很多人问我现在还有没有捡漏的机会，捡漏资产是不是就像空手接飞刀一样危险？

我笑了。这就是一个技巧熟练度的问题。

对于普通人来说，空手接飞刀当然风险很大；对于训练多年的杂耍艺人而言，接飞刀就像吃苹果一样简单——无他，惟手熟耳。

房产物业捡漏公式，我下面用江苏金峰收购华侨城上海著名案例宝格丽酒店来做个示范，到底资产投资回报率怎么计算？

计算素材准备。

这个阶段是全部计算最为耗时的阶段。大约占到耗费精力的60%以上，所花费的都是值得的，因为情报定胜负。

卖家之所以赢过买家，就是因为他掌握内情。

换而言之，如果买方是个掌握数据的人，买卖双方计算实力大致相等，谈判就变得很有意思了。

需要知道，宝格丽的建筑面积、房间数、房型、以及每种房型的单晚售价。

每个房型的售价网上可以查到，出租率可以大概估算。

估算他的房间数，需要宝格丽最早的投资案例数字和公开部分的数据；商业部分的面积，这个关系到他的非酒店收入部分。

好在华侨城是上市公司，有足够的数据可查。

公开材料显示：

此次交易标的物，上海宝格丽酒店，包含82间豪华客房及套房、地下设施及88个车位，以地上面积2.32万方。

如图，上海五星级酒店1-9月出租率为64.73%。

参照这个数字，宝格丽定位是超五星级，全年平均，应该不会超过65%的出租率。旅游旺季，出租率可能会到80-90%；淡季，周日到周四出租率应该低于40%；周末会高些，到70%左右。

若是按照单间客房的价格计算，每个客房价格是2963万元，这算到每天就是81178元/间夜。

据华侨城亚洲2023年10月11日公告，2021年、2022年及2023年上半年，拟出售的苏河湾项目酒店系列资产实现收入分别为2.49亿元、1.40亿元、1.19亿元，除税后亏损1076.8万元、5225.1万元、690万元。

截至2023年上半年末，拟销售资产未经审核的账面净值约为20.10亿元；截至2023年8月31日，独立物业估值师根据收益法评估，该销售资产初步估值约17亿元。

开始设定公式并计算。

2021年是3年疫情中，受疫情影响最小的一年，收入有2.49亿；2023年上半年1.19亿，1.19亿*2=2.38亿。

那么出售部分的资产，按照华侨城的公告来说，一年的收入应该在2.4亿左右才合理，折算到每间房24000/365/82/65%=12336元/间均价。

这个均价相对也比较合理。网上数据显示，宝格丽最便宜的房间6500元（携程）一晚，公司官网最低是5600元一晚，贵的总统套间一晚上超过10万，还有30万一晚的房间被豪客连续包租几个月的传闻。

2.4亿毛收入，扣除40%的运营费用，每年的净现金收入2.4*（1-40%）=1.44亿，24.3亿购买，投资回收期24.3/1.44=16.88年。

作为商业重资产投资，这个投资回报非常好了。上海内环内的商业地产一般估算是25年的投资回收期，江苏金峰这个投资明显是便宜了。

当然，在16年中，需要花费5000万-1亿再装修。

经济萧条期，捡漏有没有机会？

在超一线、一线大城市，未来两年是存在一定机会的。

商业地产最多还有2024、2025年两年的销量跌幅。如果商业交易，都要等到最好的时机，不现实，也会错过很多。

不要指望在最低谷时买入，适当价位买入就可以了。

江苏金峰在华侨城最需要现金的时候，手持大量现金，谈了一个好价格，确实是明智的。

华侨城忍痛割爱，让出优质资产，救了母盘，也是聪明之举。

这是两个聪明人、理性团队的对盘。

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