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昨天，广州出台了公积金新政，把近几年的公积金政策放宽到了极致。

1.首套公积金贷款，首付最低比例20%。

2.贷款已结清，名下广州1套房，首付最低比例30%，

3.未结清贷款，名下广州1套房，首付最低比例40%。

首付比例比较低，但是对市场的影响非常有限。可以把它当成一个惠民的政策，但是对于市场本身的作用聊胜于无。

为什么？出台时间晚，额度低。

按照广州的公积金贷款最高额度，集齐夫妻双方、缴存基数可以满足贷到最高额度、家有二孩儿三个条件，也就只能贷出来130万。

130万，就是广州公积金能够贷出来的最高额度，按照杠杆拉满的20%，对应的是160万左右的房产。

160万在广州能买哪里？

增城、花都、从化、南沙的非核心区、番禺的犄角旮旯，全部都是广州的远郊区域。

远郊，已经被嫌弃了，未来流动性都是个问题，即使是刚需，也不愿意把钱投向远郊。

广州的楼市行情不是广州自己遇到的问题。与其关注广州的新政，不如关注下最新流传出来的重磅大招。

比如，最近一直流传的1万亿资金对于三大工程的支持。

这个如果真的落了地，将会对楼市产生巨大的冲击。

这一波冲击力，将远远大于现在这些取消限购，限售等行政性政策产生的效果。

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1万亿资金，通过PSL、专项借款等低成本来融资，然后投入到城中村改造、平急两用措施和保障性住房三大工程。

这个味道似曾相识，可以看成效果打折版的棚改货币化安置。

这笔资金投进去，可以实现一箭四雕的效果。

第一雕，为新房改这样的长效机制实施提供了资金支持。

要搞新房改，得先把保障房的供应量拉起来，不管是收购现有的在建商品房，还是用划拨用地重新盖房。都需要钱。

这1万亿，解决了初期用钱的问题。

第二雕，可以直接减少商品房的库存，调整商品房的供求关系。

保障性住房，其中有一项重要的，是将一部分商品房转变为保障类住房。

现有在建的商品房库存有23亿㎡，库存周期27个月，1万亿投下去，消化一部分，把库存周期控制在24个月，楼市的供需关系可以一点点调整。

供需关系调整，直接影响房价的趋势，房价可以稳住。

第三雕，能够保证2024年GDP的数据。

三大工程是基建投资，已经有了1万亿的专项债，这即将再投1万亿的定向基建放水。基建投资将会给GDP的数据起到大的拉动。

GDP的三驾马车，投资、消费和出口，2024年，最靓的仔大概率就是基建投资。

第四雕，间接稳了保交楼。

2022年央行重新祭出PSL，投了2000亿用来支持保交楼，现在1万亿资金可能要投下去，而且很有可能这1万亿还是个开胃菜。

如果1万亿投下去，没发出多大响声，不排除继续往里投钱。

1万亿产生4个重大效果，还怎么看都是个好事，如此效用的药丸，必须要赶紧服下去。

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有人问，1万亿真的实施了，会对楼市产生多大影响？

效果肯定比行政性的政策好得多。

如果看一个政策或者工具的效力，可以按照这样的顺序来排列。

最差的效果，是光喊话不下场，政策不疼不痒不影响。

居于第二的效果，是出了切中要害的政策，政策内容很关键，出台的时机也很关键。

比如如果把今年9月的政策搬到3月份，效果肯定要好得多。

最佳的效果，直接往里砸钱，真金白银的投进去，投的钱越多，效果越突出。

所以，最佳的效果是投钱。

1万亿使得楼市救市政策从第二阶段的关键政策，进入到第三阶段，真金白银的投钱。

1万亿不是一个小数目，因为三大工程主要覆盖到35个城市，把这1万亿砸到这35个城市，还是能产生不小的效果。

如果今年四季度真的砸下去5000亿，今年3-4月份的一二线城市的楼市就能稳住了。

如果明年又砸下去5000亿，大概率全年的楼市都能稳住。

如果继续咋，不排除能够扭转楼市的预期。

它很有可能是楼市止跌回升的一个政策转折点。

不过这个得需要一点点观察，看这1万亿怎样投下去，后续还有没有补充。

剂量越大，效果越好。但是剂量也不能是无限制。

1万亿低成本融资，说白了是一种定向的放水，照样会稀释货币的购买力。

如果人民币的购买力稀释了，汇率那边就会产生压力。

说到底，这是个动态平衡的过程。

愿意付出多大代价，花多少钱，对应产生多少效果，每一分钱都有它的效力。

但是有一点是确定的，这个工具祭出，大概率可以止住重点一二线城市的房价下跌。

明年3-4月份的小阳春，真可以期待一下。