记者 张原硕 樊瑞琳

2023年10月8日，绿城管理集团发布公告，中标济南市济钢片区2包3项目，自此热闹一时的仁恒置地与济南城投集团的战略签约也暂告段落。济钢片区位于济南东北部，2022年5月份的首轮集中供地，备受关注的济钢11宗土地“遇冷”全部流拍，历经城投托底，仁恒签约，最终绿城入驻，济钢片区开发也算尘埃落定，2024年将成为济南楼市刚需供应主力区域。

仁恒退出绿城介入

济钢片区终迎开发

2022年5月7日，济南2022年集中供地开启，其中，备受关注的济钢片区5个组团11个地块，迎来首次大规模土地出让，最终因无人出价而全部流拍。

2022年9月30日，济南发布第三批次集中供地公告，第一批次流拍的历城区济钢片区5宗地块再次挂牌，楼面起始价在6000-7450元/㎡之间，相比较楼面价下降了约1000元/㎡。同年10月31日，城投以底价形式拿下5宗地块。

2023年7月和10月城投又拿下剩余的6宗流拍地块。这些地块的容积率在1.3-2.7之间，楼面价在5900-7450元/平米之间。至此，济钢片区的11宗住宅用地全部以城投底价成交的方式竞得。

2023年7月18日，济南城投集团与仁恒置地集团在济南战略签约，在济钢等片区充分发挥各自优势，全方位提升双方在房地产开发、代建服务、物业服务、资产管理、商业运营、酒店管理等领域的合作空间，积极拓展合作项目，通过合作共赢和资源整合，提升片区开发水平，助力城市高质量发展。

战略合作签约让业内一片哗然，但2个多月后，绿城管理集团突然发布中标公告，中标济南市济钢片区2包3项目。据悉，这几宗地块由绿城代建，绿城输出品牌和管理，在济南位于盛福片区的绿城兰园就是代建项目之一。

至今仁恒置地也未发布退出消息，百转千回绿城管理成为了济钢片区开发主体。济南市房地产业协会执行副会长李刚指出，2023年济南房地产市场发生了非常重大的结构变化，新房客群在往二手房上走。同时房企开发计算收益，没有空间做支撑很难拿地开发，造成一些地块比较难拍。

片区周边新房、二手房供货充足

产品同质化，销售压力不小

济钢片区所在的整个济南东站片区，如今楼盘林立，这也是济南绕城高速以内，为数不多的有较大体量用地可开发的片区。记者实地探访济钢片区，能实实在在看到的只有景观配套济钢森林公园，其他肉眼可见的荒芜。

靠近此片区的仅有大华公园城市和悦章天成（原中粮祥云A4地块）两个在售项目。

大华公园城市目前在售一期地块15栋楼，2022年3月入市，除6、7、8、9号楼外，其他均在售。目前1、13号楼顶底房源均价在11000元/㎡，其他正常房源均价在13000-13500元/㎡左右。

记者从济南市住宅与房地产信息查询平台看到，大华公园城市一期总套数1225，目前网签781套，入市近两年时间去化6成。预计下半年将推出二期地块的洋房产品。

中粮祥云目前在售A8地块少量房源和A4地块（悦章天成），产品面积段为106-137平米，近期加推2号楼、7号楼产品，均价14000元/㎡左右。

“以目前大华、中粮这两个项目在售均价、产品物业类型、产品面积段和销售节奏来看，会和济钢片区绿城项目形成竞争关系，加上片区周边二手房源充足、这也会对绿城项目的销售带来不小压力。”业内人士表示。

据悉，济钢片区周边的二手房源目前较为充足，像万象新天、新城香溢紫郡等楼盘均有不少二手房挂牌。万象新天总体均价在12000-14000元/㎡之间。还有一部分单位宿舍，均价在10000元/㎡左右。

“在工业北路沿线二手房挂牌量较大的项目是恒大城，挂牌量约在200套以上，均价约13000元/㎡。临近的龙湖天曜、海信翰墨府、碧桂园凤凰壹品等交付不久的楼盘也已经有二手房出售，比如龙湖天曜的二手房挂牌量达到了40套以上。”贝壳二手房交易中心负责人张海豹告诉记者。

济钢片区4宗地块规划出炉

绿城项目今年7月入市

通过济南市自然资源和规划局公开公示系统了解到，济钢片区绿城项目已有4宗住宅用地规划公示发布，分别为B-30、B-31、B-32、B-37地块。这四宗地块产品的物业类型分为洋房、小高层、高层，容积率在2.0-2.7之间，建成后小区内配套商业地块，规划托幼用地、以及大面积的集中绿地和活动场地。

根据规划，项目产品定位刚需、刚改，4宗地块的供货量预计2000多套。记者现场探访发现目前B-30

地块正在施工，随着雪山片区雪山万科城、绿城春来晓园项目的清盘，2024年刚需产品主力供货区域将聚焦济钢片区。

记者采访了解到，项目将于3月份建成临时售楼处，7月份产品或将入市。业内人士指出，以现阶段济钢片区的配套、交通和城市界面来说，项目销售去化得看价格是否合适。