观点网 一座城市由无到有，大多需要经过几十上百年，甚至更长时间进行发展演变。一个企业的发展，也必须历经市场的大浪淘沙。

在冬日暖阳中漫步中新广州知识城，完备与协调的基础建设都体现出这就是一个成熟的城市体系。而对于在这里工作与生活的人，对口的产业设施与舒适环境就是最好的配套。

中新广州知识城

李绍强介绍，知识城的发展借鉴了新加坡在城市规划、产城融合、生态宜居、交通联动等方面的经验，链接两国政企资源，结合区域禀赋优势及发展规划，通过专业化城市开发和运营，促进产城深度融合发展。

据了解，凯德集团与广州开发区管委会国有企业知识城集团共同投资成立中新广州知识城投资开发有限公司，作为中新战略合作践行者和重要载体平台，深度参与知识城南起步区和后续阶段的开发建设。

2010年奠基发展至今，知识城的中新一期合作南起步区已建成6.2平方公里的现代化新城，中新二期合作2平方公里示范区全面启动建设。

而凯德自1994年进入中国以来，也在中国房地产市场深耕了近30个年头。即使在2023年不太乐观的行情下，李绍强对凯德地产的业绩表示满意：“在整个行业调整下，挑战肯定是有的，在这样比较艰难的市场环境中，我对凯德地产今年的业绩表现还是满意的。”

凯德地产（中国）首席执行官李绍强

客户价值为核心驱动力

晴朗午后，与李绍强在广州知识城腾飞园温暖明亮的展厅中座谈，窗外是满眼的阳光与绿植。

谈话避不开关于房地产行业调整与信心的话题，李绍强对此显然是信心大于担忧：“我们长期看好中国市场，对未来也是有信心的。中国有人才、有资金、有先进制造能力、市场也够大，这都是中国市场的优势。”

同时他也认为，目前中国经济面临一些调整，有几个方面的挑战，比如债务问题、信心问题、人口红利消失以及老龄化问题、还有就是地缘政治问题。但中国在经济调控方面可用的工具还是非常多，有足够的工具和能力来解决这些挑战。

广州知识城腾飞园

具体到大家所关心的房地产市场，他指出，经过行业深度调整，大开发时代的普涨结束，现在已进入存量时代，很多客户的需求是改善型的。

对此，李绍强认为，从长期来看，经过行业模式重塑和市场供需的重新平衡，行业会回归到一个合理、健康的发展轨道。

“我们也非常乐于看到中国房地产行业步入高质量发展阶段。市场供需关系变化，从卖方市场进入买方市场，客户会越来越‘挑剔’，未来只有抓住客户才能抓住市场，拥有良好信誉、产品能力和交付能力的企业，将在未来的市场竞争中占据有利地位。”

基于此判断，李绍强认为“日后的住宅市场，必须对你的客户有更深的理解，你能够给客户的价值是什么。最终还是要看你的产品是否做对了。不能再用以前的模式，单纯快速到每个城市去复制。”

正是洞察到行业形势与客户诉求演变，凯德地产正在大力推动“以客户为中心”的全面变革。李绍强指出，“要将这一核心思想融入到所有业务流程，包括组织发展，要充分的了解自己的客户在哪里，他们需要什么样的产品和服务。”

凯德·玖悦华章

在李绍强看来，以客户为中心，能够给客户的价值主要体现在三个方面：一是为他实现价值增值，二是降低他的成本，三在满足他的情感诉求。

首先，价值增值就是客户买了资产之后可以资产增值，企业能做的，就是拿地策略的准确判断。第二点，为客户降低成本，就是要非常清楚地理解他需要的是什么，企业的成本要更多投入在他真正需求的地方。这也包括了周边完善的配套，能降低他的生活成本。第三点，满足他的情诉求，包括对产品品质的满意度、对企业品牌的信任度。

另一方面，凯德地产在推动“数据驱动决策”，通过对不同维度、业态、环节流程的数据整合、分析，在提升效率的同时，赋能“以客户为中心”，让数据成为业务决策的指南针，避免经验主义。

“在过去的市场环境下，很多开发商把获客能力交给了渠道。但这种模式下，你就很难跟你的客户有直接的沟通和了解。所以这一块我们现在也在重新考虑如何去做。特别是在现在的数字化时代，通过很多工具可以直接跟客户接触和交流。”

总结2023年的业务表现，李绍强对团队取得的成绩表示认可：“在这样比较艰难的市场环境下，我对凯德地产2023年的业绩表现还是满意的。”

