作者：余飞
01
郑州又救了个寂寞
郑州楼市，又救了个寂寞。
8月份的时候，在中央定调以及央行、住建部轮番表态之下，各城市纷纷喊麦，要调整房地产政策，但北上广深直到最近才接连出招。
在一众城市都按兵不动、静静等待之前，郑州是8月份第一个亮招的城市。但由于郑州该用的政策之前都已经用过了，首套房与二套房首付均早已降至20%。
这一次也只能出台一些不痛不痒的措施。
8月3日，郑州住建局、财政局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对郑州楼市调控政策进一步放松。
文件涵盖15条措施，包括：
第一，支持青年人购房。毕业3年内的青年人购房，除了享受原有的青年人购房补贴外，再叠加享受100%契税补贴。
第二，多孩家庭购房补贴。年底前购房家庭，由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。
第三，补贴契税，年底前购买新房，给予一定比例契税补贴。
第四，取消限售。
第五，落实“认房不认贷”
内容还包括稳步推动现房下手，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。这一条是抄了合肥前天的作业。
此外还有提高公积金贷款额度、降低交易税费、引导房贷利率下行、鼓励银行调整存量贷款利率、落实好认房不认贷措施、加快推进租购并举、稳步推进城中村改造和更新等等。
这份文件是8月3日发布的，也即作用效果几乎贯穿了整个8月，但依旧没有阻挡郑州楼市下行，救了个寂寞。
02
郑州楼市止不住
数据显示，7月，郑州商品房销售8238套，环比6月份大幅下降了65%，甚至比2022年7月的10936套还下降了两成。
8月救市之后，郑州360房产网数据显示：
2023年8月，郑州全市共销售商品房7710套，比2023年7月的8238套，同比减少了528套。在二手房销售数据上，2023年8月，郑州共计销售9008套，与2023年7月的8842套基本持平。
这是郑州第二次救市落空。第一次是去年。
去年3月份，郑州率全国之先发布了系统性救市方案，打响了全面救市第一枪。
但全年下来，郑州楼市遭遇了成交量、土地、房价三杀。
2022年郑州商品房成交量方面：
郑州360房产网数据显示，今年1至11月份，郑州全市商品房销售84066套，较去年同期下降44%，创新低；二手房共成交54196套，较去年同期下降10%。
2022年郑州卖地方面：
郑州2022年集中土拍共成交49宗地，成交总金额约324亿元。而去年郑州的卖地收入是857亿元，同比下跌了62%。
2022年郑州房价方面：
国家统计局数据显示，新房相比于2020年下跌了2.1%，二手房价格相比于2020年下跌了6.2%。
导致救市落空的因素，主要有三个：
第一，去年以来的宏观大环境彻底改变，全国房地产整体进入了盘整阶段。
第二，郑州本身的市场结构出了问题。
郑州的二手房库存一直保持在较高的水平，甚至一度接近10万套。如此大的库存量，反映出市场供应过剩。
同时，新房方面，克而瑞数据显示，2022年12月，郑州新建商品住宅库存量1392万平方米，库存量同比增长17%，消化周期长达55.8个月。
克而瑞河南调研口径数据显示，截止2023年7月底，郑州主城八区住宅狭义库存约666万㎡，在售当期库存约1508万㎡，广义库存约2288万㎡。
第三，问题楼盘集中，对市场信心构成了较大冲击。
去年郑州处在楼市风波中的漩涡，让大家对新房产生了较大的不信任。这是郑州去年救市落空的一个重要因素。
同时，也是这次郑州楼市救市落空的因素之一。
因为，虽然在去年问题楼盘集中爆发之后，上至中央下至郑州市，都开启了保交楼工作，郑州还成立了地方性房地产纾困基金，筹集了300亿资金，但杯水车薪。
此外，郑州去年还搞了一场“大干30天”，确保全市停工楼盘全面股东，但成效缓慢。
虽然去年10月份，郑州官方宣布，147个已售停工、半停工楼盘，有145个全面实质性复工了。
但是，克而瑞的调查数据却显示：
2022年年末，武汉、郑州、西安等32个城市中的290个停工楼盘，真正全面复工的仅占比两成。
02
郑州楼市会是全国缩影
两度救市都救了个寂寞的郑州楼市，会是全国楼市的一个缩影。
简单来说，最近两天浩浩荡荡的救市，最终也会是救个寂寞，这是本号的明确观点。
8月底以来，上至中央下至地方，救市政策喷井般的发布，很多开发商已经开始涨价，试图施压购房者，让购房者产生一种这轮救市又将成功，再不买就买贵的心理。
但聪明的开发商，在扎堆而下的新政之下，正在变相降价，加速去库存回笼现金。聪明的炒房客，也在扎堆挂牌，借助这一波套现离场。
本号在前两天的文章中强调过：
这一次的楼市走位，大概率会和一季度一样。
一季度，因为疫情平稳，防疫措施全盘放开，宏观大环境改善，很多人对于未来的预期过度乐观，于是压抑的三年的需求在一季度集中释放，不少人担心房价会上涨，争抢上车。
但由于经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。
降首付、认房不认贷叠加之下，一线城市的成交量回升可能也就两三个月的光景，之后仍会回到下行通道中。
因为引发楼市集体转向的基本面并没有改变：
第一，房企出清的基本面没有改变。
房企依旧遭受着债务压顶的压力，最近暴雷的央企远洋以及陷入漩涡的碧桂园，都在告诉我们，债务压力之下，房企仍在排队暴雷中。
这种局面之下，保交楼该如何完成，问题楼盘仍没有得到根本性解决。民众对于新房市场的信心，仍没有建立。
第二，供大于求的基本面仍没有改变，也不会改变。
这一点，是中央明确定调的。
在7月24日召开的中央政治局会议上，官方明确强调，我国房地产市场供求关系发生重大变化。
这里的供需发生重大变化，意思很明白，大部分城市供大于求。
过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
而需求方面，低能级的城市居民，该买的基本都买了，一线与强二线能买得起的也都买了，买不起的依旧买不起，是无效需求。
同时，人口整体见顶转向，供大于求的局面正在加剧。
第三，高房价与低收入之间的矛盾，没有改变。
房价形成的天堑，让相当一批普通人群有心无力，虽然有购房需求，但没有实力，只能是无效需求。
第四，需求断代的基本面没有改变。
宏观大环境的不确定性仍在，就业率仍在持续上升，消费与出口仍受阻，收入和就业仍在摇摆，信心和预期无法建立。
这些因素叠加之下，民众的接盘实力仍没有成长起来，需求断代的局面没有改变。
以上四点不改变，楼市的大局就难以改变。还是那句话，最近出台的一系列大招，作用效果乐观估计就两三个月光景，届时还是会回到下行通道中。
