文/《清华金融评论》资深编辑秦婷
随着1月底首批房地产融资项目“白名单”问世，以及金融监管部门召开会议，金融机构悄然加快了针对相关项目的跟进步伐。多家银行尤其是国有大行及股份行陆续披露了房企“白名单”项目对接、支持房地产项目融资等最新工作进展，并加快了对接“白名单”项目的步伐，部分银行已审批完成项目合计金额达数百亿元。城市房地产融资协调机制的建立和落地，对满足房地产企业合理融资需求、促进房地产行业平稳健康发展具有积极的意义。
城市房地产融资协调机制迅速落地
2024年1月16日，住房和城乡建设部、金融监管总局联合发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，标志着房地产领域又一重大政策正式落地。
通知明确，要发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。
协调机制要求由各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位。
通知要求，金融机构要按照市场化、法治化原则做好评估，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。
根据上述通知，被纳入“白名单”的项目须符合两类情况：正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目。
具体要满足5个条件：其一，项目处于在建施工状态，或因缺少建设资金临时停工，但资金到位后可以复工；其二，项目能够提供融资额度相匹配的抵押物；其三，已建立贷款资金封闭监管制度；其四，项目的所有商品房预售所得款项，应当用于有关的工程建设。确保预售款未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；其五，项目已制订贷款使用计划和项目完工计划。
1月26日，住建部又召开城市房地产融资协调机制部署会指出，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。
截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。
值得注意的是，在第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。
金融机构加快项目跟进步伐
随着1月底首批房地产融资项目“白名单”问世，以及金融监管部门召开会议，金融机构悄然加快了针对相关项目的跟进步伐。据不完全统计，截至目前，包括6家国有银行和多家股份制银行在内的多家银行均已入局，并加快了对接“白名单”项目的步伐，部分银行已审批完成项目合计金额达数百亿元。
多家银行尤其是国有大行及股份行陆续披露了房企“白名单”项目对接、支持房地产项目融资等最新工作进展。
表1：部分银行落实城市房地产融资协调机制情况
来源：作者根据公开信息整理
例如国有大行方面，工商银行表示，截至2月8日，该行已对接2000余个项目，并率先实现对多个城市多个项目的贷款投放，既包括国有房企，也包括民营房企，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。
农业银行表示，目前，该行已累计对接协调机制项目2700余个。自1月26日金融监管总局专题会议以来，新审批项目超过10个，审批贷款近50亿元。贷款项目主体中，民营企业等非国有企业占比超过80%，项目类型以满足刚需和改善型需求住宅为主。
交通银行透露，截至2月13日，该行已获取、对接清单项目1442个，并对其中部分项目实现贷款投放。交行青岛分行在收到第一批项目名单后，立即与客户沟通并开辟绿色通道，仅用3天便实现清单内首个项目投放落地，成为青岛市城市房地产融资协调机制建立后的首单投放。
建设银行公布对接城市房地产融资协调机制情况显示，自1月底收到第一批房地产项目“白名单”以来，该行已对接项目2000多个，审批项目近百个，审批待投放金额200多亿元。近日，建行北京、福建、安徽、河南等分行已实现对5个项目的投放，投放金额近30亿元。
中国银行称，截至2月12日，该行已推进超过110个项目的审批工作，合计金额约550亿元，其中，已审批完成项目共75个，合计金额近400亿元。
邮储银行披露，截至目前，该行积极对接协调机制推送主办行项目，共覆盖10个省份，融资金额57亿元，并已在河南、广西、贵州等地落地项目。
股份制商业银行也在行动。例如截至2月9日，光大银行39家一级分行全部组建工作专班，并和当地住建部门实现对接，共获取项目名单2622个，对符合条件的项目给予资源保障，建立绿色通道，已获批名单内项目20个，授信金额107.5亿元，贷款余额50.14亿元。
