商业故事丨十三年亚运城浮沉录

时事新闻2023-09-15 17:45:05无忧百科

商业故事丨十三年亚运城浮沉录

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

2023年9月中旬,广州番禺亚运城营销中心摆放着巨幅中海地产企业介绍展板,营销系统也已更换为中海幸福家。随着交接程序进入尾声,无处不在的中海痕迹,宣告它已是这里的主人。

今年8月底,亚运城初始股东之一碧桂园把所持股权全数出让予中海地产。至此,开发至今已十三余年的亚运城告别多股东时代,逆势冲锋的央企中海地产成为这个占地面积273万平方米、总建筑面积500万平方米超大型社区的单一股东。

亚运城落槌成交于2009年12月。

其时,富力、碧桂园和雅居乐三家组成联合体以255亿元总价摘得这一项目;次年,中信、世茂入股,亚运城进入五家房企平分股权时期;2016年,富力退出、中海借道中信加入,股东进行新一轮洗牌;去年,雅居乐、世茂囿于流动性压力先后挥别,今年碧桂园出清后,亚运城终归中海。

亚运城的股东变化,迎合了房地产行业从高歌猛进、及至刮骨疗伤深度调整的全周期。

2009年,那时民营房企冲劲十足、敢加杠杆,所以富力、碧桂园和雅居乐在亚运城的争夺中挑落了保利、万科和中海的联合体;2023年,国资背景房企驰骋沙场、全军出击,曾经与亚运城有过交集的民营房企陆续陷入困境,中海地产得到最后的筹码。

十三年亚运城风云更迭,参与房企命途交错。

勇闯江湖

2009年12月22日,一场史诗级土地拍卖在广州举行。这天,广州亚运城项目公开出让,它的起拍价为165亿元,是广州其时起拍总价最高的地块。

广州亚运城整个项目,包含已经建成的主媒体中心、媒体村、技术官员村、运动员村及相关配套设施总计8000余套房源和14宗未开发商住用地。参拍这宗地块的有保利、万科和中海的联合体,以及富力、碧桂园和雅居乐的联合体等。

最终,位列“华南五虎”的三家房企联合体力压保利联合体,以总价255亿元拿下广州亚运城项目。直至14年后的今日,255亿元仍然是广州土地出让史上总价最高的项目,也是唯一一宗成交价超过200亿元的项目。

那是房地产行业的高光年份、是草莽生长的时代,每家房企对未来都有美好的期望。

那一年,全国商品房销售面积是9.37亿平方米,同比增长42.1%;商品房销售额4.4万亿元,同比增长75.5%,行业正在飞速增长中。那时房地产行业集中度尚低,排名前20的房企总销售额仅5231亿元。

击败保利联合体的富力、碧桂园和雅居乐,三家房企销售额总和为700亿元左右,每家销售额在200多亿元。另一边的万科当年销售额首度突破600亿元,保利、中海则同为400亿元阵营。贴身肉搏中,这样的规模差距没有让富力联合体退缩。

三家房企的初始股权分配,富力为34%,碧桂园、雅居乐各33%。拿下这宗地块,的确勇气可嘉,但后续开发所将面临的资金压力,还是让这个联合体进退维谷。

次年6月,世茂、中信宣布加入亚运城联盟。两家房企宣布,分别斥资1.5亿港元购入亚运城项目公司广州利合房地产开发有限公司20%的股权。交易完成后,5家公司分占各20%的股权,由此,亚运城土地使用权成本也将由5家公司平均承担。

2010年9月,亚运城新品发布会在广州举行。碧桂园杨国强、富力李思廉、雅居乐陈卓林和世茂许世坛齐聚一堂,分享了许多这宗交易背后的细节。身为“华南五虎”的掌舵者,彼时他们意气风发。

李思廉说,“亚运城是一个前无古人的项目,再也找不到这么漂亮的项目,现在对亚运城是越看越开心。”

陈卓林则表示,“人生能有多少次机会,参与这样一个项目的开发。”回忆参加拍地时的情景,陈卓林则借助雅居乐的企业理念表达了对于亚运城的祝福,“远见、心建、共建亚运城”。

碧桂园加入亚运城项目,更无过多犹豫。杨国强称,“李思廉跟陈卓林对亚运城商议很久了,我想听他们的没错,所以加入了这个项目。”

世茂的考量也很现实。“世茂到目前为止,在华南区域只有亚运城这么一个项目,借着与华南优秀地产企业合作的机会,进军华南市场。世茂是抱着学习的态度,参与到亚运城项目的开发中来的。”许世坛表示。

