一、公证并不是房屋买卖合同的必然条件，不公证不影响合同的效力。
二、认定买卖合同效力可以从以下几点确定：
1、双方当事人是否为完全行为能力人，卖方是否有房屋所有权或者是否经过授权;
2、合同内容是否违反法律的强制性规定，
3、合同内容是否双方当事人真实意思表示，是否有欺诈胁迫等情形。