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作者：余飞
01
上海楼市出招
517新政之后，北上广深四大一线城市始终坐怀不乱，直到昨天，上海终于忍不住了！
5月27日，上海发布了楼市新政，内容比较细化。核心内容有：
第一，放松限购，包括3条内容。
1、将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
2、扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
3、对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。
第二，降首付。
首套房商业贷款最低首付款比例调整为不低于20%，二套房商业贷款首付调整为不低于35%。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付调整为不低于30%。
第三、降利率。
首套房贷款商业利率减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%）。二套房商业贷款利率减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房商业贷款利率减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%）。
第四、支持企业购房。
对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
除了以上四个主要内容外，还有一些公积金调整、购房补贴、以旧换新等内容，这里就不详细介绍，在主流媒体报道中都可以看到。
02
压力给到了北深广
5月27日之前，517新政都发布了一周多时间，所要求的降首付、降利率措施，有湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆、广东（除广深之外的19个地市）等十多个省市自治区跟进。
在尚未全省调整政策的省份，合肥、长沙、福州、厦门、济南、南昌、无锡等多个城市的银行已经确认执行全国首付比例下限，并不同程度地下调了首套房和二套房的房贷利率。
期间，北上广深不为所动，按照惯例，广州应该是最先出招的城市，不成想，上海抢跑了。
上海出招之后，压力给到了北京、深圳和广州。
当然，过去两年，北上广深四大一线城市的限购政策都有所放松，有的更是大放松。
以目前的情形来看，四大一线城市中，限购严厉程度排名如下：
北京最严：
没有放松任何一个区域的限购，社保年限要求依旧是5年。个人购买首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。
当然，北京的公积金贷款首付下调了，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。
深圳次之：
深圳在5月6日调整之后，依旧没有完全放开限购，只是将非核心区的社保降至1年，核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新乡、西乡两个街道的社保降至3年。
首套房首付仍需30%。二套房贷款首付比例去年11月份下调了，从之前的“普通住宅7成，非普通住宅8成”，统一下调至4成。
上海第三：
上海虽然首套房首付降至20%，二套房核心区首付降至35%，外围区降至30%，但全域仍保持限购，哪怕是奉贤与临港新片区，社保也需要连续缴纳1年。核心区社保从5年降至3年。
广州最松：
去年广州取消了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域的限购。并将限购区的社保门槛由5年降至两年。
今年1月27日，广州进一步放松，全广州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限购！名下已有的120㎡以上住房，也不计入限购套数。
此外，广州的公积金贷款首付去年也下调了，首套房20%，二套房40%。
商业贷款首付比例30%，二套房40%。
综合以上，可以看到，从限购角度看，从限购角度看，北京最严，从首付比例角度看，还是北京最严。
所以说，在上海此次出招之下，压力最大的还是北京。北京大概率会在这周内跟进，今明两天最有可能。
深圳、广州首付比例下调，估计也会在这周内跟进。
03
上海为何抢跑
这次松绑，为何率先出招的是上海？
从新闻端看，上海的豪宅进入今年，卖得很火。
克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上高端住宅共成交1213套，同比增长38%，成交规模是2016年以来单季度最高。其中，3月单月成交1079套，同比增长4倍多。
上海黄浦区核心地段的豪宅中海·顺昌玖里，开盘首日196.53亿元，这个销售数字被认为是创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额纪录。
豪宅的热销拉高了市场整体成交均价，所以来自上海链家的数据显示，一季度上海新房成交均价76969元/平，同比增长15%。
但豪宅的畅销并未拉动普通住宅的销量。
2024年一季度，上海市新房累计成交金额993亿，同比下降40%，成交套数10503套，同比下降54%。
上海中原地产数据显示，4月份上海新建商品住宅成交面积为57万平方米，较3月份下降34.7%。
新房成交依旧惨淡。
二手房3月份卖得很火。 今年3月，上海市二手住宅成交量近2.4万套，较2022年同期增加近九成。 但4月份大幅回落。
中国房地产报的数据显示，4月份上海二手住宅成交约1.57万套，市场情绪回落。
所以，值此之际，上海出招，正当时。
新政对于上海的楼市的成交，尤其是降首付与降利率组合拳的到来，必然会产生刺激作用。
最新传来的消息是，由于上海新政对离异套数做出了大放松，导致目前上海民政局离异约号爆满，
但持续性有待商榷。
纵观过去两年的救市措施，基本都很难维持两个月，躁动两个月后，就再度回归平静，回归下跌。
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