从亚运城拿地之时测算来看,项目的收益初期并不突出。李思廉算过一笔账,“如果按照255亿元的地价,政府给我们摊分到一期87万平方米的成本加上我们从2009年开始付的地价利息再加上前期销售时策划投入,成本已超过了11800元/平方米。”

这一价格,几乎已持平于楼价。但房地产行业遍地黄金的年代,企业之间的合作也少见纠葛。

5家公司的分工也在那场发布会上明确,其中碧桂园负责建筑、物业管理;富力则负责前期的项目规划、手续,雅居乐则是负责项目的销售,世茂负责项目公司的架构,管理等,中信则负责财务。

上述分工,符合各自房企的定位和调性。这一联盟,稳定持续至2016年。

聚散有时

2010年9月26日,亚运城首次开盘,均价为1.1万/平方米。

亚运城开盘即巅峰,不仅创下5000人排队抢2000套房的纪录,更在3个月内卖出3900套房,成为当年广州楼市的“神话”。那一年,广州一手房均价大约也在1.1万/平方米上下,亚运城与之相当。

亚运城开盘之后的五年多时间里,这一项目不温不火,价格也未有明显变化,多年来均价一直在1.2-1.3万/平方米上下波动,广州楼市在此期间也相对平稳,2015年,广州一手房均价来到了1.5万/平方米。

时间来到了2016年。这一年,亚运城的股权变化来了新的面孔,同时也送走了老伙计。

2016年3月,中海和中信两大央企地产重组大幕拉开;半年后的9月,中海地产披露,通过增发配股的方式收购中信地产3155万平方米土地资源的交易全面完成。为此,中海支付了约310亿元的代价。

亚运城项目恰好在中海并购中信的资产包之中,中海由此介入这一项目。也是在这一年,富力“退股”亚运城,股权由雅居乐、碧桂园和世茂三家平分,持股比例各26.6%左右。

李思廉曾经回应称,富力退出原因是项目股东太多不是很好,在合适的时候退出是比较好的选择。“如果股东太多大家都不会花精力在上面,你指望我,我指望你,不如少一点股东,这样比较好。此次富力退出亚运城项目是和平签订了退出协议。”

随着富力的退出,中海持股比例不如其他三家,亚运城项目的分工也重新进行了梳理。其中,雅居乐负责物业,碧桂园承接了销售工作,世茂则主导工程开发和运营,项目的开发随着房地产行业迎来新一波主升浪而彻底加速。

2017年,亚运城卖出2961套,成交面积达32.94万平方米,成交金额为57.74亿元,三项数据均居广州楼市的首位,成为“三冠王”;2018年,亚运城全年成交4054套,成交金额约106亿元,成为广州首个百亿项目。

2017和2018年,是全国楼市暴涨之时。到了2018年年底,广州一手房均价已经涨至2.7万/平方米左右;亚运城的销售均价,在2018年也跳升至2.5万/平方米。

楼市预期走高,天量资金涌入,房企在高杠杆的催化下,黑马频出。根据克而瑞统计,2016年,房企融资额首度站上1万亿元,如此融资规模一直延续至2021年。

在那蒙眼狂奔的几年里,亚运城各家股东的命运,也走向分野。

2017年,退出亚运城的富力做了一笔轰动行业的交易。当年7月,富力虎口夺食,从融创手中抢下了万达77家酒店,作价199.06亿元,这笔交易一度被认为价格“划算”,却也为之后富力的滑坡埋下了伏笔;2018年,富力销售额上涨超50%,首次突破千亿。

碧桂园,这家后来曾为规模老大的房企也在2017年站上巅峰。那时杨国强风生水起。年初,他送给总裁莫斌一副“会当凌绝顶,一览众山小”的毛笔字,他希望莫斌能够带领碧桂园实现规模、竞争力“双第一”,似目空一切。

当年,碧桂园实现合约销售5508亿元,成功“登顶”,其时碧桂园发展速度已无人可挡,但飞速运转也在2018年被几起安全事故摧毁进程,碧桂园宣布“减速”发展,不过“一哥”之位并不受撼动,碧桂园在这一位置上坐到了2022年。

那时候民营房企冲劲十足,中海地产则略显落寞。

2017年,中海地产迎来了颜建国的回归,他的风格和前任不同,既要保住利润,也要积极投资。自此,中海地产在公开土地市场上转向,但投资底线不可破,“稳健”是唯一准绳,中海地产更无意进入下沉市场,那两年中海地产一直备受拷问,认为其仍过于“保守”。

