2024.05.26

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导读：央行重磅楼市新政出台已一周，各地楼市怎样了？

作者 |第一财经 孙梦凡 张慧敏

降首付比例、取消利率下限，降公积金利率......央行重磅楼市新政出台已一周，各地楼市怎样了？

据第一财经梳理，“517”央行新政后，政策落地路径从降公积金开始，四大一线城市领衔下调；随后是房贷利率和首付比例，超十个省份宣布取消房贷利率下限，并降低首付比例。

从中央到地方，楼市政策大潮再次袭来，购房者还买账吗？记者多方采访了解到，受利好政策刺激，当下市场信心正逐步提升，多数城市楼盘来访量增多，新房活跃度有所提升。但整体来讲，成交数据尚未明显拔高，政策效果仍待发酵。

不过，微观层面的变化正在累积，有从业者称“新政出台这段时间忙坏了”“市场信心比以前强”，有中介表示“最近看房客户确实很多”“年初着急卖的二手房都清出去了”，也有中介称“有楼盘晚上十点还在排队签约”......楼市信心正在微小处重建。

楼市新政大潮袭来

5月17日，央行发布重磅楼市新政，从信贷政策角度激活购房需求。

新政之前，央行方面曾将首套、二套房贷最低首付款比例统一为不低于20%、30%，此次进一步下调5个百分点至不低于15%、25%，首付比例来到历史最低。

房贷利率也同步调整，此前全国首套房利率下限为LPR-20bp，二套下限为LPR+20bp，本次新政则宣布取消房贷利率下限；二是个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，降至历史新低。

新政发布后，公积金贷款率先迎来一波调整，10余省市下调住房公积金贷款利率。北上广深四大一线城市率先宣布，西安、长沙等二线城市以及辽宁、湖北、江苏、江西、河南等省份均跟进落实。

各地公积金政策调整后，降低首付比例、取消房贷利率下限大潮来袭。

近日来，吉林、湖北、广西、云南、山西、宁夏、山西、甘肃、河北、陕西、广东（省内19个城市）、重庆等超十个省份、直辖市，以及部分城市全面下调商业性个人住房贷款最低首付款比例，首套房商贷首付比例不低于15%，二套房不低于25%，同时取消房贷利率下限。

5月25日，吉林省宣布，取消省内各市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套调整为不低于25%。

5月24日，河北省宣布，省内各市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%；取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，5月23日起执行。

与河北同日，山西、陕西、甘肃等省份，均发布上述相关政策。甘肃表示，兰州、白银、平凉3市，在前期已取消首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的基础上，取消二套下限；嘉峪关、金昌、天水、武威等11个市州，取消首套和二套房贷款利率下限。

部分城市切实下调了商贷利率。5月21日，武汉部分银行称，首套商贷利率调整为LPR-70BP即3.25%，二套商贷利率为LPR-60BP即3.35%，多家银行武汉支行确认已经开始执行新政。

5月23日，西安方面消息显示，首套房商贷利率在LPR基础上下调40个基点，以5月20日最新5年期以上LPR报价（3.95%）计算是3.55%；二套房商贷利率在LPR基础上下调5个基点，即3.9%。

“地方对房贷利率政策响应比较快，一方面是需求端政策比较容易实施；另一方面，银行也迫切想要加大贷款投放，因为对于银行来说，房贷算是比较优质的贷款。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为。

“这段时间忙坏了！”

“这段时间我们忙坏了。”周末的北京，一位楼盘置业顾问仍在忙着带客。

回想起近一个月来，该置业顾问表示，自从北京出台五环外可多买一套房的政策后，自己所在楼盘热度便开始提升，整体成交比之前强；叠加央行新政对市场的刺激，最近感受到客户信心比之前明显回升。

一位负责该楼盘分销的中介也表示，新政实施后市场网签便明显增加，客户信心也比之前提升了。“比如五环外有个新盘，从四月底开始销量一直很高，最近楼盘热度持续提升，一方面是因为楼市新政，另一方面因为楼盘降价，都快跟周边次新房形成倒挂了。”

也有房产中介表示，自己还没到“忙晕”的程度。“最近新房看房客户确实多了不少，但有时一天全城跑陪一个客户看，看完就没下文了。”在他手机中的看房视频中，有楼盘人流熙熙攘攘，分销中介、置业顾问、看房客户你来我往，不少购房者都是受新政影响，选择出来看看。

