释放房地产重要信号！专家解读2024年广州政府工作报告

时事新闻2024-01-16 22:39:05无忧百科

伴随广州宣布2023年GDP突破3万亿，“GDP 3万亿俱乐部”刷屏网络。经济总量从1万亿到2万亿，广州用了8年；从2万亿到3万亿，用了5年。

广州市政府工作报告对2024年广州的经济社会发展设定了地区生产总值增速不低于5%；固定资产投资增长6%；社会消费品零售总额增长5.5%；商品进出口总值保持正增长；规模以上工业增加值增长3%以上等主要预期目标。

其中跟房地产相关的，提到“扎实有序推进城市更新”，“推动完善住房供应体系”，释放了哪些积极信号？

扎实有序推进城市更新

广州政府工作报告提出，扎实有序推进城市更新。坚持城市体检先行，深化实施城市更新行动。推动出台城中村改造条例，深入实施“依法征收、净地出让”新模式，强力推进广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，力争首开区实现开工建设，加大城中村改造筹建保障性住房力度。实施200个以上老旧小区改造项目，研究推进危破房改造，打造老旧小区成片连片高质量品质提升示范区。实施50个以上旧厂“工改工”类微改造项目，推动村镇工业集聚区整治提升。

事实上，在2023年10月，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》审议通过。“两个专项规划”提出了广州城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划。按照规划，至2025年累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式，推动广州低效存量土地的盘活再利用，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

推动完善住房供应体系

工作报告还提出，推动完善住房供应体系。推进房地产优化措施落地见效，更好支持刚性和改善性住房需求。健全企业主体监管制度和资金监管，做好房地产市场风险防范化解工作。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。建立健全租购并举的住房保障体系，筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房问题。

值得关注的是，今年1月，广州市在黄埔区知识城何棠下举行首批配售型保障性住房开工仪式。该项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范围内，占地面积约4000㎡，地处黄埔区中新广州知识城九龙湖核心地段，周边教育、交通、医疗等配套较为完善，预计2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。

配售型保障性住房是新一轮保障性住房建设的一个突出特点，按保本微利原则配售，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

专家观点

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉： “工作重点更多放在新模式上”

总的来讲，2024年广州住房工作开始向新模式转型和过渡，在稳定住旧模式，避免大幅度下行的前提下，工作重点更多放在新模式上，目的是通过住房供给侧结构性改革，住房制度改革，加大公共住房供应，公共服务补短板，让上千万的新市民、工薪阶层、年轻人能在广州安居乐业，成为城市居民，释放消费内需，打造新时期高质量发展的广州样本。

政府工作报告重点在城中村改造、城市更新方面更多着墨，意味着广州在2024年将更加重视房地产新模式的打造，即通过更新和改造，为城市纵深发展创造空间，提高土地集约节约利用的效率，补齐公共服务设施和住房保障的短板，推进城市空间供给、产业导入、居民公共服务和就业、新市民融入城市（新型城镇化）等协同发展，打造新时期内需导向和高质量发展的新动力。

当然，城市更新新旧模式的转换，存在一定不确定性，比如对新补偿标准的接受度，规划方案、单元规划报批的进度，历史遗留问题的解决，资金来源（PSL、专项债、更新贷款）的申请和落地等等，这都有赖于指挥部是否能发挥协同上下横向左右的能力，以及城中村改造条例等法律法规的落实等。

广州现代城市更新产业发展中心(GRID)执行院长江浩：四大片区的推动中，社会力量的参与是很重要的

不是每个村都值得城市更新改造，比如有些历史遗留问题过多，权属过于复杂的项目，或者暂时不用更新产业还很活跃的村。所以要先体检再聚焦，在广州7000多平方公里的土地上，聚焦到大片区谋划成片的土地，这样能够提高政府的行政决策和社会力量参与。广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区这四大片区，都是交通枢纽的重要区域，是值得深度推动的。

在这四大片区的推动中，社会力量的参与是很重要的，但是现在房地产行业比较萎靡，所以国企牵头也是必需的，然后一二级联动，考虑让社会上的市场力量协助继续去做二级开发。国企牵头，民营企业跟进，我们叫“国民融合”。

广州城市更新积累了很多的经验，应该充分整理和总结。比如广州在前端已经有城市更新的一些项目领导小组，也有很多土地政策方面的创新。此外，广州有很多产业资源，很多社会力量是很愿意参与的，使得前期招商的一些需求，在一二级联动的过程中能够显化出来。这三点都是广州城市更新很好的经验。

中指研究院华南分院总经理杨红侠：四大片区的改造有望形成示范效应

2023年以来，中央在多次重要会议中强调积极推进“三大工程”建设，其中城中村改造是重要发力点之一。城市更新是“稳投资”的重要抓手，有助于稳定经济发展，同时可实现市容市貌、人居环境的改善，加快产业升级，为经济发展提质增效。此次广州在政府工作报告中重点提及城市更新改造，是积极响应中央号召，加快旧改项目推进的重要体现。

近期，广州在城市更新政策方面动作频频，2023年四季度以来，广州出台了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，另外《广州市城中村改造条例》完成了草案修改并向社会征求意见，为广州的城市更新项目提供制度的保障。今年1月初，荔湾区发放第一张“房票”，房票制度的落地，有助于加速推进城市更新，体现广州积极探索创新城市更新路径的决心与魄力。

本次政府工作报告中提及的强力推进四大片区改造：广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区，均位于中心城区核心地段，面临着改造体量较大，涉及单位多，协调难度高等问题。若四大片区的改造在有关方面的强力推进下实现突破，有望形成示范效应，为全市其他区域的城市更新提供了良好的参照以及丰富的经验，更好地实现广州“老城市新活力”以及“四个出新出彩”。