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“本次降息相当于给房地产行业‘吃小灶’，只把利好给这个行业。”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

昨天频道编辑部炸锅了。

一位编辑刚刚出手了一套位于杭州上城区的“老破小”，准备在拱墅区买套新房，然后昨天她在选题群里看到了一条消息：

“贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为3.95%，下降25个基点。”

小巴迅速算了下，一套400万的房子，等额本息贷款20年，房贷利率3.75%，前后算下来，省出来的利息，能买一辆比亚迪最新的秦Plus荣耀版顶配（蹭个热点，此处非广告）。

然后她就像打了鸡血一样四处问同事：“你打算买房吗？现在买血赚啊。”

2024年2月20日，央行突然下调5年期LPR，成为了这两天“最震撼”的财经新闻。

之所以说震撼，是因为很多市场分析者认为今年会下调，结果没想到降了这么多。

2019年8月，5年期LPR和个人房贷挂钩后，就没再涨过了，总共降了8次，共计90个基点，利率从4.85%降到了3.95%。此前，5年期LPR的下调如同挤牙膏，从2019年的4.85%降到4.2%，扭扭捏捏地用了4年多，平均每年降15个基点。这次一口气下调25个基点，力度为有史以来最大，真可谓是新春大红包了。

图源：微博

除了央行的“慷慨解囊”，这次LPR下调还有一些不同寻常。

这里先来简单讲一下LPR和房贷利率的关系。

央行的利率体系有一条传导链。简单来说，就是“政策利率→市场基准利率→市场利率”。

以中长期市场利率为例。政策利率一般指“麻辣粉（MLF）”，商业银行要保证资金充足，就要找央行借钱，借钱利率就是MLF，相当于银行的资金成本。

而市场基准利率指的是“驴皮肉（LPR）”，也就是商业银行向社会借贷的利率。每月，由18家大银行“举牌加价”，然后经过计算得出的，即LPR=MLF利率+加点。

当然商业银行要赚利息差，所以中长期市场利率还要在LPR上加点（可能是负值），这是银行通过市场博弈决定的，最终形成了你的房贷利率。可以说，银行用麻辣粉腌驴皮肉爆炒几下放几粒花生米，摆在你的面前，“溢价”满满。

通常来说，正是这条传导链的存在，MLF利率下降，LPR也会跟着降。然而央行最新操作的MLF利率维持不变，这种情况就较为罕见了。财经评论家刘晓博的解释是，“本月降准落地，资金充裕，市场利率走低，给LPR降息提供了空间”。

一朝降息似猛虎，几家欢喜几家愁。

LPR的降低显然是“等等党”的重大胜利。

上海易居房地产研究院昨日发布报告《20城房贷利率研究报告》，判断中小城市房贷利率最低能做到3.45%，甚至未来会不断接近公积金贷款利率3%左右。

然而，那位意欲买新房的同事也表露出些许犹豫：“以后房贷利率会不会降得更低呢？我是不是要再等等？”

对此，某房地产专家的观点是“2月一次性调整到位是正确的，给市场一个稳定的预期，比2022年的时候连降3次更有利于市场决策”。

另一个有点小激动的群体则是这两年买了房的。去年9月，这群人尝到存量房贷利率下调的甜头（LPR加点调整至0）。然而这次却不一样：LPR看似和房贷利率同步变动，但并非马上调整。事实上，大多数人的“重新定价日”是每年的1月1日，且根据定价日前1个月的LPR计算。

所以这次央行选择在2月份一次性下调LPR，意味着房贷族们要等到2025年的1月1日才能享受这个大红包。

估计很多人看到消息后会忍不住脱口而出：银行这是故意的吧。

但银行也有淡淡的忧伤。

前面提到“LPR=MLF利率+加点”，所以在MLF利率不变的条件下，LPR的下降只能是商业银行下调点差。粤开证券首席经济学家罗志恒认为：“1月LPR没调，是因为商业银行净息差已经处于历史低位，难以向实体经济让利。”

即便像广州这样的一线城市，目前房贷利率普遍是负加点。有人据此判断，今年银行从业者的薪资福利大概率还会降低。

事实上，LPR下调的影响更多在于宏观面。

我们发现，这次降息并未涉及1年期LPR，换言之，对实体经济的支持力度有限。而中长期贷款利率的下降，除了可以将高息债置换成低息债，对于化解地方债有一定的帮助外，“稳房产”则是最大的目的。刘晓博认为，本次降息相当于给房地产行业“吃小灶”，只把利好给这个行业。

数据显示，2024年1月，中国前百大房企销售额同比下降33.3%，新房销售压力大，而百城商品房库存量却高达5亿平方米，尽管各地陆续出台一些楼市新政，但前景依旧模糊。

