苏州“救市四件套”全部齐活，2024年的小阳春可期？

时事新闻2024-02-22 02:38:22无忧百科

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降息幅度远超预期

打响新春救市第一枪

就在昨天，LPR迎来2024年的首度下调，5年期以上狂降了25个基点，1年期保持不变。

目前一年期的LPR为3.45%，5年期为3.95%。

这是什么概念？

自2019那年8月以来，总共有过8次五年期LPR的下调，但历史上最大一次降幅也不过是15个基点，发生在2022年5月和8月，其他降幅都在5-10个基点，现在一次性下调25个基点，降幅创LPR机制设立以来之最，此次也是历史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息。

再来看2023年，去年全年1年期LPR累计下调20个基点，5年期以上LPR下调幅度为10个基点。

所以，对比周期，这次的降息力度可谓超预期，从微观层面来看，也意味着房贷成本的较明显减少。

据悉，苏州的主流银行已经跟进执行最新的LPR，此次下调后，购买首套房贷款利率下限也降至3.75%（5年期以上LPR-20个基点）。

以首套房100万贷款、等额本息、30年期贷款期限为例，在LPR调整前，首套个人住房利率为4.0%，月供为4774.15元；LPR调整后，利率降至3.75%，月供额为4631.6元，月供减少约143元，合计30年本息累计减少还贷5.1万元左右。

从宏观层面来看，本次非对称降息基本上是针对房地产行业，也体现了央行加大楼市的托底力度，释放的信号非常强烈。

分析师认为，此次5年期及以上LPR大幅下调，对部分有明确置业意愿群体，可以加速其释放购房需求，但对于更多潜在购房者而言，还需加码更多政策组合拳。

除了需求端的促进作用，还有一个方面容易被忽视的，那就是LPR利率下调也将降低房企的融资成本。

现在中央对于资金流入房地产的态度发生了转变，不但要引导金融机构精准给房企输血，还要给房企提供新的融资渠道，进一步改善房企的融资困境，降息无疑也能减轻房企的负担。

2月春节苏州新房成交惨淡

形势仍然不乐观

春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段。苏州在1月30日也全面放开了限购，不限面积、不限套数，以促进购房需求的释放。

目前苏州放开限购、认房不认贷、降首付、降房贷利率“救市四件套”已经全部集齐，购房环境达到史上较为宽松的时刻。

从2月以来苏州楼市的成交情况来看，受春节假期影响，2月以来，新房市场表现较为平淡。

据克而瑞苏州房产测评对苏州市区80个主流楼盘的监测，截至2月17日，这些楼盘的来访量环比减少了39%，认购量也环比减少35%。

春节期间（2.10-2.17），主流80个楼盘中，约一半的楼盘认购套数为0，我们监测的楼盘总体认购量同比减少50%

从供求数据来看，楼市整体表现也处在低谷。

受春节假期返乡和出游潮的影响，房企推盘积极性并不高。截至2月18日，苏州市区商品住宅的供应面积为2.96万㎡，环比减少73%。市场多数项目处于顺销平销阶段，以去库存为主，供货意愿较低。仅有两个新楼盘取证入市，其中姑苏金门的纯新盘保利姑苏瑧悦首次取证，备案均价为46174元/㎡，这是金门板块断供多年首次上新，也重新定义了板块的房价。

成交面积为5.3万㎡，环比减少72%。案场认购口径也表现为大多项目春节期间认购套数在3套以下，市场表现并不乐观。

其实早在春节假期前一周不少销售反馈“案场来访少了很多”、“邀约客户已经回老家过年了”、“销售同事们准备放假”等，客户缺位导致今年春节档成绩表现不佳，造成两周时间的市场低位，和全国其他城市一样，苏州前期利好政策的叠加并未在春节楼市激起浪花。

我们知道，今年春节国内旅游可谓十分火爆，热门旅游地均人山人海，全国旅游收入达到了6327亿元，同比增长47%。苏州在今年春节预计实现销售额16.69亿元，较去年同期增长12.5%。

与之对比，房地产市场表现较为一般，尽管各地节前便已开展促销活动，多数楼盘还喊出了“春节不打烊”的口号，但房企营销力度多是延续此前水平——特价房、一口价、送家电等，营销“躺平”一方面与当前低迷的市场环境密切相关，另一方面，针对于外围去化不佳的刚需盘而言，降价策略效果平平，只会稀释本就不足的利润空间，因而房企让利动机不强。

得益于去年以来苏州购房政策的持续优化放松，加上二手房的以价换量，二手房在今年1月表现不错，成交量是近三年同期新高，这种态势在2月并没有得到延续。

截至2月20日，苏州市区二手房的成交套数为1745套，环比减少46%，这背后的原因也很好解释——春节假期返乡出游等原因导致了二手房呈现季节性回落。