随着陆家嘴集团就苏钢地块对簿公堂，100亿天价的赔偿金额惊掉了整个行业的下巴，关于项目开发中的环保问题也受到地产从业人员的关注。

在项目开发过程，看似理所应当然的事情，需要我们重新认识，并真正重视，才能确保万无一失。

地产行业经过几十年的发展，从项目拿地到竣工交付，一直到后期运营，环境保护方面一直都有相对比较安备的法律和规范体系。

但是，项目建设过程中涉及环境保护的法律众多，大部分从业人员处于不清楚的状态，地产人员应该从这件事情吸取教训，用更专业的眼光去监控地产项目开发过程的环境保护问题。

下面，我按照建设项目的开发流程先后关系，梳理一下项目开发建设过程中需要熟知的各项环境保护的法律、规定和行业的规范。

房地产项目的开发大致分为四个阶段：可行性研究阶段、方案设计阶段，项目实施阶段和项目验收阶段。我基本按这个时间的划分对相关法规进行归纳和总结。

在归纳过程中，由于相关法律条文相对概括，我只统一列出条目供大家参考，大家可以自行下载研读，而相关的规范要求相对比较详细，并涉及很多的技术指标，文中会作比较详细的说明。

开发全过程中涉及的法律

开发过程涉及的环境保护方面的法律数目众多，涉及到建设的方方面面，大部分人一看，估计头都要懵了。

作为一个房地产从业人员并不需通读所有全部法律文件，并且全部理解，除非你是一个专业的法律工作者。

考虑到法律的可操作性，环境保护部以及各级地方政府都制定了详细的规范条文，这些规范和条文是从业人员需要深刻了解并认真执行的，至于下面这些法律，只要对重要的条文进行了解即可，这里就不一一讲解了。

可行性研究阶段涉及规范

相信每一个地产公司在拿地前都会对项目进行可行性研究的分析，无论这个分析最后是否以文字形式进行呈现。

但是，在可行性研究阶段进行项目独立的环评的公司少之又少。

十多年前，和日本企业合作开发项目，他们对于意向性强的项目都会进行单独的环境评估，当是我们十分不理解，区域级的土地环境评估在土地出让之前政府相关部门都已经做过了，在土地出让的时候也会出示相应的文件，为什要重复再做一遍呢？直到我们后来研究一块正在出让的住宅地，发现离它300米远的地方就有一个正在运行的水泥厂！

在项目可行性研究阶段，建议大家读一下《建设项目环境影响评价技术导则 总纲》，这本规范讲述了环境评估的因素，以及在环境评估应该包括的内容。

特别是书中在环境影响评价结论中提及的内容需要特别注意，也是开发商可能会忽视的内容。

对建设项目的建设概况、环境质量现状、污染物排放情况、主要环境影响、公众意见采纳情况、环境保护措施、环境影响经济损益分析、环境管理与监测计划等内容进行概括总结，结合环境质量目标要求，明确给出建设项目的环境影响可行性结论。

这里核心是三点：环境现状、施工及使用过程中的排放和公众反应，这个三个方面任何一个方面出问题都会导致项目不可行。

特别是后两点，很容易被开发商忽视，主要是这里面涉及到项目的运行成本和不可控的风险。

方案设计及报批阶段涉及的规范内容

在方案设计及报批阶段，需要对项目的环保情况进行深入的分析，包括项目的原有的环境质量情况以及项目实施过程中排放。

项目现有环境质量状况包括以下几个方面：土壤、地下水、环境空气、地面水、声环境、辐射环境、生态环境等，这些因素需要通过项目的环境评价来分析。

环境评价分析的方法以《建设项目环境影响评价分类管理名录》为依据，至于环境质量中涉及的土壤、地下水、环境空气、地面水、声环境、辐射环境和生态环境都有相应的专业规范进行表述，下来我就一一进行说明。

