作者：余飞
01
沈阳全盘放开
房地产就是大幕，被北上广深彻底揭开了，如今各城市都进入了取消调控比狠阶段。
但经历了两年的救市，很多城市的调控政策该放松的已经放松，还能出的招数并不多。
以最新解除调控的特大城市沈阳来说，沈阳之前已经放开了限购，就连半年社保都不用了，外地人可以在沈阳直接购房，但是有套数限制。
今年上半年，沈阳继续放松，放开了二环外限购，也即二环外不再限购套数，户籍和非户籍随便怎么买。
9月4日，深夜发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，宣布取消限购、限售，开启认房不认贷。
其中明确提到，取消二环内限购政策。
这意味着，沈阳全盘放开了限购，直接开启了裸奔模式。
至此，东北三大省会沈阳、哈尔滨、长春均没有了调控限制。
同时，沈阳开始落实降首付措施，首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。降低税费，5年以上的自住房免征个税，购买2年以上的，免征增值税。
此外，针对部分人群还有购房补贴。
第一，执行来沈就业创业高校毕业生首次购房一次性补贴政策，本科毕业生补贴2万元，研究生中硕士毕业生补贴4万元、博士毕业生补贴7万元。
第二，对高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业5年内），购买新建商品住房给予全额契税补贴，其中在校生再给予每平方米200元/平方米购房补贴。
02
沈阳楼市承压
沈阳楼市开启裸奔背后，是楼市承压。包括成交量、房价、库存、卖地。
成交量方面：
从成交量数据来看，6月份之前整体表现还算可以。根据沈阳中原地产研究部披露的数据显示，2月份、3月份、4月份沈阳的成交同比均大涨。
当然，同比大涨和去年沈阳遭遇的疫情周期有关。到5月份，同比虽然仍是增长，但增幅微乎其微。6月份开始，转跌。7月份沈阳商品住宅成交30.6万平米，同比下降43%，环比下降45%。
从国家统计局披露的数据，也能看到这种转变。
国家统计局披露的各大区商品房销量数据显示，上半年还保持增量的东部，7月份转跌了。
上半年销量增长的东北，7月份也处在转跌的边缘。而销售金额，在5月份就已经转跌，说明东北整体房价仍在下跌中。
来源：国家统计局
房价方面：
上面已经说到，整个东北的房价仍在下跌中。具体来看，国家统计局披露的7月份数据显示，沈阳新房环比下跌0.6%，同比下跌5.6%，跌幅位居全国第7。
二手房环比下跌0.6%，同比下跌5.9%，跌幅位居全国第4。
沈阳早就发布了限跌令，可见限跌令也不顶用，该跌的还是会毫不犹豫下跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
库存方面：
沈阳目前的商品住宅库存量高达1242万平方米，7月份去化周期高达26个月，远超住建部与自然资源部划定的12个月安全警戒线。
卖地方面：
这几年，开发商们对东北的地块一点兴趣都提不起来。毕竟天量的库存摆在那里，房价不断调整，谁还敢去拿地。
2021年12月22日，长春完成第三轮供地，推出的12宗地（11宗住宅、1宗商业），仅成交3宗，其他9宗因无企业报价而流拍，流拍率高达75%。
2021年12月24日，沈阳完成第三轮供地，27宗地块被摆上货架，仅成交8宗（其中7宗底价成交），19宗流拍。
2022年沈阳两次土拍，只卖了14宗住宅用地，可以说没一点热度。
2020年沈阳卖地收入535亿元，2021年447亿元，2022年137.13亿元。
今年上半年，沈阳、福州、贵阳、大连、呼和浩特、均不足5%。厦门、重庆、乌鲁木齐、济南均不足10%。
卖地完成率最高的杭州也只有32%。
卖地收入跳水，何止沈阳。之前本号就梳理过，财政部数据显示全国前7个月卖地收入同比下跌了19.1%。
今年上半年，武汉只卖了175.36亿元。
制图：城市财经
南宁只卖了31.4亿元。
制图：城市财经
都跌成了最高峰时期的零头。长沙，上半年也只卖了183亿元。
制图：城市财经
多重压力之下，在北上广深四大头部城市揭开全面救市序幕的背景下，沈阳之后，必然会有一大堆城市跟进。
目前福州、东莞、佛山、廊坊、沈阳等城市已经全面放开了限购，武汉、郑州、南京、苏州、厦门等城市仍保留着最后圈层，估计全面取消限购的步伐也快了。
按照目前的趋势，除了北上广深与杭州外，其余城市全面取消限购的可能性很大。
03
沈阳等东北楼市已经没戏
东北是最早进入本轮楼市调整周期的大区，也是调整最厉害的地区。
去年，东北房地产三个关键数据跌幅均全国第一。
根据国家统计局披露的数据显示，2022年全国房地产投资13.29亿元，下跌了10%。其中东北地区房地产投资4005亿元，跌幅25.5%，跌幅全国第一。
2022年全国商品房销售面积13.57亿平方米，跌幅24.3%。其中东北地区销售4109万平方米，跌幅37.9%，跌幅全国第一。
2022年全国商品房销售额13.33亿平方米，跌幅26.7%。其中东北地区销售额3080亿元，跌幅40.9%，跌幅全国第一。
来源：国家统计局
东北楼市所面临的问题和所面对的情况，不是单独的行业问题，而是经济、人口、产业等综合性问题。
尤其是人口。
官方公布的七普数据，东北三省人口从2010年至2020年合计减少了1099万人，是全国人口减少最多的地区。
2021年东北三省人口又合计减少了超100万人，2022年东北人口合计又减少了86.4万人。
以此计算，过去十二年里，东北三省人口合计减少了近1300万人。此外，东北四大主要城市，目前只有沈阳、大连保持微增长，哈尔滨在一路减少，长春也在去年开启了人口通缩。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
七普时期，东北36座城市中，还有沈阳、大连与长春人口保持增长，到去年长春也陷入了人口通缩，仅剩下沈阳、大连两座城市保持微量增长。
人口是楼市的基石，这个问题不解决，东北楼市的供大于求的基本面永远无法改变。
就目前的形势来看，这个问题很难解决，这意味着东北会有越来越多的城市，房价走向鹤岗化。
