“让行业变好”是核心驱动力！

作者 | 观韬

编辑 | 小白

在我国，每个月有超过5000万个家庭在深度关注地产行情。

这并不是风云君信口诌来的数据，而是贝壳（BEKE.N、02423.HK）三季报明确披露的，其三季度平均月活用户数量达4,920万，这仅是贝壳平台的数据。

风云君应该也是其中的一员，有事没事就打开链家，看看自家老破小的市场行情，顺便憧憬着能换个大房房。

通过分析龙头企业，我们往往能够了解整个行业“正在发生的”和“将要发生的”。

2023年第三季度，贝壳总交易额（GTV）为6,552亿元（人民币，下同），单季度营收178.11亿元，同比增长1.2%，净利润11.70亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润21.59亿元，同比增长14.4%。

这份业绩含金量如何呢？行业又有哪些变化呢？

地产经纪业务：跑赢波动，韧性足

目前，贝壳的营收主要来自房产经纪、家装和租赁住房管理运营三大块，首先要介绍的当然是公司的立业之根房产经纪业务。

01跑赢波动，数据健康

房地产经纪业务又分为二手房和新房。

第三季度，贝壳二手房业务GTV4,390亿元，在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌2.2%，在全国二手、新房市场都在三季度同、环比下跌的大背景下，这个数据不难看。

第三季度新房业务GTV为1,921亿元，同比下降26.5%，对比二手房，跌幅确实很大，这基本是新房市场的真实写照。

此外，三季度新房现金收入比进一步上升至1.21，新房回款连续9个季度超过新房收入，前三季度应收账款周转天数52天。新房业务数据健康。

优良的客户结构是新房业务数据持续保持健康的基础，三季度，贝壳新房业务中国央企开发商佣金收入占比保持在46%，开发商预付佣金的“快佣”项目占比保持在54%的高位。

02持续链接更多优质产能

客观来说，今年的地产行情如何，大家的感受是最直观的。

虽然贝壳二手房业务GTV同比仅下跌2.2%。但从具体数据看，第三季度，自有链家门店平台GTV同比减少13.0%，达1,912万元，贝壳平台贝联经纪人GTV同比增长8.1%，达2,478亿元。

二手房业务之所以依旧坚挺，贝联经纪人贡献尤为突出。这也是公司从链家升级贝壳的战略意义，通过互联网平台的链接效应，持续接入更多行业优质产能，将触手伸向更广阔的市场。

三季末，贝壳活跃经纪人数量达399,048人，同比增长7.1%。

03经纪业务仍是核心利润源

由于贝联经纪人贡献的收入采用净额法核算，三季度二手房业务营收63.07亿元，同比下滑11.9%，新房营收59.02亿元，同比下滑24.3%。

值得一提的是，即便有三季度的波动纷扰，贝壳前三季度累计GTV仍同比增长23%。受此带动，前三季度二手房业务营收219.04亿，同比增长16.2%，新房业务营收230.02亿，同比增长12.9%。

房地产经纪业务基本盘稳固，韧性十足。

另一方面，房产经纪业务虽然三季度营收下滑，但二手房单季度贡献利润率仍保持在48.7%的高位，同比提升2.6个百分点，环比提升3.1个百分点；新房业务贡献利润率同比微增至25.1%。

压力之下，贝壳展现出优秀的成本控制力。

与此同时，风云君发现，第三季度房产经纪业务的营收贡献已经由去年同期的85%下降至68.5%，其背后是家装业务的快速增长。

家装业务成长快，更多城市跑通模式

2023年三季度，贝壳家装业务营收31.77亿，同比增长72%，环比增长21%。前三季度累计实现营收72.09亿。

支撑营收高速增长的是签订的装修合同。第三季度，贝壳家装业务合同额33亿元，同比增长66%，前三季度累计合同额94亿元，可比口径同比增长90%。

分城市看，第三季度，上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月家装收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速均达到50%以上。

再看盈利数据。北京、上海、杭州等10城连续二、三季度城市层面经营利润盈利，合同额规模前十城市中经营利润为正的有7个，这也使得三季度家装家居业务贡献利润率保持在29.1%。

在经历二十多年高速增长后，国内房地产市场已进入存量时代，房地产市场正在从“有没有”向“好不好”过渡。

从市场看，家装是规模万亿级别的蓝海市场，且并不完全依赖于地产周期，欧派、索菲亚、美凯龙等都在加快布局，意图分得一杯羹。

对贝壳而言，其核心是线上线下流量优势和品牌美誉度，三季度末线下门店数量43,013家，同期增加3.9%，9月单月非北上新增联网门店近1,300家。

过去，大家相信贝壳有真房源，找房上贝壳，未来，“装修也要找贝壳”同样会是共识。

在管房源升至16万套，租房业务同样成长快

三季度新兴业务营收24.25亿，同比增长202.7%，前三季度累计实现收入54.57亿，同比增长210.6%。

家装业务和新兴业务的增长也是贝壳三季度实现178亿营收，同比增长1.2%的主要原因。

从数据看，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。

青年是城市可持续发展的重要力量，如何让他们体面、快乐地在城市长出根系不仅仅是政府层面需要解决的问题，还需要社会力量的参与。

见微知著，11月7日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启“公积金直付房租”模式，降低城市新市民、青年人租住门槛，共同推动住房租赁市场的发展。

盈利能力稳固，现金储备充足

三季度营收规模与去年同期基本接近，但贝壳三季度单季度净利润11.70亿元，同比增长63.4%，前三季度累计实现净利润52.20亿。经调整后净利润（Non-GAAP）21.59亿元，同比增长14.4%。

三季度单季度毛利率27.4%，同比提升0.4个百分点，Non-GAAP净利润率12.1%，同比提升1.4个百分点，盈利能力还是不错的。

贝壳的盈利质量和现金储备也不错。剔除客户备付金影响，贝壳三季度经营性现金净流入26.58亿元。

截止9月末，贝壳账面现金及现金等价物达604亿，剔除客户备付金的广义现金余额高达798亿，环比增加4.4亿元，这还是建立在三季度斥资1.62亿美元回购股票和进行约2亿美元分红的基础上。

自2022年9月回购启动以来，截至9月末，贝壳累计回购的股票数量占回购启动前公司已发行总股本的3.91%，累计耗资超7亿美元。

二十多年前，链家横空出世，只做真房源。

五年前，链家升级贝壳，把自己和其他经纪品牌都变成平台合作方，最大程度链接行业优质产能，旨在让行业变得更好。

当房地产迈入存量时代后，贝壳开始关注你住得“好不好”，宣布“一体三翼”战略升级，无论你是想要在城市安家，还是刚进城漂泊，抑或已经在城市长出根叶。

从外部环境看，随着政治局会议定调，一线城市“认房不认贷”等一系列政策出台，三季度末市场明显反弹。

至于房地产未来怎么走，每一个关心房市的人最有资格做出回答。正如贝壳财报所显示的，三季末，贝壳平台活跃用户数4,920万名，同比增长16%。

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