二娃说
现在,很多买房人认知失调!
昨天,想必大家应该都被广州楼市新政给刷屏了吧?
毕竟,所有的媒体、开发商、中介,都在追这个热点。
但二娃看了很多文章和报道后,发现了一个严重的问题:90%的媒体都在输出同一个观点“广州楼市新政,利好市中心改善及豪宅市场,对番禺来说是利空!”。
甚至二娃自己,一开始也是这么觉得的。所以,昨天我的文章解读里面,还提到了“利空番禺”这句话。
直到一位粉丝,在群里说了一段话后,我才意识到:我的理解,可能是错的!
如上图所示,这是二娃的一位天河粉丝,他买房预算为1000万,一开始是打算买天河新盘的,但广州新政出台后的第一时间,他突然改变主意,在小群里跟我说:想买番禺万博了!
原因是,他认为,新政后投资客,改善客都会扎堆挤进市中心,会让开发商姿态变高,定价不会那么友好,会逐渐失去性价比。
相比之下,番禺开发商必然不会那么强势,售价会更加亲民,更有性价比。
嘿,你还真别说,他这么一讲,我觉得思路清奇啊,但又非常有道理。
随后,我自己也开始认真思考了一下这个问题,广州新政出台后,真的利空番禺吗?
最后,得到的答案是:NO!
你们猜猜原因是什么?
另外,2024年,番禺到底还能不能买?接下来会不会被新政影响?如果你跟二娃一样,也关注番禺楼市行情的话,不妨我们进群交流!
当然了,二娃给出这个结论,自然是有道理和逻辑在的,大家不妨来看看对不对:
第一、番禺本来投资客就少,受新政影响,真的不会太大!
根据中指院数据显示,去年番禺新房成交额达537.3亿,排名全市第一。从成交面积段来看,60-140㎡的户型,占到总成交比例的约85%。
这说明什么?这说明,番禺市场的购买力,主要是刚需和改善客。
◆ 数据来源:中指院
此外,根据二娃了解,番禺各个楼盘的买家基本都是自住客,以投资目的来买房的少之又少!
那么,为啥刚改买家喜欢买番禺呢?
他们买番禺,其实不是因为名额问题,而是和上面那位粉丝一样,看中性价比。
现在的番禺,生活环境好,各种配套也不缺,二娃我每次来踩盘,都要羡慕这里的业主。
就拿出行来说吧,地铁3、18号线(已开通)都能直达珠江新城。另外,这里有全国人民都知晓的长隆旅游度假区,也有万博CBD、广州南站、大学城等等。
而接下来,万象天地、k11 select、新鸿基ICC广场也会陆续兑现,里仁洞旧改也会给番禺带来利好,可以说非常宜居了。
◆ 万博CBD实拍,广州房产@细鹏摄
总的来说,番禺房子好卖,受购房者青睐,是因为它本身条件足够好。这一点,不管你出不出政策,都无法改变的。
所以,在我看来,广州出不出昨天的政策,对番禺的影响都不大。
说真的,新政“利空番禺”这个说法,我觉得是大家过分解读了。
◆ 番禺航拍图,广州房产@细鹏摄
第二、现在,大家缺的真不是名额,而是钱!
先不谈新政的影响,放开限购了,大家真的会一股劲涌入楼市吗?
我觉得未必,现在大家不愿意买房,根本不是因为没名额,而是因为没钱!
呐!评论区往往才是最真实的声音:
所以,昨天的政策各种释放买房名额又如何?即便你真的想买,也得有钱啊!
释放名额而已,又不是发钱,大家瞎兴奋个什么劲儿?
第三、时代变了,现在都流行降级消费!
从二娃接触到的粉丝来看,这是目前大部分人,对于买房的态度。
只要一天预期没有改变,收入没有增加,这种买房趋势都会一直持续,并不会因为一个楼市新政而改变。
不信你看下面这位粉丝,一开始准备买套1000万的房子,最后,全款去番禺买了套600万的房子。
其实,我自己何尝又不是这样呢?
一开始,我对买房还是抱有幻想的,想着卖掉老破小,all in买入一套总价500-600万的房子。甚至,我也曾考虑过JYD,尽可能加杠杆,去买一套更大、更好的房子。
现在呢,我就考虑,要不去番禺卖一套400来万的房子好了。像是越秀·大学·星汇城建面约107㎡的那个户型,4房,户型很好,距离地铁口也近,步行几百米到江边,大盘商业氛围浓厚,还能读公办九年一贯制的好学校,我觉得就很不错啊。(教育设施相关最新信息及情况,以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准)
负债少,压力就小。
◆ 越秀·大学·星汇城园林实景图
还有之前陪粉丝@阿豪收房,就被星寰TOD建面约115㎡4房圈粉了,我的预算也是够的。
这个盘,距离地铁谢村站直线距离只有约300米(数据来源:百度地图),还是现房或者准现房,真的很不错。
◆ 星寰TOD建面约115㎡4房,二娃现场拍摄
所以啊,新政出来后,会选择去买天河、海珠的人,那是因为他们一开始就是天河、海珠的改善客,他们兜里有米。
而本来就目标就是番禺的,最终还是会选番禺,不会贸然增加预算,或者加杠杆去买市中心了。
毕竟在市场下行期,真没必要给自己那么大的压力,你们说是不?