2017年,中海地产的销售额是2320.7亿港元。世茂、雅居乐,也分别在2017年、2018年跨入“千亿俱乐部”。

交出筹码

2019年,房地产市场单边上涨趋势不改,亚运城再创奇迹。当年,亚运城以123亿元的销售额问鼎全国单盘销售额第一。2020年及2021年,亚运城保持开发强度,销售额也维持在百亿左右。2021年,商品房销售额触及天花板,达到18万亿元。

尽管那两年亚运城仍取得了优秀的销售成绩,但后来引发亚运城股东更替的种子已埋下。

2020年,监管层对房企设置“三道红线”限制融资,这“三道红线”是:剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。受此约束,赖于高杠杆、高负债和高周转生存的房企倚靠融资推高规模的方式难再续。

2021年,房地产市场发生剧变,部分民营房企出险将市场信心拖至冰点,雅居乐、世茂等亚运城股东也率先受到冲击,当年的销售额表现已经不甚乐观,这直接左右了他们的资金链。

当年年底,世茂因一笔小额信托融资未及时偿付信心受损,虽未公开违约,但资本市场的巨浪已经袭来。

雅居乐在此期间也在不断“自救”。为了保住公开市场的信用,雅居乐走上了“卖子求生”的道路。2021年下半年,雅居乐累计出售14项非核心物业,共套现28亿元。

2022年上半年,雅居乐偿债高峰期来临,资产处置到了关键阶段。亚运城项目,成为了雅居乐能够最快变现的项目之一。当年1月,雅居乐以18.44亿元的价格,将所持的广州亚运城项目26.66%的股权出售给中海地产。

雅居乐出让这笔股权迅速决绝。一位了解交易的人士告诉21世纪经济报道记者,“雅居乐马上有一笔短债要到期,为了能够顺利还上,雅居乐相关人员在每个节点都紧盯着中海的流程。雅居乐真的很需要这笔钱。”

许多房企遇到短期流动性困难,但如雅居乐这般果断应对的却不多。从2020年至今,雅居乐不断压减债务,有息负债已经降至575.7亿元,较去年年末下降3.2%。

也是出于这种魄力,雅居乐保持民营房企公开市场未违约的形象直至现在。今年1月,雅居乐还一度被戴上小红花,借由中债增发行了一笔12亿元中期票据;境外,雅居乐也获得了2家银行的新增融资超过4亿元。

不过,即便雅居乐勤勤恳恳地应对债务问题,全行业的缩表仍然困扰着雅居乐。2023年上半年,雅居乐录得归母净亏损为44.75亿元;销售方面,截至2023年8月31日,雅居乐预售金额合计为330.4亿元,同比下降33.25%。

几乎在雅居乐出清亚运城股权的同时,世茂也在进行同样的动作。雅居乐公告的三日后,中海地产宣布,以18.45亿元的代价向世茂收购亚运城项目26.67%的股权。根据世茂公告,出让股权所得款项约80%将用于降低公司负债,20%用于一般企业用途。

这笔钱相对于世茂的债务规模,杯水车薪。2022年7月3日晚间,世茂集团公告称,其与当日到期的一笔10亿美元债未能进行本息偿还,世茂正式宣布违约。

在违约之后,世茂进入“出险房企”的发展周期,债务、运营状况持续下滑。截至2023年6月末,世茂的有息负债2752.29亿元,较2022年末增长12.22亿元;期内,世茂录得归母净亏损73.25亿元,亏损额同比增加约17.96亿元。

世茂化债,也在同期进行。今年8月,世茂宣布已完成了多只境内债的展期,展期规模约189亿元左右。

终归于海

雅居乐、世茂出让亚运城股权后,中海已经成为这个项目的主导者,持股比例上升至73.33%,仅剩的合作者只有碧桂园。

2022年,碧桂园作为民营房企之光,销售融资形势虽有颓势但未明显转淡,因而并无意退出亚运城项目。这毕竟是碧桂园手中难得的一线城市资产,合作方中海的加持,项目的收益也有相当保障。

在这一年,碧桂园还成功发行了近百亿元的公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品,完成3次股权融资共获得约115亿港币,累计获得超十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。

另一边的中海,虽然也受到行业波动影响净利润下挫,但资金优势的加持下,中海依旧疾驰。2022年,中海地产实现销售合约额2947.6亿元,权益销售额行业排名上升至行业前三。

