文：蔡垒磊

后台好几个人让我说说广州楼市新政，好，我就先把新政贴一下：

“建筑面积120平米以上的住房不限购，名下120平方米以上住房，也不计入限购套数；支持“租一买一”，“卖一买一”；对于具备合并不动产权证书条件的房屋，可以合并；商服类物业可以转让给个人；外地人买房的社保或纳税要求从连续5年改为2年。”

其实在限购的时候，你真的想买还是能用各种方法买到一线城市的房产，我之前说过了，很多东西只有你想不想，不存在做不做得到。有人说我用不了google，看不了twitter，不会捣鼓梯子，那是你的需求没有那么迫切，包括你买不了美股，开不了港卡等等都是一样，你的需求不迫切，以及你不那么确定那个可以赚钱，不那么认为你有配置的必要性。如果今天内弄完可以领100万，我相信全中国的人都能弄完，是的，包括你那不会用智能手机的爷爷奶奶，你都会直接抢过手机给他们搞完。

但尽管如此，这次的新政还是给了懒人一个信号，即事实上完全放开限购了。表面上是120平以上不限购，依然在贯彻房住不炒，放开的是“改善性需求”，但支持租一买一，就是你的房子只要去登记出租，就可以继续买；支持卖一买一，就是我只要登记名下的房子去存量房挂牌，也能再买，这就是事实上的完全不限购。

很多人说“一线城市永远有人买”，是，可什么价格呢？你要说一块钱有人要那当然了，现在广州很多地方是砍半了的，又放开了限购，那平价挂牌的那些二手房都“见光死”了吗？并没有，事实就是一线城市哪怕离高点掉了一半，也依然没有人买。但这句话放在高点的时候，有谁相信呢？很多人磨刀霍霍说要是砍半我先来10套，那你现在怎么不去加杠杆扫货呢？同理，我现在说它会继续砍半，又有几个人会认为它会实现呢？

一线城市当然有人要，可在“房价并不永远涨”的预期下，这个价格就没有这么多中国人要了。我们为什么迫不及待地在一线城市扫盘？你真以为这帮人都能在不降低自己的生活品质的前提下全款杀入？做梦，都是觉得买到就是赚到，所以贷款杀进去的，这才是多数的购买力，真正的有钱人占比是不多的——哪个正常的有钱人见一个盘杀一个盘囤一堆房子？把自己的钱都赌在同一个国家同一个标的的未来上，怕不是秀逗了。

现在你说一线城市的房子还冲得起来吗？继续信贷当然还能冲起来，可“买到就是赚到”的预期一破，大家就不贷款冲了，因为别说它跌不跌，它就是不涨，买房也是稳稳大亏，于是它在信贷大军的退潮下，就真的一路下滑了——负反馈一旦形成，配合经济下滑，别说国家队，神仙也拉不回来，现在去接盘就肯定是接飞刀无疑。

其实这事儿你换成比特币就容易理解多了，在牛市的时候，为什么几个月就能翻好几倍？我记得2017年的时候，btc从1w5 rmb一个到13w rmb一个只花了4个月，兄弟，这可是比特币，那山寨币就疯了，到处是100倍的，连1000倍的都有。但这些钱是什么？都是大家看到了巨大的财富效应以后，贷款拼刺刀杀上去的，去掉贷款呢？哪有那么大的纯入金增量。

房子也不特殊，在房子确定涨的前提下，别人才愿意掏空6个钱包再苦哈哈预支30年的劳动回报去买一线城市的房子，不涨呢？对不起，现在不存在不涨，那么高的持有费用，不涨就是跌，而一跌，别说6个钱包了，就算够首付，纯贷款都不愿意——谁愿意牺牲30年的生活品质就为了一堆钢筋水泥呢？那可从投资变成消费了啊，注意，是“买房的属性”变了，而不是买房的钱没了。跳一跳还是够的到，但大家不跳了，除非你跌到大家站着就能够到为止。

其实限购这件事，很多新一线和二线城市早就放开得不要不要的了，那一线城市为什么从广州开始？因为广州和北上深差着级别，顶多可以算强新一线，它的压力是一线城市里最大的，接下来就轮到其他几个了。你也别期待北上深放开限购会怎样，最多炒一波新闻，也不会怎么样，本质就是“当人们不愿意用降低生活品质的方式去换钢筋水泥”的时候，这个价格就远没有那么多接盘侠。

当然我不是不看好房子，这都是必经阶段，即放开农民进城以后，城市化大潮导致供远远小于求，于是房子暴涨，接着彻底崩盘一朝回到解放前，人们失去信心各回各家。然后就在新的经济飞轮的带动下，保障房的大力建设下，人们重新涌入那些最大最强的城市，所有的一线城市都将会容纳比现在多得多的人口，而三四线以下城市就彻底空心化，沦为不毛之地。所以N年后我们依然可以去抄底，但远远不是今天。

做个不负责任的趋势预判，房价还会继续跌，教育还会继续松绑，学历还会继续贬值，结婚率和生育率还会继续下滑，以及户口制度也会只剩下形式，在房地产熊市里的某一天走向实质上的终结。

所以你要说阶层固化？别开玩笑了，中国社会的大洗牌才刚刚开始。

（完）

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。