原创 刘晓博
刚刚，一线城市楼市调控又端上一盘“硬菜”：广州宣布大幅降低限购门槛，落实降首付、取消房贷利率下限的利好，并宣布取消限售等。
至此，广州限购区域对非户籍人口购房设置的门槛只剩下6个月社保或个税。
这意味着，广州基本上全脱了！
广州的楼市新政有如下内容：
1、限购区域仍然维持之前的状态，包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。但非户籍购买的门槛，从之前的2年社保大幅降低为6个月社保，而且享受户籍家庭购房待遇。
2、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
3、在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。
4、购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。
5、取消限售。居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。
6、放松首套房认定标准。居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。
7、政策优化调整自2024年5月29日0：00起施行，原政策与《通知》不一致的，以本通知为准。
这意味着广州放下了一线城市的身段，追随二三四五线城市，全面落实了“517新政”，不仅降低了首付比例，降低了利率。
此外，广州还取消了限售，把限购门槛降到了最低点。所以我们说，广州基本上全脱了！
上图是广州最新的限购地图，红色为限购区域，但只需要6个月个税或社保（此前是2年社保或个税）。
相信有开发商会推出这种做法：先买房、后交个税（社保）、6个月后网签，这基本相当于没有限购了。
昨天，上海落地了“517新政”，并放松了限购。
相比之下，上海把限购区域分为三个层级：核心区非户籍需要3年社保和个税，几个新城加上宝山、金山区2年社保或个税，临港新片区1年社保或个税。
上海对“517新政”的落实情况是：首套房首付比例最低为20%，二套房是30%或35%两档，利率分别为首套房3.5%，二套房3.7%和3.9%两档。
相比上海，广州显然姿态更低。目前首套房和二套房的利率尚未公布，估计很快就有消息，相信比上海更优惠。
接下来，就轮到深圳、北京宣布落实“517新政”的细节了。
相信北京的力度“≦上海”，最多放松到上海的同等程度，或许有略微的矜持。
深圳会比广州矜持一些，但比上海、北京会宽松很多。
如果用泳装打个比方，北京上海是换上上世纪70年代的泳装登场，深圳是三点式，广州则基本上是全脱了。
效果会如何？
至少对一线城市比较好。我的判断是，一线城市将在今年见底，核心区房价会反弹。
但这不是说四大一线城市没有继续优化政策的空间了。广州可以继续把仅存的一点限购完全取消，做个真正的“自由人”。
深圳可以考虑把下图中“松绑区”的限购彻底取消，并取消限售。
上海可以考虑把下图中蓝色和酱色的区域合并，统一为1年社保或6个月社保，把红色区域降低到2年社保（剔除崇明）。
北京的情况比较特殊，为了纾解非首都功能而建了雄安新区，如果对外取消限购，显然逻辑上不通。
我的看法是：北京可能会放松限购，但会保持基本的门槛，避免逻辑不能自洽。
中国还有两个地方比较神奇，一个是天津，一个是海南，我觉得他们应该取消限购，但他们认为自己很特殊。
接下来会如何，猜不透。
不过，没几个人关心天津和海南楼市，他们对全国楼市格局没有任何影响。重要的是北上广深。
至于全国楼市的回暖，还需要继续降准、降息、降税，降低存量房贷利率。革命尚未成功，政策仍需努力。
