2024年，注定不平凡。

开年伊始，多项利好政策砸向“三大工程”领域。

城中村改造已然开始“预热”，“保障房”也逐渐“提上日程”。

国家积极“放水”，一线城市带头推动，

一场轰轰烈烈的“保障房”大战，开始了！

一、“买租时代”到来

新年伊始，一个重磅“金融炸弹”投入了住房租赁市场。

1月5日，央行和国家金融监督管理总局发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（简称“住房租赁金融17条”）

自2024年2月5日起执行，其主要目的是：

1、支持住房租赁供给侧结构性改革。

重点解决新市民、青年人等群体住房问题，减轻其经济压力， 支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

2、重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。

3、建立健全住房租赁金融支持体系。

啥意思？听我细说！

首先，除了商品房外，写字楼、商业性房屋等都可纳入存量房之内，即只要是卖不动的房子均可购买。

同时还鼓励做过住房租赁的企业参加，给予资金支持。

如何支持？商业银行“掏钱”！

文件中明确提出三种信贷产品方案，创新服务模式：

1、住房租赁开发建设信贷，期限一般为3年，最长不超过5年。

重点是，官方把房企、村集体、企事业单位也纳为贷款主体了。

即房企可以把滞销的房子、村集体把城中村和老破小等冠以“保障房”之名，申请开发建设贷款。

2、团体批量购买租赁住房的，贷款期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率视情况而定。

也就是鼓励各地方城投、安居公司等，购买存量闲置房屋用于“保租房”。

3、住房租赁经营贷，期限最长不超20年，贷款额度在物业评估价值80%以内。

但改造对象是厂房、商业办公用房、城中村等非自有产权租赁住房的，则另有要求。

现在，市场上的新房存量较大，急需“清库存”，

此次可通过“筹建、筹集”的方式解决“保租房”的来源问题。

筹建有开发贷，筹集可买远郊新房和老破小的二手房。

存量房有办法“租出去”了，现在二手房和环城新房又处于历史低位，

便缓解了当下低租售比的问题，促进楼市的“循环”。

同时新的信贷政策可以使租房的“房东”、“租客”都能长期低息贷款，缓解了回报周期过长的问题。

一顿操作猛如虎，官方可谓给足了“力度”，整套信贷模式下来，

不仅拓宽了“保障房”筹集渠道的多元化，更促进了住房租赁金融支持体系的完善。

真正达到了“去库存、稳楼市”的目的。

2024年，“买租时代”正在加速到来。

二、市场“大放水”

最近，官方的“深水”炮弹有点多。

先是PSL新增3500亿元，带来1万亿的贷款资金，

为“三大工程”领域提供资金支持，刺激市场消费“回暖”。

“三大工程”：城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设。

接着，重磅来了！

1月11日有消息称：

“央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房”。

这引起广泛热议，但不到一天就被火速辟谣，原来竟是个“乌龙”！

那究竟是啥？

其实是2023年央行专门设立的结构性货币政策工具——

1000亿元租赁住房贷款支持计划！

不同于商业银行的住房租赁团体购房贷款。

“租赁住房贷款支持计划”由央行设立，鼓励商业银行发放贷款，从而推动整个市场的大循环； 而“住房租赁团体购房贷款”是具体到商业银行对于企业的贷款，更具有针对性。

2023年2月10日，央行发布了《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》。

其中部署在8个城市开展租赁住房贷款支持计划试点。

这8座试点城市：重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。

9月15日，央行再次发文，将租赁住房贷款支持计划政策实施期限延长至2024年末。

国家“掏钱”，引导金融机构点为试点城市住房租赁经营主体发放长期租赁购房的贷款。

各类主体有“钱”，就能批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。

从而达到将难以去化的“库存”变成“保障房”，缓解市场供需矛盾的压力。

并在10月货币政策司发布的《结构性货币政策工具情况表（截至2023年9月末）》中看到：

1000亿的租赁住房贷款支持计划余额为0，正在加速投入市场。

钱是啥时候发的？都去哪儿了？

日前，青岛获得贷款支持收购保障房的事，便与这1000亿息息相关。

三、各试点租赁住房贷款落地

1月4日，青岛市首批租赁住房贷款18.5亿元正式落地！

支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。

主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。 其中，青岛建融投资置业为试点之一，已获得12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量房作为租赁住房。

这钱来自哪儿？

就来自上边提到的“1000亿租赁住房贷款支持计划”。

自2023年5月开始，这“1000亿”就已向试点城市发放，并逐步落地。

2023年5-6月，福建左海集团、济南城投集团分别获国开行4.88亿元、4.6亿元租赁住房贷款支持。

2023年12月，国开行发放天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元。

至今，总额1000亿的“贷款”已在济南、福州、天津、青岛等地落地，四个试点城市共获得40.86亿元贷款支持。

这可谓解了楼市的“去库存”之急，是楼市将更快的走出“低谷期”的契机。

为啥这么说？咱们先来算个数！

若这1000亿元下放到8个试点城市，平均每个城市将获得125亿元。

对于青岛，18.5亿元可收购2319套房子，按照这个比例，那125亿就可以收购1.6万套房子。

假设这1.6万套都是二手房、老破小或城中村等，那市场就会多出1.6万套的新房住房需求。

这要是一下去掉1万多套，青岛的新房库存将大量去化。

对于整个楼市，也将是“去库存”的法宝，供大于求的矛盾将得到缓解，市场将更加健康稳定的发展。

千亿的资金现在才投出40多亿，还有大量的“资金”仍在路上。

预计今年，这些资金将“加速”落地。

未来，或将有更多“资金”投入到8个试点城市之外，哈尔滨说不定也能分到“一杯羹”。

四、“双轨制”加速

从开年的几番“大动作”看，“保障房”势在必行。

为什么？主要在两方面：

1、加大保障房的供给。

保障房分为保租房、保住房，现在“保租房”已提前下场。

央行出钱，通过地方的手，把卖不动的房子变成“保障房”，增加“保障房”库存。

2、将有效开启国家第二轮“去库存”大战。

新房置换需求增加，达到有效去库存，缓解楼市供需矛盾，缓解房企流动性危机。

追求低总价的刚需可以流向“保障房”市场，满足中低家庭的住房需求；

追求品质的改善直接进入到商品房市场，产品好，价格贵，也能接受。

实质上就是，刚需保障化，改善市场化。

看到这里，楼市的整体发展脉络已清晰：

无论是之前的“城中村改造”，还是现在的“保障房”建设，

重点之一，就是去库存、稳楼市、稳预期，推动楼市平稳健康发展。

这也加速了“双轨制”的到来，

只有刚需保障化、改善市场化，才能充分释放中低收入、中产家庭的消费意愿。

以此来提升整个市场的消费信心，推动经济的稳定发展。

2024年，注定是个政策大年。

开年不到半个月，我们便看到了多个“大招”出现：

重启PSL“注水”、一线城市带头进行“城中村改造”，加速“房票安置”进程。

与此同时，“住房租赁金融17条 ”落定、“1000亿计划”仍在继续。

2024年，“三大工程”正在发力，楼市的发展脉络也日益清晰。

信息来源：精彩安庆综合龙江楼市

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