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2017-2020年是中国房地产业的黄金时期，碧桂园、恒大、万科以及融创4大民营房企在这段时间销售业绩始终稳居前列，被称为“四小天鹅”。

然而好景不长，随着政策调控力度加大，这4家企业命运开始出现分化。碧桂园、恒大、融创陷入金融危机，负债累累。而万科陷入困难却由深圳支援，为何只救万科呢？

四大民营的现状

作为行业老大，恒大一直以高杠杆运营而闻名，席卷全国大量并购土地。碧桂园从一个小公司，也在短短几年内迅速膨胀成为和恒大不相上下的巨无霸。

两家企业边扩张，边大把分红。截至今年上半年，仅恒大一家的合同负债就高达6039亿元，碧桂园也有6036亿元之巨。这背后代表的是海量的高价铺货和预售，一旦市场转冷，都是巨大的风险隐患。

而作为股票市场上的“蓝筹”，万科和融创在发展中始终保持了较高的负债率约束。尤其是万科，作为行业最早的民企龙头，多年来深受资本市场的怀疑。

因此必须时刻保持规模和杠杆的控制，这也成就了它的高盈利能力和抗风险能力。当整个行业在疫情冲击下进入下行通道时，高杠杆的恒大和碧桂园率先暴雷。

而万科和融创虽也遭遇股债双杀，但总体上仍处在可控的风险范围内。这与两者谨慎的经营策略是分不开的。有趣的是，尽管恒大和碧桂园欠债更多，看起来需要救助更迫切，但最终得到国资委支持的却是万科。

为何只救万科呢？

第一，恒大和碧桂园高杠杆运营、盲目扩张，已经脱离了正常商业逻辑，完全是自作自受。这与万科的稳健经营形成了鲜明对比，可以说万科是整个行业的表率。

第二，从业务布局看，万科大部分项目位于核心一二线城市，这些城市的经济基础雄厚，人口流入保障了房企较高的销售稳定性。

而恒大和碧桂园布局过于分散，对三四线城市的依赖度较高，这些城市去库存的任务艰巨，企业自身的抵御风险能力明显不如万科。
第三，从公司治理结构看，恒大和碧桂园大股东严重占用上市公司利益，分红大量流向私密渠道。这导致了两家企业自我救助的动力不足。

相比之下，万科股权较为分散，利益分配更趋于合理，这有利于公司在艰难时刻集聚各方力量。

第四，在资本市场风波频发的当下，维护万科等优质房企的信誉，有利于稳定市场预期，避免恐慌蔓延。这从根本上服务于当前经济发展的大局。

总结

可以预见，在“新房改”战略指引下，2022年将是地产业清理风险、软着陆的关键之年。恒大、碧桂园等高风险企业的淘汰是大势所趋。

同时，万科等审慎经营的房企将最终成为行业调整中的赢家。他们将在更规范的制度环境下迎来新的发展机遇。整个行业也将在风暴后重获新生，步入稳健发展的新阶段。