今年关于保租房我们写过几篇文章，不过以往都是站在宏观视角来看待这件事
却很少去探究这背后对租房用户的真实影响
刚好10月份上海又有很多保租房开放申请了
于是我实地暗访了几个正在申请阶段的热门保租房项目
即使工作日，现场也遇到了不少来看房的年轻人
而这次暗访，我最好奇的就是作为租客真正租一套保租房，是不是真的更贵？
是否有我们注意不到的门槛？
和普通租房又有什么根本不同？
按照政策划分标准，我选择了2个代表项目：
一个位于中心城区的大宁，另一个则在浦东外环外的周浦
即使在传统租房市场上，也是各区域的热门板块
通过这次暗访，除了摸清保租房的整个租赁流程，还有很多在我意料之外的发现
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首先最根本的问题，什么人才能去租保租房？
上一篇文章里，也有朋友对此产生过很大的误解
就是保租房都用来租给企业了
但实际情况来看，并不是如此
不只租给企业，更多的还是租给个人
之所以会让人产生误解，是因为保租房目前有2种承租方式
第一种的集中配租，就是面向社会企业
一般在公开市场供应之前，由企业集体申请，提前预留租赁房源
这次暗访的市北高新人才公寓·西苑（以下简称：市北寓·西苑），就是这个模式
工作人员告诉我，西苑今年3月开始向市场供应504套房屋
而在此之前，很多周边的企业都会提前来预约集体房源
比如天翼数字生活，就一次性租赁了36套房源，提供给原本远距离上下班的员工
不过，这种集中配租的体量并不会占项目大头
更多的还是常态配租
目前随申办一共上线了41个保租房项目，都是常态配租状态，面向市场个人出租房源
@随申办APP
而且政策上保租房也不限学历、年龄、沪籍，甚至不要求居住证
只有2个大的条件，但必须同时满足：
一个是在上海名下是否无房
二是有没有合法工作
如果你和我一样，刚好是无房那一类，又有一份合法工作
那么保租房对你来说基本零门槛
至于到底什么才算是合法工作
我特意查了下，这个合法就业包括的不仅是劳动合同，还有各种三方协议
甚至录用通知、社保缴纳证明等等
也就是说，不只写字楼的白领、金领，像清洁工、外卖员等合法就业人员都可以申请
不过这次暗访前，我最好奇的是
除了无房的，上海有房的人群到底能不能申请保租房？
答案是可以，但也分情况
以浦西7个中心城区和浦东外环线为界
如果你在上海有房，想申请黄线区域内的保租房
比如静安区的市北寓·西苑
那么有2种情况，是可以确定让你租到这套房子的
第一种情况，只要你名下的房子不在黄线的范围内，就可以租这个区域内的保租房
第二种就是黄线范围内有房，但房子本身面积太小，家里人口又多
按随申办上的计算公式和房屋系数对照表
@随申办APP
算下来人均建筑面积＜15㎡，那么也是可以租的
我们理清了这个逻辑，黄线以外的部分规则就很好理解了
排除需要单独制定计算方案的五大新城，所有其他区域都只看该区的人均住房面积
比如周浦的慧智仁恒派
只要在浦东新区的外环外范围无房，或人均面积＜15㎡，就可以租
这一点也是蛮细心的，对于住房困难的评定标准，甚至考虑到了房屋系数和人均面积
所以保租房的准入门槛完全不高，基本照顾到了大部分单身人士和家庭
总的来说，只要在上海无房的人，再加上一份合法工作，都符合条件
住房紧张的家庭，也可对应找到可租的小区
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不过即使有资格也别着急，一个更关键的问题：保租房真的划算吗？
对大部分人来说，租房更关心的还是钱的问题
保租房租金是不是更贵？以及这个钱花的到底值不值？
为了验证答案，我把这次暗访过程中的代表项目
和周边小区的租金情况做了2组对照，包括传统老小区和同类型公寓
鉴于保租房基本是整租房源，所以我们排除单间合租，只看链家挂租的整租情况
大致是这样的
部分整租价格数据来源：链家
首先最重要的，保租房的租金水平，比想象中便宜
以市北寓为例，如果你想整租一室户，那么对比下来
保租房的租金并没有上浮太多，基本和传统租赁房源处于同一个梯队
而同样一室户的公寓产品，价格稍低些，但要和别人共用开放式厨房，居住尺度也小了很多
还有周浦的仁恒派这个项目，位置比较新，周边没有临近的小区、公寓
所以我对比了下稍远的瑞阳苑和斐瑞曼酒店公寓
结果还有些意外
部分整租价格数据来源：链家
仁恒派一室户的租金，目前折后是3300元/月左右
而建于2007年的瑞阳苑，差不多户型每月租金要3700元
同类型的酒店公寓，租金区别不大，但是面积比仁恒派小得多
可见整租市场上，保租房比周边同类型房源稍微便宜并不是虚的
除了租金，保租房还有一个最大特点就是稳定
之前我们也统计过，目前市面上的保租房背后基本都是国企
相当于政府做房东，踏实又可靠
还有就是租金稳定，保租房的租金涨幅每年不会超过5%
而且签订租房合同后，还可以在随申办上提取租赁住房公积金
每月最高可提取3000元，按季度发放到预留银行卡上
按每月5000元的租金来算，等于实际支出只要2000元
