全面取消限购!这个计划单列市,太难了

时事新闻2023-11-16 15:31:18无忧百科

全面取消限购!这个计划单列市,太难了

作者:余飞

01


厦门全面解除限购

多次试探之后,厦门终于还是忍不住,解开了岛内限购。

厦门晚报披露,11月15日厦门市发布了《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》,提出:

在思明区、湖里区购买商品住房,不再审核购房人资格(商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外)。



厦门市分为岛内和岛外,岛内包含思明区、湖里区,岛外包含集美区、海沧区、同安区、翔安区。

9月19日厦门已经放开了岛外四区的限购措施,昨天又放开了岛内限购,至此整个厦门全面解除了限购。

限购取消是可以预料的。到目前,仍保留限购措施的有北京、上海、深圳、广州四个一线城市和成都、天津、西安、杭州、苏州等二线城市。

未来所有城市都将取消,包括一线城市。这种信号,官方早就释放:

信号一:官方之前明确强调,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

这段话的意思很明确,既然房地产形势大转向,那之前的所有不适应新形势的措施,必须一一调整,其中最重要的便是限购。

信号二:最新通过审议的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确强调,推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

这段话的意思是,未来在保障房、商品房双规制之下,商品房的商品属性会逐渐回归,商品属性核心关键,便是自由,不受行政管控约束。

两个信号共同的结论便是,未来所有城市的限购、限价、限贷等措施,都会逐步取消。当然,一线城市不会那么快,可能要等到“房地产转型发展新模式”也就是商品房、保障房双轨制见成效的时候,才会彻底打开桎梏。

相较于其他核心城市,厦门救市显得更为迫切,因为它背后有两大压力,倒逼厦门需要全面解除限购来顶一顶。

02

楼市压力

由于之前疯涨太过,在上一轮楼市大牛期间,厦门和合肥、苏州、南京并称为楼市四小龙,房价也成功超越了广州,成为内地房价第四高的城市,仅次于北上深。

巨大的泡沫,在楼市整体转向后,变得一蹶不振。

去年以来,厦门楼市一路下降。

中原地产厦门研究院披露的数据显示,2022年厦门市一手住宅成交17255套,面积183.23万㎡,同比下跌48%。



今年的表现略好于去年,但目前的成交量仍在底部。

1-10月厦门一手住宅成交17296套,成交套数已经超过了去年全年,这主要是3月至5月份的短暂躁动所致,5月份之后,成交量一路下滑。

10月份在岛外放松限购,并降低首付作用下,成交量上涨比较明显,但成交绝对量仍在底部。



二手房表现还不如去年。

1-10月厦门二手房住宅成交18039套,相比去年1-10成交18894套,少了855套。



房价方面,则是一路下跌。

11月16日国家统计局披露的10月份房价数据显示,厦门新房环比下跌0.2%,同比下跌2.1%。二手房环比下跌0.9%,同比下跌5.5%。

房价持续下跌,基本已经跌回至2019年的水平。

这种跌势,短期哪怕中期来看,都很难回头。

目前厦门挂牌的二手房绝大多数都在降价出让。



逻辑很简单,厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔,但论经济实力、财政实力和人口规模,都非常普通。

但这里的房价,却比肩一线城市,比广州还高出不少。所以,有人揶揄厦门,一线房价,二线城市,三线收入。

高房价远远超过了城市本身的经济、收入承受能力,只有回调一条路可以走。

厦门放开限购,只是想尽最后的努力,让房价跌得慢一些而已。

03

水逆之王

2023年是疫后经济重建、复苏的第一年,而厦门今年则直接陷入了水逆周期当中,无法自拔。

去年上半年GDP增速还位居全国主要城市中第二位,今年上半年直接以1.2%的增速,在主要城市(直辖市、副省级城市、省会与首府城市)中垫底,且是唯一一个增速在2%以下的主要城市。

前三季度,2%的增速同样在主要城市中位居倒数一。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

经济增速承压的直接因素,是工业、投资、出口下滑。

工业方面:

前三季度第二产业(广义制造业)增加值增速为-4.2%,虽然比上半年的-6.2%跌幅有所收窄,但仍在下滑。

规模以上工业增加值前三季度下降了3.5%。

固定投资方面:

