‍‍

我的视频号免费公开直播时间定在每周四晚7点，不提供回放，一定要记得提前预约。（如遇特殊情况休息，会在本公众号告知大家。）

今天中午，我的一位朋友在朋友圈开心地晒出了一张截屏。

她的存量房贷利率由LPR+59基点调整为了LPR，即由原4.89%调整为了现4.3%。

而天津现行首套房贷利率为3.8%（LPR-40基点），出于好奇，我问了她一个问题：

你会考虑置换吗？

她的答案是否定的。

给出的理由是：

虽然我这套房利率还是高，但很喜欢现在住的小区，不舍得置换。

我考虑了一下，给中介打去了电话，决定把名下一套河西的房子挂牌出售。

过去高利率，现在低利率，市区与非市区不互认，为什么不以现在的首套政策重新买一套自己真正喜欢的房子呢？

如果你也有同样的困惑，建议你耐心读完这篇文章。

01

我们先来梳理一下天津存量房贷利率的下调力度。

就在今天（9月25日），天津存量首套房贷利率正式下调。

2022年5月15日之前的存量首套房贷利率，全部一刀切，统统降为LPR。

什么概念？

无论之前加多少基点，全部砍掉，调整为LPR。

也就是，4.2%或4.3%。

有的人调整后是4.2%，有的人调整后是4.3%，是因为重新定价日不同。

因为，LPR在今年6月降了10个基点，所以，如果你的重新定价日是贷款发放日对应的x月x日，且在6月22日之后，那么你今天调整后的利率就是4.2%。

至于重新定价日是每年1月1日或者6月22日之前的朋友，等到明年你对应的重新定价日那天也会拉平。

此外，2022年5月15日及之后的存量房贷，天津首套房贷利率按照最低下限执行，因此不作调整，只有二套变首套可以调整，这次可以统一调整为全国下限LPR-20基点，即4.0%或4.1%。

哪些情况符合二改首？帮大家大致梳理了一下：

1）之前认房又认贷，虽然当时买的是首套房，但因为有过贷款记录，按二套利率办的贷款；

2）外地有房、有贷款记录，在天津购买的首套房，当时也是按二套利率办的贷款

3）之前名下有两套房，现在卖掉了一套，名下仅有一套房

而且，按现行政策，天津和外地、天津市区和非市区都是各算各的首套。

如果你是浮动利率，无需做任何操作，银行统一调整，你可以自己登陆相关贷款银行app查询。

如果你是固定利率，则需要先去银行调整为LPR。

以中国银行天津支行为例，本人持身份证原件前往现场即可办理。

二改首、不良类贷款等情况，也需要自己向贷款银行主动申请。

02

那么，问题来了。

存量房贷利率下降不是好事吗？为什么很多人今夜无眠？

这一次，低于LPR的不调整。

比如，2016年，很多人都是以85折利率办的首套房贷款。

如果你选的浮动利率，那么现在仍然执行LPR-63.5基点；

如果你选的固定利率，且决定近期调整为LPR，那么你未来将执行的是LPR-0.035基点，今年就还是4.165%，明年根据LPR上下浮动。

到目前为止，LPR利率一直是向下的，长远来看，谁也无法预测。

如果你打算几年内清贷，就没有太大影响。

但现在无论你如何选择，都做不到LPR-40基点，除非卖一买一，重新以首套房资格按现行政策购买。

也就是说，如果你不是存量房贷7折、82折、85折，且在前几年已经选择调整为了LPR，怎么算都没有现在重新作为首套买房的利率合适。

03

回到文章开头的问题。

哪些人建议置换？

1）房贷利率仍然较高，按现行政策，如果重新置换买房，可以按首套利率执行

2）房贷利率这波降完仍不满意，不愿意为现有住房承受高房贷，因为没那么喜欢

经过这些年的沉寂，很多人已经想明白一个道理：

房子是用来住的，一定要为喜欢买单。

如果你的房贷利率高于LPR-40基点，不妨今天开个家庭会议，商讨下是否考虑按现行政策重新做一次买房选择。

‍‍‍