第四、大家都说利好天河、海珠建面约120㎡以上的户型。但门槛多高你们知道吗?
二娃整理了两张图,你们来看一下:
我去,好吓人!最低也要780万啊!稍微好点的就去到1000-2000万了。
但如果把这个预算,放在番禺,完全可以买到最好的产品了。
比如,位于长隆万博CBD板块的万博·瑞麓府,它建面约171㎡的大平层,8层高的小洋房、5开间朝南、板楼、专梯专户,还带豪华装修,容积率还是别墅级别,只有1.6,真的超级爽。
◆ 建面约171㎡5空间2卫户型图
关键是,它还有九年一贯制的广东番禺中学实验学校,这对有孩子的家庭来说,多好啊。
再比如,越秀·大学城·和樾府建面约175㎡大四房,户型设计得很棒,并且楼下就是大公园,自带公办九年一贯学校。(教育设施相关最新信息及情况,以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准)
在这里,你可以把生活过成别人的诗和远方。而且,整个小区圈层很纯粹,都是一些高知人群,老师教授也很多。
你瞧瞧下面这张实景图,真的就跟活在画里面一样。
◆ 越秀·大学城·和樾府实景图
实在不行,等一等万博板块的里仁洞旧改,也是非常好的选择啊!
你说,在番禺当王,不比去天河、海珠当凤尾强多了?
关键是,除了上面提到的高阶项目,番禺目前还有很多很不错的项目可以挑。说到这,就不得不提到一个开发商:越秀地产。
这家国企,早早就在番禺布局了多个楼盘,涉及长隆万博、南站、大学城、莲花山等数个板块。
这么说吧,无论你有什么需求,越秀总有一个楼盘能够满足你!不信,我们看下图:
比如说,如果你是首次置业,预算不多,又注重邻居素质、社区氛围、居住环境的,就可以重点看看越秀·大学·星汇城和越秀·大学·星汇锦城。
前者,更近地铁,商业体量更大,邻居圈层更好;后者户型实用率更高,且读书更方便。
其中,星汇锦城建面约76㎡3房,不仅做到了南向,还带主套,最低总价不到250万。
◆ 星汇锦城学校实拍
并且,生活配套也足够齐全,幼儿园、中小学都有了,基本生活所需,都不用愁。(教育设施相关最新信息及情况,以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准)
如果你是对地铁比较依赖的上班一族,则可以考虑广州南站板块的星寰TOD或者星瀚TOD。
◆星寰TOD实景图
星寰TOD优势则在于,近地铁(直线距离约300米,来源:百度地图)+户型好(产品力强,实用率高)+准现楼+园林不错。
星瀚TOD的优势在于,地铁(TOD上盖)+九年一贯制广外附(已开学)。(教育设施相关最新信息及情况,以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准)
值得一提的是,买了星瀚TOD,坐地铁回家不出地面就能直通小区。
◆ 星瀚TOD学校实拍
第五、买市区二手?这种想法很危险!
看到这,我就猜肯定有人会说:我也不一定买番禺啊,市区放开限购,新房够不着,我买二手不就好咯?”
恕我直言,这种想法,目前很危险!
一来,现在的二手房,产品设计普遍过时了。
尤其在广州新规后,现在的新房产品非常强,实用率也也非常高。在它们面前,落后的二手房就是弟弟。
简单举个例子,下图是珠江新城某豪宅小区,建面约121㎡只做到了2房设计。
先不说居住体验差了一个档次,未来在二手市场流通,估计也只有被嫌弃的份了。
◆ 现在买过时的二手,以后要后悔
二来,对比很多新房,现在二手房价格优势也不明显。
大家可以对比一下,天河、海珠的建面约120㎡以上的房子,其实大部分还是很傲娇的。
比如,我在某壳平台上搜海珠建面约120㎡以上的二手房,总价倒序排列,最便宜的一套也要400万,接着就是710万了,价格一点也不便宜。
与其花高价买旧产品,为什么我不买性价比更高、产品领先的番禺新盘?
◆ 来源贝壳
最后,就是圈层、居住环境都有着本质差别。
都知道,天河、海珠很多二手小区,很多楼龄动辄就20+年,甚至有些还是单体楼。
emm...住起来嘛,我只能说跟现在很多新楼盘是无法比的。
所以呀,这样看下来,昨天的广州新政,对番禺的影响真的很小很小,大家不用过度紧张 。
该买番禺的,最后你依然只能买番禺。因为同样的价格预算,番禺性价比就是要强很多。
不知道你们赞同吗?
好了,就说这么多吧,如果2024年你也打算在番禺买房。记得扫码进群,我们一起撑番禺!
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(1)本项目推广名为【越秀·大学·星汇城】,标准地名【德颂华庭】,开发商:广州新越房地产开发有限公司;预售证号【穗房预(网)字第20220312号】、【穗房预(网)字第20220313号】。
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(3)本项目推广名为【越秀·星寰TOD】,标准地名【星颂花园】,开发商:广州越秀华城房地产开发有限公司;预售证号【穗房预(网)字第20220421号】。
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