中原第一城,又救了个寂寞!

时事新闻2023-09-05 12:15:04无忧百科

中原第一城,又救了个寂寞!

作者:余飞

01

郑州又救了个寂寞

郑州楼市,又救了个寂寞。

8月份的时候,在中央定调以及央行、住建部轮番表态之下,各城市纷纷喊麦,要调整房地产政策,但北上广深直到最近才接连出招。

在一众城市都按兵不动、静静等待之前,郑州是8月份第一个亮招的城市。但由于郑州该用的政策之前都已经用过了,首套房与二套房首付均早已降至20%。

这一次也只能出台一些不痛不痒的措施。

8月3日,郑州住建局、财政局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,对郑州楼市调控政策进一步放松。

文件涵盖15条措施,包括:

第一,支持青年人购房。毕业3年内的青年人购房,除了享受原有的青年人购房补贴外,再叠加享受100%契税补贴。

第二,多孩家庭购房补贴。年底前购房家庭,由开发区、区县(市)财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

第三,补贴契税,年底前购买新房,给予一定比例契税补贴。

第四,取消限售。

第五,落实“认房不认贷”

内容还包括稳步推动现房下手,着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。这一条是抄了合肥前天的作业。

此外还有提高公积金贷款额度、降低交易税费、引导房贷利率下行、鼓励银行调整存量贷款利率、落实好认房不认贷措施、加快推进租购并举、稳步推进城中村改造和更新等等。



这份文件是8月3日发布的,也即作用效果几乎贯穿了整个8月,但依旧没有阻挡郑州楼市下行,救了个寂寞。

02

郑州楼市止不住

数据显示,7月,郑州商品房销售8238套,环比6月份大幅下降了65%,甚至比2022年7月的10936套还下降了两成。

8月救市之后,郑州360房产网数据显示:

2023年8月,郑州全市共销售商品房7710套,比2023年7月的8238套,同比减少了528套。在二手房销售数据上,2023年8月,郑州共计销售9008套,与2023年7月的8842套基本持平。

这是郑州第二次救市落空。第一次是去年。

去年3月份,郑州率全国之先发布了系统性救市方案,打响了全面救市第一枪。

但全年下来,郑州楼市遭遇了成交量、土地、房价三杀。

2022年郑州商品房成交量方面:

郑州360房产网数据显示,今年1至11月份,郑州全市商品房销售84066套,较去年同期下降44%,创新低;二手房共成交54196套,较去年同期下降10%。

2022年郑州卖地方面:

郑州2022年集中土拍共成交49宗地,成交总金额约324亿元。而去年郑州的卖地收入是857亿元,同比下跌了62%。

2022年郑州房价方面:

国家统计局数据显示,新房相比于2020年下跌了2.1%,二手房价格相比于2020年下跌了6.2%。

导致救市落空的因素,主要有三个:

第一,去年以来的宏观大环境彻底改变,全国房地产整体进入了盘整阶段。

第二,郑州本身的市场结构出了问题。

郑州的二手房库存一直保持在较高的水平,甚至一度接近10万套。如此大的库存量,反映出市场供应过剩。

同时,新房方面,克而瑞数据显示,2022年12月,郑州新建商品住宅库存量1392万平方米,库存量同比增长17%,消化周期长达55.8个月。

克而瑞河南调研口径数据显示,截止2023年7月底,郑州主城八区住宅狭义库存约666万㎡,在售当期库存约1508万㎡,广义库存约2288万㎡。



第三,问题楼盘集中,对市场信心构成了较大冲击。

去年郑州处在楼市风波中的漩涡,让大家对新房产生了较大的不信任。这是郑州去年救市落空的一个重要因素。

同时,也是这次郑州楼市救市落空的因素之一。

因为,虽然在去年问题楼盘集中爆发之后,上至中央下至郑州市,都开启了保交楼工作,郑州还成立了地方性房地产纾困基金,筹集了300亿资金,但杯水车薪。

此外,郑州去年还搞了一场“大干30天”,确保全市停工楼盘全面股东,但成效缓慢。

虽然去年10月份,郑州官方宣布,147个已售停工、半停工楼盘,有145个全面实质性复工了。

但是,克而瑞的调查数据却显示:

2022年年末,武汉、郑州、西安等32个城市中的290个停工楼盘,真正全面复工的仅占比两成。



02

郑州楼市会是全国缩影

两度救市都救了个寂寞的郑州楼市,会是全国楼市的一个缩影。

简单来说,最近两天浩浩荡荡的救市,最终也会是救个寂寞,这是本号的明确观点。

8月底以来,上至中央下至地方,救市政策喷井般的发布,很多开发商已经开始涨价,试图施压购房者,让购房者产生一种这轮救市又将成功,再不买就买贵的心理。

但聪明的开发商,在扎堆而下的新政之下,正在变相降价,加速去库存回笼现金。聪明的炒房客,也在扎堆挂牌,借助这一波套现离场。

本号在前两天的文章中强调过:

这一次的楼市走位,大概率会和一季度一样。

一季度,因为疫情平稳,防疫措施全盘放开,宏观大环境改善,很多人对于未来的预期过度乐观,于是压抑的三年的需求在一季度集中释放,不少人担心房价会上涨,争抢上车。

但由于经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现,导致新的需求并未产生,需求之间的青黄不接,最终表现在4月份的成交量整体转向。

降首付、认房不认贷叠加之下,一线城市的成交量回升可能也就两三个月的光景,之后仍会回到下行通道中。

因为引发楼市集体转向的基本面并没有改变:

第一,房企出清的基本面没有改变。

房企依旧遭受着债务压顶的压力,最近暴雷的央企远洋以及陷入漩涡的碧桂园,都在告诉我们,债务压力之下,房企仍在排队暴雷中。

这种局面之下,保交楼该如何完成,问题楼盘仍没有得到根本性解决。民众对于新房市场的信心,仍没有建立。

第二,供大于求的基本面仍没有改变,也不会改变。

这一点,是中央明确定调的。

在7月24日召开的中央政治局会议上,官方明确强调,我国房地产市场供求关系发生重大变化。

这里的供需发生重大变化,意思很明白,大部分城市供大于求。

过去几十年,房地产全速发展,一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。

而需求方面,低能级的城市居民,该买的基本都买了,一线与强二线能买得起的也都买了,买不起的依旧买不起,是无效需求。

同时,人口整体见顶转向,供大于求的局面正在加剧。

第三,高房价与低收入之间的矛盾,没有改变。

房价形成的天堑,让相当一批普通人群有心无力,虽然有购房需求,但没有实力,只能是无效需求。

第四,需求断代的基本面没有改变。

宏观大环境的不确定性仍在,就业率仍在持续上升,消费与出口仍受阻,收入和就业仍在摇摆,信心和预期无法建立。

这些因素叠加之下,民众的接盘实力仍没有成长起来,需求断代的局面没有改变。

以上四点不改变,楼市的大局就难以改变。还是那句话,最近出台的一系列大招,作用效果乐观估计就两三个月光景,届时还是会回到下行通道中。

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