当年,中海地产投资力度也处在比较优势扩大中。中指研究院统计数据显示,中海全年权益拿地金额为751亿元,新增货值1304亿元,新增权益货值1281亿元,均进入行业前五位。

在这一年,全国商品房录得下滑,全年商品房销售额13.33万亿元,创6年来的新低。在那时,许多房企以为,震荡过后,房地产行业会回到正常发展轨道上,但现实告诉他们,2022年并不是最难一年。

今年3月的业绩会上,莫斌说,2022年碧桂园付出了极大代价,打赢了关乎企业生存的“铁原保卫战”。“虽然碧桂园在利润表上做出了牺牲,但整体经营保持稳健,守住了保经营安全、保交楼、保债务刚兑的底线,维持了良好的信用记录,受到了监管部门和金融机构的认可。”

莫斌还表示,碧桂园已在2023年重启拿地,整体投资方向将聚焦一二线核心城市,重质轻量。“碧桂园计划用3-5年的时间,将一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%,用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。”

未曾想到的是,2023年楼市在短暂小阳春后继续掉头向下,碧桂园更受到了严重冲击。今年前8个月,碧桂园实现权益销售金额1487.8亿元,同比下降39.04%。

投融资两端持续失血,碧桂园在8月时发布公告坦承,受近期销售额与再融资环境持续恶化,叠加各类资金监管的影响,账面可动用资金持续减少,出现了阶段性的流动性压力。

缓解流动性压力的第一关,碧桂园选择出让部分资产。必须看到的是,碧桂园手里的优质资产已然不多,亚运城成为它的首选。

8月25日,碧桂园发布公告称,将持有亚运城项目26.67%股权,以12.92亿元的价格出售给中海地产,所得款项用于保交楼。至此,中海地产100%持股亚运城项目。

坚守底线

站在中海地产的角度,全资控股亚运城项目,符合它的投资需求。

在今年中期业绩会上,中海地产行政总裁张智超还特别提到,今年8月,中海地产收购了有关公司广州亚运城项目的股权,广州亚运城项目成为全资控股的项目,并称有信心高质量地实现年初制定的投资目标。

一位了解中海投资风格的人士告诉21世纪经济报道记者,收购合作方股权对中海来说是比较理想的并购方式,“一是中海之前就参与,对财务比较了解,项目本身也在之前是符合投资要求的;二是合作方如果出险对项目也是比较不可控的因素,中海一向喜欢100%操盘,这时候收购过来价格各方面也合适。”

两年之间,中海地产用了逾49亿元,成为亚运城项目最终的拥有者。

现实情况是,亚运城目前所剩货量已经不多。据21世纪经济报道记者在亚运城销售中心现场获得的消息,亚运城目前仅有最后一期天际在售,共约3000多套,平均单价在2.9万/平方米上下。除此以外,中海还将获得亚运城广场等商业项目的运营权,目前也在陆续动工扩建中。

中海央企的金字招牌,现在成为亚运城营销中最为高光的亮点。“这个项目目前从建设到销售都由中海负责,我们是央企,质量、物业和交付肯定不用担心,我们都会按照高要求来做。”

十三年间,参与亚运城的股东中,碧桂园规模曾冲上7000亿元,成为房地产行业中的唯一;富力、雅居乐、世茂也短暂迈入“千亿阵营”,如今却都在与命运苦苦搏斗。

如今,雅居乐暂时守住按时偿债的底线,碧桂园面对阶段性流动性压力,主动进行债务管理,境内债展期完成在即;富力则在更早之前,完成了境内外债的展期工作;世茂境内债完成部分展期,境外债谈判也在进行时。

债务处置节点不同,相同的是,销售额都一落千丈,融资渠道也几乎全数关闭。唯有最终的胜利者中海地产,对未来充满信心、笃定前行。

颜建国在近期的一次发言中说,中海是国内发展历史最长的房企。“成立于1979年的中海,是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企,也有信心跨越周期。战胜市场的信心,源自于充足的货量,以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势,以及财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。”

穿过寒冬、经过暖春,中海深谙稳健而不消融血性是房地产行业颠扑不破的生存之道。它不完全信奉高杠杆、高负债,在行业高歌猛进时克制,在逆周期中扩张,这其中体现了对市场的敬畏。

漫长的缩表周期袭来,春来了冬去,亚运城十三年风云变幻,参与房企选择迥异、各有命数。

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