， 无论是新房还是二手房，咨询量确有上涨；因新政利好，春节期间新盘陆续有成交，节后个别售楼处到访量也在增加。
而从整体数据来看，近期深圳楼市整体有向好的势头。
如新房方面，据深圳今年春节假期成交面积0.32万平，环比2023年春节上涨125%，成交面积总量也在四大一线城市中位列第二，仅次于上海。
▲春节假期一线城市新建商品住宅成交情况|来源：中指数据CREIS
二手房方面，也有两个向好的趋势。
一个是着急卖房的业主少了。近几周深圳在售二手房源量持续减少，而二手房录的量亦有所下降，这说明着急卖房的业主少了。
▲图源：深圳房地产中介协会
一个是业主信心有回归的趋势。从房源调价情况来看，207新政后，深圳二手房涨价房源占比明显增多，在利好刺激下，部分深圳业主信心正在回归。
▲图源：行舟深房（2024-02-21）
如今，深圳人的名额也有了，房贷利率也降低了，对于买房的关注度也在明显上升，加上一些热门楼盘也将在三月开展营销动作，吸引购房者的关注。
你认为今年深圳楼市的小阳春会不会来？
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