财联社5月28日讯（记者 史思同）5月28日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对限购、信贷、公积金以及房屋收储等多方面做出优化。与此同时，央行广东分行也对广州市差别化住房信贷政策做出进一步调整。
据了解，广州此番调整取消了首套、二套商业房贷利率下限，并将首套房及二套房最低首付款比例分别调整为不低于15%、25%，同时还进一步放开了“三套房”贷款政策。
在专家看来，相比昨日上海新政，广州首付比例已经和其他二线城市看齐，且利率下限也取消，体现出广州“一城一策”差别化和精准化落实政策。而热点城市首次放开二套及以上住房贷款，有利于鼓励多套房居民加杠杆买房，同时将主动权给到银行去判断也更加灵活。此外，业内预计，上海、广州接连出台房地产利好政策之后，北京和深圳也会围绕此类政策做进一步的调整和优化。
取消房贷利率下限，“三套房”贷款政策放开
从相关信贷政策来看，此次优化不仅对首、二套房贷款利率及首付比例做出了调整，同时还进一步放开了“三套房”的贷款政策。
具体而言，此次调整后，广州地区取消了首套、二套商业房贷利率下限，同时将首套房及二套房最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%。
同时，在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。而对于未结清相应房贷的，以及在限购区域内的拥有二套及以上住房的居民家庭，均暂停发放商业性个人住房贷款。
“此次广州首套房和二套房首付比例下调至15%和25%，同时取消利率下限，此类表述通俗理解为‘广州不再锚定一线城市标准’。”在易居研究院研究总监严跃进看来，按照上海的政策，首套房首付比例最低是20%，且房贷利率没有取消利率下限。相比之下，广州首付比例已经和其他二线城市看齐，且利率下限也取消。这恰说明广州基于一城一策的导向，差别化和精准化落实政策，也要求我们对一线城市房贷政策需要有新的理解。
同时，广州此次调整也对“三套房”落实了明确的贷款政策。严跃进告诉财联社记者，过去类似第三套房的贷款政策是非常严格的，甚至是不允许的，但现在明确对于二套房家庭贷款结清的，可以按照实际情况确定首付比例和贷款利率水平。这个政策是具有创新性的，对于其他城市一些特殊的“三套房”落实了宽松的政策导向。
“广州执行贷款最新政策，放开了多套住房贷款，但主动权更多在银行。”据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆买房。不过，此次央行广州分行的规定，将主动权给到了银行去判断。银行作为商业运营机构，必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率，以确保自身的资产安全。
迫切需要一揽子政策提振市场信心，预计北京、深圳即将跟进
“广州的很多政策超出市场预期，可谓大力度。”在李宇嘉看来，广州此次政策调整是为贯彻落实“4.30”政治局会议关于“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”最新指示，以及“5.17”国务院视频会关于降低按揭首付比例和利率不设下限的规定。同时，近期新房交付的压力加大，市场情绪低迷、预期悲观，房企风险蔓延，迫切需要一揽子政策来提振市场信心、活跃交易，缓减开发商资金链紧张，促进新房和二手房库存去化。
“尽管广州在1月27日退出了120平方米以上住房限购，但近期商品房市场有了新问题。”据李宇嘉介绍，今年4月份，广州新房和二手房价格指数环比跌幅创近年来新高，其中二手房价环比指数跌幅排在70城的第11位，连续数月跌幅居前（23年12月-24年3月跌幅排在TOP10）。从全国来看，百城、百强新房销售创阶段性新低，开发商资金链紧张，房地产风险在蔓延，系统性风险防范的形势严峻。
实际上，此前广东省19个城市执行“5.17”新政时，广州、深圳并未跟进。对此，李宇嘉指出，考虑到广深两地新市民多、外来人口集中，近期楼市形势严峻，迫切需要通过释放低首付、低利率政策，来提振市场情绪，提振交易活跃度，稳定价格预期。同时，他预计，此次广州跟进政策后，下一步深圳也将跟进此政策。
“广州政策进一步说明，各地积极响应落实中央的房地产工作人民性和政治性，持续优化调整政策。”严跃进指出，从政策方面看，各地持续落实“5.17”新政导向，5月份开始首付和房贷利率“双降”是房地产政策端的最大特征，此类政策有助于形成非常好的市场预期。同时对于理解后续北京和深圳等城市的房贷政策也具有非常好的启发，充分说明一线城市政策面持续宽松的导向。
同时他也认为，广州政策在上海政策后立马跟进，已经说明近期的政策动向，即四个一线城市均会出台宽松的利好政策，且政策出台会围绕限购放松、房贷首付和利率下调、公积金政策优化、促进二手房流通、鼓励存量房源消化等方面入手。预计北京和深圳也会围绕此类政策做进一步的调整和优化。