1、环境影响评价分类管理

关于建设项目环境影响评价管理的规范为《建设项目环境影响评价分类管理名录》，这个规范主要是明确不同类型的项目在环境影响评价中所采用的不同管理方式有评价方法。

作为房地产开发项目，该规定中明确了进行环境影响评价的类别。其中有特别提到:

以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公为主要功能的区域，以及文物保护单位。

环境影响报告书、环境影响报告表应当就建设项目对环境敏感区的影响做重点分析。

2、土壤环境质量标准

土壤环境质量目前执行的标准是《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准》。

在此标准中，土壤污染物分为重金属和无机物、挥发有机物、和半挥发有机物。土地则被分为一类用地和二类用地。

第一类用地包GB50137 定的城建用的居用地(共管理与共服务用地中的中小学用地(A33)医疗卫生用地 (A5和会用地(A6)以及公地(G1)中社区公园或儿童公园用地等。

第二类用地:包括GB 50137 规定的城市建设用地中的工业用地(M)物储用地(W)商业服业设施用地(B)道路与通设用地(S)用用(U)与用地(A)(A33A5A6 )与广场用地(G)。

规范对于不同类型用地的土壤中各种污染物对应的管制值都有详细的规定。大家拿到报告后可以对应地块的类型参照不同的管制值。

下面截取了表格的一部分。详细的可以查阅相应的规范。

3、空气环境质量

环境空气质量标准为《环境空气质量标准》（GB 3095-2012）

对于不同的类型的地块，规范也明确了不同的规范要求。

以下为一些主要控制物相应数值：

规范还列表明确了不同数据的测定方法，大家可以参照执行。

4、地下水环境质量标准

地下水环境质理标准规范于2017年修订。

其作为普通的地产开发项目，主要的指标控制值整理后如下（单位ug/L）：

5、地表水环境质量要求

地表水的主要指标整理如下，普通地产开发项目适用于IV类区域。

6、声环境质量标准

根据规范规定，1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。

住宅区属于1类区域，其主要是噪声限制如下表如示：

施工阶段涉及的环保规范

施工阶段涉及的环保法规主要是污染物的排放，包括污水、大气污染、噪声污染和废物污染。针对这些不同的排放物，相应的规范也作了明确的要求。

1、污水综合排放标准

污水的排放标准采用是《污水综合排放标准》（GB 8989-1996）和《污水排入城镇下水道水质标准》（GB/T 31962-2015）。

其中主要的数据控制如下（mg/L）：

2、大气污染物排放标准

大气污染物排放执行《大气污染物综合排放标准》二级标准，NH3、HS、臭气浓度执行《恶臭污染物排放标准》(GB14554-93)标准。

其主要参数控制如下：

3、噪声排放标准

施工阶段执行《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-2011)。

此标准中主要的控制参数如下：

4、危险废物贮存污染控制标准

带有危险废物性质的工业固体废物执行《危险废物贮存污染控制标准》(GB185972001)及其修改单(环保部 2013 年第 36 号)《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》(GB18599-2001)及其修改单(环保部 2013 年第36号)的相关要求。

验收阶段阶段涉及的规范

建设项目竣工后建设单位自主开展环境保护验收，主要是依据是《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》。

在此条文中明确提出：

同时该文也明确指出了验收的依据：

从以上条文可以看出，环保验收的法律责任主体是建设单位，验收的依据是法律、法规以及《项目环境影响报告表》，即要求项目设计报批和项目实施保持一致。

结论

项目建设过程中的环境保护涉及的是一个立法相对完善，制度比较严密的体系。建设单位是项目环境保护的法律责任主体，在项目建设过程中起到关键的不可替代的作用。

环境保护涉及的法律、规章和规范众多，无论在项目可行性研究阶段、项目实施阶段以及竣工验收阶段，需要按照专门的规范要求，严格控制按照《项目环境影响报告表》内容，对项目进行全过程的环境保护管理，才能确保项目的顺利实施和完美交付。

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