该中介对二手房市场感受更明显，他表示，数轮政策刺激后，很多二手房客户开始选择看房，成交量也有一些变化。“我们门店这个月卖了11套二手房，上个月一共才卖了4套，成交量确实比之前多。年初着急卖的那些房源，现在差不多都卖没了，不过价格确实降了很多。”

中原地产数据显示，“517”楼市新政实施后首个周末（5月18～19日），北京二手房市场成交量显著增加，5月18日成交量超过900套，5月19日成交量突破1100套，整个周末总成交量超过2000套。

新房方面，中指研究院数据显示，5月1日～5月19日，北京五环外新房合计成交1418套，环比降幅低于全市平均水平，成交占全市比重84.8%，较1～4月提升6个百分点。

不仅是北京，其他城市也上演着楼盘人流增多、二手房带看上升的场面。

率先打响降低房贷利率“第一枪”的武汉，多个楼盘人气有所提升，市场上出现了热销甚至“日光”项目，不过以价换量依然是市场主流。中指研究院表示，5月16日～5月22日，武汉近一周商品住房成交1784套，日均254套，较4月日均166套的成交水平，涨幅达到53%。

西安当地一房产中介对记者表示，目前西安房贷利率已经降了，新房市场升温还不是很明显，但二手房市场出现微妙变化。“客户数量在增多，之前客户看完总是不下定，现在决策周期则变短了，但是目前没有价格上升趋势，每个小区都有着急卖的业主降价，建议购房者多观察市场趋势。”

5月25日，武汉市一房产中介对记者表示，当晚接近10点，签约室还有人在排队。“虽然一般周末签约的人本来就会多一些，但明显感觉比之前更多了。”

合肥市一名房产中介对记者表示，现在成交量开始起来了，虽然首付降低之后，后续每月的还款金额也相应增加，但相比此前3.75%的房贷利率，现在房贷利率3.45%，已经有所下调。

重庆市一名房产中介同样称，虽然房贷政策的调整影响并不是很大，但成交量还是有一定的回升，另外，加上重庆夏天温度比较高，近期看房的人也比较多。

部分城市成交明显回升

楼市新政落地后，个别城市新房成交明显提升。

以深圳为例，上周末，有热门片区房产中介连续两天陪客户谈到凌晨四点。乐有家统计数据显示，新政后首个周末（5月18日～19日），乐有家深圳门店二手房看房量对比今年周末平均水平上涨了127%，成为2018年以来的最高点；5月19日二手房单日成交量创2021年2月以来的最高点。

新房方面，据CRIC监测，上周深圳4个住宅项目开盘入市，共推售1222套住宅房源，有项目开盘当天接近“日光”、收金约15亿；有项目“通宵卖房”，周末两天成交5.18亿元，上门量超3000组。

武汉市场也比较典型。据CRIC监测，依托汉口和光谷热点区域板块单个热盘驱动，武汉第20周项目来访认购小幅回升，全市单盘平均来访56组，较上周上涨8%，较4月周均上涨12%；单盘平均认购量2.7套，较上周上涨17%，较4月周均上涨13%。

广州方面，合富研究院统计数据显示，新政出台一周（5月13日～19日），广州市新房成交量环比增长17%，二手房网签量有所回落，不过部分中高价位的住宅有所增加，因此带动成交均价明显走高。

但整体而言，多数城市热度还未传递到成交端，利好政策仍有待发酵。

比如据CRIC监测，南京第20周单盘平均到访量为67组，持平4月周均，较去年下半年周均稳中有增40%，但单盘认购量仅为2.17套，不及4月和去年下半年周均水平。郑州第20周整体市场到访量环比上升约9%，认购体量环比下降1%。杭州第20周新房成交较4月周均下降14%。

丁祖昱评楼市认为，当下楼市信心正在加速重建，在“517”救市政策作用下，短期内购房者信心已有所提振，各地楼市活跃度也有不同程度提升，新房市场成交低位修复，重点城市二手房市场点状复苏。5月新房成交环比4月会有一定程度提升，预期绝对量或与3月持平。

此外，一线城市政策是否会继续放开，备受业内关注。5月24日，广东对省内的佛山、惠州、东莞、中山等19个城市进行房贷政策调整，首套房首付比例调整为不低于15%，二套房首付比例调整为不低于25%，并且取消利率下限，而这19个城市并没有包括省内两个一线城市。

对此李宇嘉表示，作为一线城市，广州、深圳是否把首付比例进一步下调，要看其他城市落地以后，市场需求端能否有所起色；同时还需要观察，国家释放利好后，这两个城市的楼市能否在房贷政策不变的情况下被推动起来。

微信编辑| 苏小