释放房地产重要信号!专家解读2024年广州政府工作报告

时事新闻2024-01-16 22:39:05无忧百科

释放房地产重要信号!专家解读2024年广州政府工作报告

伴随广州宣布2023年GDP突破3万亿,“GDP 3万亿俱乐部”刷屏网络。经济总量从1万亿到2万亿,广州用了8年;从2万亿到3万亿,用了5年。

广州市政府工作报告对2024年广州的经济社会发展设定了地区生产总值增速不低于5%;固定资产投资增长6%;社会消费品零售总额增长5.5%;商品进出口总值保持正增长;规模以上工业增加值增长3%以上等主要预期目标。

其中跟房地产相关的,提到“扎实有序推进城市更新”,“推动完善住房供应体系”,释放了哪些积极信号?



扎实有序推进城市更新

广州政府工作报告提出,扎实有序推进城市更新。坚持城市体检先行,深化实施城市更新行动。推动出台城中村改造条例,深入实施“依法征收、净地出让”新模式,强力推进广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造,力争首开区实现开工建设,加大城中村改造筹建保障性住房力度。实施200个以上老旧小区改造项目,研究推进危破房改造,打造老旧小区成片连片高质量品质提升示范区。实施50个以上旧厂“工改工”类微改造项目,推动村镇工业集聚区整治提升。

事实上,在2023年10月,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》审议通过。“两个专项规划”提出了广州城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略,是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划。按照规划,至2025年累计推进城市更新约130平方公里(含城中村改造70平方公里);至2030年累计推进城市更新约230平方公里(含城中村改造120平方公里);至2035年累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里),通过微改造、混合改造、全面改造多种方式,推动广州低效存量土地的盘活再利用,避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

推动完善住房供应体系

工作报告还提出,推动完善住房供应体系。推进房地产优化措施落地见效,更好支持刚性和改善性住房需求。健全企业主体监管制度和资金监管,做好房地产市场风险防范化解工作。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。建立健全租购并举的住房保障体系,筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套,发放住房租赁补贴1.8万户,统筹解决城市户籍人口和引进人才住房问题。

值得关注的是,今年1月,广州市在黄埔区知识城何棠下举行首批配售型保障性住房开工仪式。该项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范围内,占地面积约4000㎡,地处黄埔区中新广州知识城九龙湖核心地段,周边教育、交通、医疗等配套较为完善,预计2026年5月完成建设,建成后可供应房源超200套。

配售型保障性住房是新一轮保障性住房建设的一个突出特点,按保本微利原则配售,以家庭为单位,保障对象只能购买一套保障性住房。最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求,建立租购并举的住房制度。

专家观点

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉: “工作重点更多放在新模式上”

总的来讲,2024年广州住房工作开始向新模式转型和过渡,在稳定住旧模式,避免大幅度下行的前提下,工作重点更多放在新模式上,目的是通过住房供给侧结构性改革,住房制度改革,加大公共住房供应,公共服务补短板,让上千万的新市民、工薪阶层、年轻人能在广州安居乐业,成为城市居民,释放消费内需,打造新时期高质量发展的广州样本。

政府工作报告重点在城中村改造、城市更新方面更多着墨,意味着广州在2024年将更加重视房地产新模式的打造,即通过更新和改造,为城市纵深发展创造空间,提高土地集约节约利用的效率,补齐公共服务设施和住房保障的短板,推进城市空间供给、产业导入、居民公共服务和就业、新市民融入城市(新型城镇化)等协同发展,打造新时期内需导向和高质量发展的新动力。

当然,城市更新新旧模式的转换,存在一定不确定性,比如对新补偿标准的接受度,规划方案、单元规划报批的进度,历史遗留问题的解决,资金来源(PSL、专项债、更新贷款)的申请和落地等等,这都有赖于指挥部是否能发挥协同上下横向左右的能力,以及城中村改造条例等法律法规的落实等。

广州现代城市更新产业发展中心(GRID)执行院长江浩: 四大片区的推动中,社会力量的参与是很重要的

不是每个村都值得城市更新改造,比如有些历史遗留问题过多,权属过于复杂的项目,或者暂时不用更新产业还很活跃的村。所以要先体检再聚焦,在广州7000多平方公里的土地上,聚焦到大片区谋划成片的土地,这样能够提高政府的行政决策和社会力量参与。广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区这四大片区,都是交通枢纽的重要区域,是值得深度推动的。

在这四大片区的推动中,社会力量的参与是很重要的,但是现在房地产行业比较萎靡,所以国企牵头也是必需的,然后一二级联动,考虑让社会上的市场力量协助继续去做二级开发。国企牵头,民营企业跟进,我们叫“国民融合”。

广州城市更新积累了很多的经验,应该充分整理和总结。比如广州在前端已经有城市更新的一些项目领导小组,也有很多土地政策方面的创新。此外,广州有很多产业资源,很多社会力量是很愿意参与的,使得前期招商的一些需求,在一二级联动的过程中能够显化出来。这三点都是广州城市更新很好的经验。

中指研究院华南分院总经理杨红侠: 四大片区的改造有望形成示范效应

2023年以来,中央在多次重要会议中强调积极推进“三大工程”建设,其中城中村改造是重要发力点之一。城市更新是“稳投资”的重要抓手,有助于稳定经济发展,同时可实现市容市貌、人居环境的改善,加快产业升级,为经济发展提质增效。此次广州在政府工作报告中重点提及城市更新改造,是积极响应中央号召,加快旧改项目推进的重要体现。

近期,广州在城市更新政策方面动作频频,2023年四季度以来,广州出台了《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》,另外《广州市城中村改造条例》完成了草案修改并向社会征求意见,为广州的城市更新项目提供制度的保障。今年1月初,荔湾区发放第一张“房票”,房票制度的落地,有助于加速推进城市更新,体现广州积极探索创新城市更新路径的决心与魄力。

本次政府工作报告中提及的强力推进四大片区改造:广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区,均位于中心城区核心地段,面临着改造体量较大,涉及单位多,协调难度高等问题。若四大片区的改造在有关方面的强力推进下实现突破,有望形成示范效应,为全市其他区域的城市更新提供了良好的参照以及丰富的经验,更好地实现广州“老城市新活力”以及“四个出新出彩”。

广东省房地产行业协会土地与产业研究中心赵卓文: 保障性住房建设规模超过了业界的预期

2023年广州固定资产投资达到8600亿元,创历史新高。2024年在这个基础上,广州还要继续强化固定资产投资,将推进844个市重点项目建设,力争年度投资3800亿元以上,带动全社会完成固定资产投资1万亿元。这一举措将深刻影响城市发展格局和房地产业发展格局。

广州2024年计划筹建配售型保障性住房1万套,保障性租赁住房10万套。这是一个值得高度关注的规模。在这个特殊的年份,建设规模超过了房地产业界的预期。网上所说的“二次房改”真来了。广州的住房租赁市场,还有针对年轻新市民的刚需住房需求,将会发生改变。毕竟,房地产市场的供应结构改变了。

采写:南都·湾财社记者 王艳玲

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