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文章来源：财叔有料

8月份的5年期LPR没有下调，有人就预测下调存量房贷利率的事情快了。

今天，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上流传，图中显示，该银行拟于8月30日（明天）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。

经21世纪经济报道记者核查，该截图信息为真，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。

早几天前，另一家银行已经开会安排按揭贷后利率变更新流程预宣导工作。

财叔打听后得知，这是一家股份制银行，图片是用手机拍摄电脑屏幕，上面有员工账号水印，所以打码了。

其实，很多银行已经准备好了预案，最终确定以后，剩下的就是操作细则。

刚刚，农业银行副行长林立在中期业绩发布会上表示，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还款的压力。在有关政策方案明确之后，农行将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造等调整等方面的工作，积极做好组织实施。

今天上午，招商银行行长助理彭家文在2023年中期业绩交流会上的讲话传出，称存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件。目前招商银行已经制定了预案。

这些表态在今天的市场上反响较大，大家都想知道什么时候调，自己的利率能调低多少。

有人预测，大概率会在9月份依次公布，利率的下调幅度会在0.5个百分点到1个百分点之间。

如果属实，这个降息幅度挺大的。

截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，而2022年银行业净利润为2.3万亿元。因此，如果下调0.6个百分点，则银行少收利息约2316亿元，如果下调0.4个百分点，则少收1544亿元。

下面这张表格，显示了不同调整幅度，对银行净利润的影响。

这个影响幅度看起来不算小。这段时间银行也在哭穷：我们也是盈利机构，房贷是优质资产，我们也要赚钱的呀。

用专业术语就是贷款和存款的净息差已经降无可降，“再降就要影响经营稳定性了”。

数据显示，截至2023年3月，商业银行的平均净息差已经降至1.74%。

所以央行的表态也有一个过程，从最开始的鼓励下调，到后来的指导下调。

最终下调多少，每个人可能不一样，因为因城施策，每个城市也不一样。有些是上半年利率较低的时候贷款的，当时就已经拿到特惠利率了，可能就享受不到下调的好处。但总体上利息减负上千亿是少不了的。这部分也算是银行让利。

但银行是商业机构，双方签订好的合同，约定好的利率说变就变，也需要一个补偿。这么多钱谁来补偿呢？那就通过国家层面来补偿了。央妈可以通过降低存款准备金率、定向贷款、降低存款利率等手段来让银行获得更便宜的资金。

这利率就是钱的价格，贷给购房者的利率下调了，吸收的存款利率也下调，利差就能维持住。

当然，银行也可以不下调存量房贷利率，那么在利率下行周期中，居民的反应就是提前还贷，或者通过借利率更低的经营性贷款来用于偿还房贷。

下面这张表格，就显示了从去年底开始，提前还贷的规模急剧上升，到5月份左右达到一个顶峰。

在银行面前，个人的讨价还价能力还是比较弱的，那些无力提前还款，又不愿意通过经营贷来偿还房贷的个人（而且经营性贷款不能用于购房的），只能被动等待央行降息，然后在第二年元旦开始执行新的利率。

而在一些发达国家，居民可以有更多选择来降低贷款利息。

比如，一种普通贷款再融资产品，就可以用更优惠的贷款来替换原有贷款，贷款金额基本相司。这样，居民可以降低月供、缩短贷款期限、改变贷款类型等。

还有一种叫提取现金贷款再融资，以房屋市值减去贷款额的净值作为抵押，申请一笔新贷款来偿还已有贷款，剩余部分则自由支配。

诸如此类，不一一列举了。

实际上，类似给存量房贷降低成本的措施，我们在2008年前后也曾实施过。

受美国金融危机以及前期地产调控收紧的影响，2008年下半年，我国经济和房地产市场出现下滑。为了稳定房地产，宽松政策开始加码。

2008年10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，开启了存量房贷利率的调整进程。在此前下限为0.85倍的基础上，通知提出，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。而且这个条款不只针对新发放贷款，也同样适用于存量房贷利率，银行可以与客户协商进行调整。

由于存量房贷利率的下调会直接压缩银行的利润，在央行政策最初推出的时候，银行的实际执行是比较犹豫的。

尽管央行在2007年叫停过转按揭业务，当时仍逐步有中小银行重新推出“同名转按揭”产品，即帮助客户通过担保公司担保等手段，将住房按揭转移到能够提供七折优惠利率的其他银行。

实际上，就是部分银行开始抢占存量的房贷市场。为了稳定优质的房贷客户，剩余的银行也不得不加入利率调整的行列，居民的议价能力则明显提高。

所以，当时的“转按揭”业务的复出，才真正推动了存量房贷优惠政策的加速落地。

现在，转按揭类产品全部叫停了。

话说回来，银行即便调低存量贷款利率1个百分点，不少利率较高的居民，依然会选择提前还款。

有人就说，我的房贷利率5%以上，降低1个百分点，还超过4%，现在很难能买到稳健的收益率超过4%的理财产品。

统计显示，利率明显偏高的贷款主要就集中在2018-2021年，这部分存量贷款当前的利率水平普遍还在5%以上。

（本文完）