与此同时，消费者的信心和收入预期似乎并未恢复，“等等党”倒是越来越多。若此时在利率上推波助澜，加上2月5日那次降准所释放的1万亿元资金，或许能让低迷的房地产，在上半年不至于再经受狂风恶浪。

那么在一些宏观经济学家/房产专家看来，此次5年期LPR调整释放了哪些重要的宏观信号？对宏观经济和一些行业会产生怎样的影响？更重要的是，对于普通人而言，目前是买房的最佳时机吗？下面我们来看一看大头们的专业见解。

本次降息力度的确超出市场预期，距离上次降息已时隔8月之久，加上单次大幅下降25BP，也是国内LPR历史上降幅最大的一次，且直接向市场释放出更为积极的信号——通过利率的大幅下调，来稳定各类资产价格，扭转市场的悲观预期。

然而，单一房贷利率的下调，对于房地产市场的作用并不明显，但结合各地的政策，尤其是北上深，以及苏州年前落地限购放松政策，对市场的组合拉动效应则会更明显，尤其是对于意向买房人群，可以起到加速作用。

不同的城市和区域，买房时机的差异度在当下依然存在，但对于自住购房需求来说，去年在已经明显房价回调的一线和强二线城市的核心地段，当下入手买房相对更为合适。

而对于已经买房的人群，目前来看，存量房贷利率的下调，去年主要是基于签订合同时固定加减基点的调整，这本身并不是和LPR总体降息同一逻辑。所以今年存量房贷利率单独调整的可能性已经偏小。

一方面大量的存量房贷已经做过调整，无须再调；另一方面各地可以通过调整首套或二套房贷的加减基点幅度来直接影响新增房贷的利率水平。

降息主要有两个信号：一方面，LPR是市场化的利率，说明现在实体经济的需求还是偏弱；另一方面，释放了很强的稳增长和稳定市场信心的信号。

从行业影响来说，降息对银行整体上是偏利好的。

一方面，短期来看，它降低了银行资产端的收益，因为银行是靠资产端的利率去赚钱的，利差收窄了。但是，由于负债端的货币宽松，使得负债端的成本也在下降，所以银行后续的利差收窄压力并没有那么大。

另一方面，降息本质上是稳定经济，会对改善银行的资产质量和信贷需求有很大的帮助，所以一般降息到后期逐渐发挥作用时，对银行是个利好，就比如去年银行股的整体表现，都非常不错。

对于房地产行业，这次降息肯定对房地产有销售需求上的支撑，需求会慢慢有所恢复，但会和之前不同。以往降息后，全国房地产基本会有回暖，但现在可能仅限于非常少数的核心城市的核心地产，大部分地方可能还是有调整的压力。

此次降息是“非对称降息”，即1年期LPR维持不变，5年期以上LPR下调25BP。它的作用除了提振信心、刺激购房、减轻居民债务外，还有两点。

首先，从市场预期的角度，此次1年期LPR也可以小幅下调。此前央行降准和本次LPR调整也可以提前至去年12月，但之所以没有采取这种方式，很大程度上是为了保护商业银行的净息差，维护金融稳定，确保其能更持续地支持实体经济。

其次，MLF利率并没有和LPR同步下调。LPR主要影响实体经济的信贷规模和融资成本，对金融市场的影响相对间接；而MLF会直接影响市场利率和流动性，尤其是在近期美联储降息预期有所降温的背景下，下调将对人民币汇率形成一定压力。

我认为，货币政策仍有进一步发力的空间，该降准降准，该降息降息。

一方面，2024年2月5日降准后金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%，1年期MLF利率为2.5%，政策空间相对充足。另一方面，随着美国通胀回落和经济放缓，美联储货币政策将由紧缩转向宽松，美债收益率和美元指数趋于下行，对人民币汇率的压力减轻，减少了对国内降息的掣肘。

政府曾强调将采取“温和宽松”而不是大幅扩张的货币政策。

就目前的情况看，个人认为，政策刺激的力度是有限的，且效力存疑。

比如利率下调对于房地产市场的影响比较有限，更不足以扭转当前楼市低迷的现状。今年开年全国住房销售额只有去年同期的一半，众多房产商依然面临严峻的财务困难。房地产是反映信心的晴雨表，目前房地产价格距离触底还有一段距离。

所以基于目前的市场情况和信心，预计央行会进一步降准，甚至下调MLF利率和LPR，来为市场打气。

我的看法是关注两点：一是政策的效果如何，二是接下来还有什么更多的政策出台。目前市场目光聚集在了3月将要举行的“两会”，期待能从中获得更多行之有效的政策支持。

2024年是充满挑战和机遇的一年，相信在有效政策的支持下，中国经济可以尽快走出阴霾。

本篇作者|徐涛 | 梅浩宇|责任编辑|何梦飞

主编|何梦飞|图源|VCG

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