作者：余飞
01
第一省会又出招了
在救市路上，第一省会广州，在一线城市中最为积极。
从8月末以来，北上深动作很少，深圳仅仅只取消了认房认贷。上海取消了认房认贷，外加金山区稍微放松了些限购。北京取消了认房不认贷，公积金也开始执行“认房不认商贷”。
广州从8月末以来，一连串大招不断。
第一招，8月31日，广州在一线城市中率先取消认房认贷，开启认房不认贷。
第二招，率先取消限价令。
财新网9月8日披露，多名业内人士日前向财新透露，广州已于近期悄然取消楼盘限价。“项目开盘前，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称，“现在开发商可以自行决定价格，可涨可跌。”
第三招，9月20日，广州大幅收缩限购圈，并降低了限购区的购房门槛。具体为：
1，限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购，现在增加了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。
2，限购门槛降低。非户籍在限购区购房，社保五年降至两年。
3，增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后，需要满五年上市交易才能免增值税，现在满两年即可。
第四招，10月末，率先启动城中村改造房票安置房，也即针对拆除重建的城中村，给予购房抵用券模式。具体详情，可点击本号之前发布的文章《启动房票！第一省会，真急了！》（点击此处可查看）。
第五招，取消公积金认房不认贷，并降低公积金购房首付。
11月14日，广州公积金管理中心发布了《优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》，明确提到：
第一，公积金贷款将与商业贷款一样，对首套房“认房不认贷”。
第二，对在广州市购买首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%。购房人家庭如果没有住房贷款记录或住房贷款记录已结清，且在广州市仅拥有1套住房，再次购房时公积金贷款最低首付款比例为30%。购房人家庭如果还有未结清的住房贷款，且在广州市拥有1套住房，再购房时公积金贷款最低首付款比例为40%。
这是继9月份降低二套房首付之后，广州又一次降首付，也是一线城市中首个针对公积金贷款购房降首付的城市。
02
着急背后，仍是房子难卖
广州大招此起彼伏出台背后，仍是房子难卖。当然，房子难卖是当下所有城市的困扰。
从数据来看，在8月份开展救市之后，广州的楼市成交量略有起色。
新房成交量连续两月上涨，10月份广州新房网签6521套，环比上升43%，比去年同期成交上升23%，创近5个月以来新高。
二手房连续三个月增长，10月份成交9361套，环比上涨9.56%。
这其中有放松限购达到的效果，尤其是放松限购之后，让广佛之间的候鸟一族购房需求回流至广州。
从数据可以得到佐证。
取消限购的番禺、黄埔、花都和大部分片区都取消限购的白云，成交量一下提了起来。
新房方面，番禺增长最猛，成交了1707套，环比大涨192%。白云区增长了25%，花都增长了47%，黄埔增长了16%。
而广州限购新政之下，佛山的临广板块北滘、陈村、里水、三山、平洲纷纷出现了跳水。
当然，更重要的原因，还是降价让利的结果。
新房方面，广州的开发商们已经向周期妥协，开始疯狂打折促销。
10月份，广州的开发商开启了抢收模式，一大批打折盘、特价盘推出。
如位于番禺的龙湖·金地天峯推出“1000万让利，限量秒杀”；黄埔的保利锦上打出“一口价特惠房源，限时送10年物业管理费”；天河的保利天汇认购140平米大四房送华为手机等。
二手房方面，广州中原发展研究部披露，据监测显示，近期业主放盘让利幅度有所增大，部分急需名额或生意上资金周转问题的业主议价空间甚至在10%以上。而中原数据显示，10月业主报价指数下跌至23.71%，环比净减1.69%。
甚至有业主降价卖房，被业主群的其他业主炮轰。
另外，从成交的绝对量来看，广州楼市仍没有扭转，二手房成交仍不足万套，距离1.5万套的荣枯线还有很远。
更重要的还是库存：
第一，新房库存仍在高位。
数据显示，截至10月末，全市库存量1191.1万㎡，去化周期19.2个月。
第二，二手房方面，挂牌量激增，目前已经突破了18万套。
这里面存在一批买一卖一的置换需求，当然更多还是寻求解套的炒房客。说明，市场信心仍在底部。
毕竟二手房挂牌量激增不是广州特有的现象，所有中心城市都一个样。
所以，广州的救市需求已经很强烈。
03
购房建议
当然，正如本号所强调的，目前所有城市都难以抗衡周期的力量。
而且最关键的是，目前所有的救市措施均未触及根本，无论是取消限购、降低首付、还是降利率，都只是喊购房者上车。
但是却忽略了一点，在高房价与低收入这个无法和解的矛盾之下，所有的大招都无能为力，顶多延缓一下下降的速度而已。
近日，纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会发布了10月下旬一二三四线城市房价变化情况的系列报道。
从数据来看，结论很明确：全线下降。
第一，北上广深四大一线城市房价集体下降。
无论是近三个月，还是最近半月，四大一线城市的跌势从未改变。
来源：纬房研究院
细化到各区，同样也是全线下跌。无论是核心区还是外围区，都在下跌。
来源：纬房研究院
第二，二线城市集体下降。
其中东莞跌幅最大，过去三个月房价累计下跌了5.56%。哈尔滨跌幅最小，三个月累计下跌了1.96%。
成都、武汉、重庆、天津、南京、杭州、西安、济南、青岛、宁波、厦门等等这些高级别的城市，房价无一不在下跌。
来源：纬房研究院
第三，三四线城市跌幅更猛。
纬房研究院选取的三线样本城市，房价也是清一色在下降。
来源：纬房研究院
选取的四线样本城市，除了河南开封外，全都在下降。
来源：纬房研究院
本号之前不断强调过，目前全国房价下跌面积不断扩大，结合当下的宏观大环境、目前的全国房屋供求关系以及未来人口趋势。
这场房价调整的周期不会短，有人预测是5至10年。这也意味着，会有越来越多的城市，房价会不断倒退。
尤其是很大产业羸弱、库存高企、人口流失、不但得不到中心城市帮扶反而被他们虹吸的三四线城市，房价会逐渐鹤岗化。
未来的市场是买方市场。
对于真正的刚需来说，如果是小孩上学需求、结婚需求和居住需求，无法长时间等待的，可以买，但买之前首先得想清楚一件事情，就是自身的收入确定性是否足够，是否有足够的安全阀，如果答案确定，就买，如果不确定，那还是谨慎为好。
至于伪刚需，大可继续观望等待。而投资，目前的环境下，哪怕一线城市，短期内也不适合谈论投资。