不过我咨询了下工作人员，他告诉我需要注意一点：
即使家庭租房，每个户型也只能一个人申请签约，并且只能由该签约人提取公积金
但整体算下来，保租房的成本还是比想象中低很多
其次，谈到性价比除了租金成本，我更关心的是住进去后生活品质怎么样
我选的2个代表项目，无论中心城区还是浦东外环外，看上去品质都不差
室内家电，从空调、冰箱到微波炉都是全新配置
工作人员告诉我，只要我进了房间肉眼看到的就是交付标准
我特意问了下，保租房小区是没有物业的，也没有物业费
但是有负责人，所以该有的服务全都有
日常电器维修、生活需求，拨打门后的电话就会有专业团队24小时上门响应
出小区后周边街区配套也很成熟，一路能看到星巴克、大润发、地铁站等
日常生活完全不受影响
最离谱的是位置比较新的慧智仁恒派
除了基础设施，为了保证生活氛围，专为租户建了一条商业街
和一个豪华会所式的综合运动中心
而且是那种自带恒温泳池版，水温常年28℃
还配了各种高规格的健身房、拳击馆、瑜伽室、阅读区等等
我向销售人员打听了一下会员费，一年只要2000多
说实话有点心动，这可比外面的“游泳健身了解一下”要便宜多了
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最后，如果你真的想租，请一定要做好心理准备
我自己体验下来，有2个感受明显是和普通租房不太一样的
第一个就是整个流程真的很快，而且是无法想象的快
如果你实地看中了某套房源，大致有2种签约方式
一种是网上轮候审核
过程也很简单，打开随申办-我要租房
然后选中你的目标房子，填好基本信息、上传身份证、提交预审即可
@随申办APP
线上审核时间最多需要3-5个工作日，通过后去现场签订合同
不过还有更快的方式，就是现场审核
工作人员告诉我，每个项目都是联网随申办的，他们当场审核只需要10分钟不到
也就是你直接去现场看房，确定好意向户型后
从签约合同，到录入信息、拿到门卡密码，加起来半小时足够
过程中的材料基本都能通过大数据获取
除了身份证，不需要额外带太多资料
当然钱一定要带够，因为保租房也是押一付三，这一点和传统租赁市场没有太大区别
看房之前，我一直担心轮候的名额问题，会成为保租房在租客面前最大的门槛
几百人同时轮候，排到自己好的房源基本就被选走了
但实地看房后，发现竟然还有一条捷径可走
也是现场工作人员告诉我的一句话：保租房优先急租高意愿租户
也就是只要你急着入住，直接带着身份证去现场就行了
工作人员会迅速帮你审核好一切资料、直接现场签约，完全不用排队
所以真诚建议大家，选择保租房最多提前预留一星期就可以了
如果不能现场签，房子不等人，你看中的那套可能明天就租掉了
第二个，也是保租房和传统租房最大的不同点：保租房没有中介
普通的看房，大家基本上第一个想到的就是联系中介
但看保租房，根本不存在这个环节
因此也没有任何中介费
每个项目除了门卫的安保人员，还会设置一个前台
@零距e家
比如在市北寓·西苑，就是由前台的工作人员带我走了一遍流程
不过因为不是中介也没有KPI，全程不会有服务感，交谈也比较随意
更合适的说法，应该是租房协助或指导
主要目的是解决你在看房过程中的需求和后续的签约问题
所以，如果你想租一套保租房，从一开始的寻找房源，到电话预约，再到实地看房
都需要极大调动自己的主动性
这一点和普通租房模式还是有区别的
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这次，真正尝试去租了一套保租房
才能更直观的感受到这座城市正在发生的变化
之所以会做这件事，是真实的感受到了这样一股趋势
此前我们也统计过上海保租房的几个关键数据
最基础的就是土地端的供应，到2023年的4月上海共出让了208块纯租赁地块
这些地块大概能为市场提供24万套租赁住房
还有一组更值得注意的数字
到2025年，上海保租房新增供应房源预计将达到47万套，累计筹措保租房将达到60万套
60万套啊，这什么概念，上海一年卖出的二手房不超过20万套
这意味着，保租房在上海住房的供应体量，未来是举足轻重的地位
我们粗略统计过随申办已上线的保租房套数，今年6月底超过了3万套
而且进入下半年，节奏又明显加快了
我整理了下不同阶段的数据变化，各位可以感受下这个供应速度
数据来源：随申办
尤其过去一个多月，已经超过了此前一个季度的供应体量
从今年年初我们最开始在地铁站看到保租房的广告，到今天越来越多的保租房出现，去填补传统租赁市场的空白部分
也才不到一年的时间
这意味着，今年我们看到的都还只是个开始
未来几年内，这座城市在租房市场，给予年轻人的选择将会越来越多
比起以前只能挤在老破小，或者无奈接受天价水电费的商业公寓
如今，上海为年轻人提供了另一条极具性价比的道路
同时降低了政策门槛、还精简了各种流程，尽可能扫清了障碍，让这条路真正走得通
而做这一切的目的，其实很简单
为了让年轻人在这个城市，真正留得住，上海真的很拼了
以上正文，来自余奔雷