多元化业务给予更大发展空间

事实上，住宅只是凯德地产的业务之一。

李绍强透露，凯德地产拥有多元化的投资组合，投资型物业（例如商业综合体、购物中心、办公楼、产业园区）和销售型物业（比如住宅）兼具且相对平衡，有助于增强业务的韧性。目前，投资型和销售型物业占比大致是一半一半。

但这个比例并非固定，而是根据实际情况进行调整。“在每个领域的投资，会根据不同资产的特性，去看我们一个合适的规模。把全部的鸡蛋放在一个篮子里面风险比较大。我们会从风险控制的角度，去做一些平衡。”

凯德的这种多元化发展能力，也得益于“一个凯德”生态系统的加持。据了解，凯德集团在2021年进行业务重组后，形成了两个实体，一个是凯德投资（上市的不动产资产管理公司），另一个是凯德地产（私有化的开发业务）。同时，“一个凯德”体系得以延续。

李绍强表示，“一个凯德”生态系统是一个历经数十年发展所构建和累积的成熟生态体系，具备横跨房地产全价值链的核心竞争力，从投资、开发到资管、运营。“这就是我们的优势之一。”

在“一个凯德”生态系统下，凯德地产和凯德投资能够实现品牌、人才、资源共享，在业务拓展方面，可以基于两家公司的业务所长和互补效应，协同拓展项目，为业务带来竞争优势。

“凯德本身，我们（凯德地产和凯德投资）有不一样的投资者，有些投资者他需要快的回报，有些投资他需要稳定的回报。这样就可以在项目的不同阶段，引入不同的投资者。这也是整个凯德生态链让我们能够做到的。”

“从大的方向来看，我们的投资要顺应经济发展趋势，对于凯德来说，由于我们的资产多元化，从住宅、商业、办公然后产业园区、物流等等，让我们的选择空间更大。”李绍强说着将双手比了一个更大的圆。

李绍强认为，“在产业地产领域，凯德在产品多元化，花园式绿色生态园区，全球网络、产业及客户资源，Eco-system全方位园区生态等多方面建立了优势。”而这也为开拓新赛道奠定了有利基础。”

“我们也在关注生命科学园这个赛道，这是我们未来的方向之一。做这个赛道，必须重新理解它的产业集群是什么，上下游是什么，你是不是能给客户提供一些额外的服务。所以这个领域我们也在研究。”

坚持长期主义

这次对话中，李绍强多次提及“长期”一词，这或许也是凯德地产可以在行业的变革中，始终保持稳健发展的原因之一。

他认为，作为一家外资开发商，凯德地产有着自己的发展模式和逻辑，一直以来都坚持长期主义，追求高质量、可持续发展。

“在过去近30年，我们积累形成了自己的独特优势：深入理解中国市场，把国外成熟经验与本地需求、本地经验相结合；多元化的投资组合，在多个资产领域具备强大的开发实力和全产业链能力。”

与此同时，李绍强表示，凯德作为一家新加坡企业，致力于搭建中新合作的桥梁，也一直在中新合作项目的落地方面扮演着重要的推动作用，是中新合作的积极践行者。

位于广州黄浦区的中新广州知识城就是很好的例子之一。这个规划总面积为 232 平方公里，规划总人口 100 万的新城，将努力打造具有全球影响力的国家知识中心、粤港澳大湾区高质量发展重要引擎。

除了中新广州知识城，凯德早在1995年就在苏州工业园内投资设立腾飞新苏工业坊，并打下了园区的第一根桩，引入“预建标准厂房”理念，催化推动了当时园区的早期招商引资。中新（重庆）战略性互联互通示范项目展厅设立在重庆来福士，重庆来福士也是外资机构和外事活动的重要集聚地。此外，凯德也是天津生态城的投资方之一。

腾飞新苏坊

重庆来福士

面对当下的市场调整期，李绍强在挑战中也看到了机遇，“这是我们锻炼新能力的好机会，为把握接下来的市场机会做好准备。凯德地产有自己的优势，我们的体量不大，所以是比较容易做调整的，加入新的思路和新的做法。等市场调整过后，我们是非常有把握的。”

在他看来，凯德地产私有化也是其长期主义的一个体现。“凯德地产私有化后，让我们能够更好地利用‘有耐心’的长线资本,去做一些周期长但回报率相对高的项目,从而更好地把握投资机会。”

做好当下的同时，贯彻长期主义的凯德也已经将眼光瞄向未来。“看未来，中国在做产业升级，已经出现了很多快速增长的新兴产业，比如光伏、风力、新能源车，中国在科技创新方面有很大进步，这都是给予未来的信心。”

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