前三季度全市固定资产投资同比下降2.1%,比上半年收窄6.6个百分点。

相比于上半年的-8.7%,跌幅收窄了不少,但仍是下滑。

出口方面:

前三季度进出口总值7150.91亿元,增长了4.6%。其中进口额3774.69亿元,增长11.8%;出口额3376.22亿元,下降2.5%。

进口增速依旧很不错。但出口跌幅相较上半年的-1.1%进一步扩大。

拉动经济的三驾马车中,出口、投资都在下滑,而前三季度消费增速也只有2%,消费复苏也不够明显。

这是造成厦门成为水逆之王的直接原因。

根本原因,则是这座城市有产业空心化趋势。

佐证数据来自两个方面:

第一,厦门的第二产业(广义制造业)在经济中的占比不断下滑。

工业的尽头是服务业,但服务业的根本是工业。对于工业立市的城市来说,一定不能忘本。

始终保持第二产业占比优势,是深圳、苏州、无锡、佛山、东莞、泉州这些工业强城成功的关键,也是常州、烟台能够即将晋级万亿GDP城市的秘诀。

反之,脱实向虚过快,是天津、青岛等城市发展受困的关键。厦门亦是如此。

根据厦门统计局披露的数据来看,2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。

到2010年,厦门的三产占比分别是1.150%、48.9%,这时候,第二产业已经提供了厦门一半的GDP。

再看还没有出现疫情影响的2019年,三产占比分别是0.4%、41.6%、58%。第二产业占比较2010年下降了8.4个百分点,同时第三产业(广义服务业)占比则提升了9.1个百分点。

这还没完,今年前三季度厦门的第二产业占比下降至35.7%,而第三产业占比提升至63.9%。



制图:城市财经;数据:厦门市统计局

逐渐忽略第二产业,让工业实力本就不强的厦门,错失了工业强大的机遇。

目前,厦门市规模以上工业产业类别中,只有9大类。千亿产业只有1个,计算机、通信和其他电子设备制造业,2021年总产值为3042.73亿元。



制图:城市财经;数据:厦门市统计局

没有对比就没有伤害。

1,作为厦门最强的产业,与头部强城相比,不值一提。

在这一产业上的霸主,是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元,位居全国第一。其次是苏州(12096亿元),东莞第三(11037亿元)。

2,作为副省级城市兼计划单列市的厦门,千亿产业只有1个。

看看其他城市,最牛地级市苏州拥有11个,11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个,上海12个,东莞7个,重庆、佛山、无锡9个,宁波、天津8个,武汉、南京、泉州、广州5个。



第二,更为关键的是,在中美博弈之下,在外部不确定性影响出口之下,叠加厦门脱实向虚过快,叠加厦门房价高企之下,厦门诸多工业产品都遭受了影响。

比如液晶显示屏产量,已经从高峰时期的年产1.46亿片下降至去年的4460万片,膝盖斩了。



制图:城市财经;数据:厦门市统计局

手机产量和数码相机产量,更是脚踝斩。

手机产量方面,高点时期的厦门一年手机产量3592.45万台,这一规模与东莞、重庆这些生产大户自然不能比。但就这一规模也没能守住,去年的手机产量只有165.94万台,跌至高点时期的零头。



制图:城市财经;数据:厦门市统计局

数码相机方面,巅峰时期年产量533.07万台,去年只有69.16万台。



制图:城市财经;数据:厦门市统计局

这些工业产品产量下降的局面,重庆在承受、成都在承受、东莞也在承受,不是厦门一个城市的问题。

这些工业产品产量下降,让厦门的支柱产业——计算机、通信和其他电子设备制造业受到了严重影响。

2022年年末,这一产业产值降至2936.14亿元。

迷失的青岛、天津这几年都开启了寻根之旅,重新强调工业立市,并定下了提升工业占比的目标。

本就工业门类稀缺、产业薄弱的厦门,还有其他捷径可走吗?靠旅游业吗?

厦门旅游业收入在2019年最辉煌的时候,也只有1656亿元,位列全国第27位,并不出色。



去年厦门的旅游业收入降至855.17亿元,相较于巅峰时期,几乎腰斩。

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