中信银行共获取协调机制推送项目872个，所属37家分行、二级分行已分别与省级、辖内各地级及以上城市协调机制实现了直接对接，积极参与协调机制组织的各方会商。
华夏银行所有分行均与当地房地产融资协调机制进行了具体对接，其中26家分行已取得当地协调机制项目“白名单”，正在开展紧张的项目调查和评审工作。截至2月9日，已批复项目15个，授信金额合计112.84亿元。
兴业银行于2月1日实现首笔协调机制推送项目落地。民生银行房地产项目“白名单”第一笔贷款已在广西南宁落地。北投荷院项目获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。
平安银行对接项目已超过1300个，近日为武汉某大型房地产开发项目提供定制化授信12亿元，已出账4.69亿元，截至2月18日，广发银行推送项目清单内已投放项目5个，涉及融资金额16.75亿元，截至2月18日，浙商银行已对接24个项目名单，提供融资25亿元、意向授信31亿元。
浦发银行南京分行通过调整3.65亿元存量贷款还款安排，给予某民营房地产企业经营性物业项目持续支持，满足其合理融资需求。浦发银行杭州分行与某民营房地产企业积极开展协商，通过存量贷款展期的方式予以支持，合理展期贷款1.34亿元，促进项目完工交付。
恒丰银行自1月底收到首批名单以来，对接协调机制推送项目350个，融资需求1772亿元，涉及山东、云南、江苏、四川等地。截至目前，已批复授信金额40亿元。
截至2月18日，渤海银行各级分行均已成立专项工作小组，积极与区域协调机制对接，已收到白名单项目1405个，涉及融资需求4862.74亿元。
房地产行业将迎来怎样的变化？
城市房地产融资协调机制的建立和落地，对满足房地产企业合理融资需求、促进房地产行业平稳健康发展具有积极的意义。
分析认为，该机制延续了因城施策原则，明确以城市为单位推动机制落地，发挥城市人民政府的牵头协调作用，可更好结合不同城市实际出台政策，确保决策部署有效执行。扶优限劣、精准发力，有效筛选推送房地产企业和项目。各城市在建立机制后，可以将给予融资支持房地产项目的白名单推送至辖区内金融机构。这不仅将有效提升银企对接效率，还可结合一系列融资保障机制，进一步增强银企互信。
此外，融资协调机制也会对存在重大违法违规行为、逃废债问题的房企和项目进行提示，从而在促进金融机构扶优限劣、精准发力支持房地产市场健康发展的同时，有效防范潜在信用风险，有利于筑牢不发生系统性金融风险底线。
中指研究院企业研究总监刘水表示，对“白名单”中的项目，商业银行将根据项目状况及融资支持的标准进行评估。一方面，对资产负债合理、还款来源有保障的项目，银行将优化审批流程，缩短审批时间，融资贷款会尽快落地见效。另一方面，对暂时资金困难但能保持资金平衡的项目，也会灵活给予新增贷款支持。
“随着更多房地产项目贷款支持落地，支持项目融资的政策效果将逐步显现，这些举措有助于改善房地产企业流动性，也有利于缓解房地产贷款的紧缩情况及扩大房地产投资。”刘水认为。
此外，易居研究院研究总监严跃进亦表示，自2月份开始，白名单制度将采取“两手抓”的策略，既抓融资工作也抓制度流程设计。此前，各地或存在较多的申报，因为评审不及时导致了工作滞后。而监管部门的会议确保了2月份各类融资支持工作的加速，尤其是在尽职免责规定下势必提高作业效率。这也将是确保今年房企现金流稳定的重要保障。
“协调机制由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位。通过定期会商、问题协调解决、搭建银企沟通平台等方式，形成政策合力。”中国民生银行首席经济学家温彬表示，这一机制有利于强化地方政府的属地责任，增强金融机构的信心，压实房地产开发企业的主体责任。
温彬认为，协调机制提出的是项目名单，而非企业名单，由此可将房地产企业风险与项目风险区分开来。这有助于支持项目开发建设，疏通房地产行业自身供求循环以及金融与房地产之间的良性循环。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，白名单推送给银行，并不是银行必须提供贷款，银行也要推进常规的信贷审批和风险控制流程把控，只是经过住房和城乡建设部与金融监管总局的沟通协作，双方的信息更加对称，一些影响信贷投放的不确定性得以消除，从而助推贷款投放。
随着融资协调机制的建立和落地，未来房地产企业合理融资需求将得到有效满足，从而防范在建项目逾期交付，维护购房者的合法权益，进而能够缓解购房者疑虑，提振房地产市场信心，推动房地产市场平稳健康发展。
责编丨秦婷
校对丨兰银帆
初审丨徐兰英
终审丨张伟
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