取消地价上限,大城市地价会否“起飞”?

时事新闻2023-10-19 19:57:33无忧百科

取消地价上限,大城市地价会否“起飞”?

文/邓浩志

近日,自然资源部发文建议取消地价上限、取消远郊区容积率1.0限制等。



这是房地产业内的一则大新闻,谈几点看法:

1、这是房地产回归市场化的重要举措。

限地价和限房价其实一个道理,是特殊时期的特殊产物,如果房地产还是一个市场,则各种行政强制措施最终全部退出是大势所趋。因为非市场化虽然表面让短期价格稳定了下来,实际上会加重资源的错配,从而导致后期市场会出现更猛烈的波动。为什么房地产政策总是不停两头摆动?为什么总被诟病头痛医头脚痛医脚?本质上就是行政干预替代了市场调节。在房价地价非常高的时候,我就多次呼吁增加供给,通过改变供求关系,调节市场。但供应没见增加,只是限制价格。限地价和限房价的结果是一样的,限房价等于给有钱人买房打折,限地价等于给开发商打折卖地。价格失误带来的结果只能是资源错配。

2、土地回归市场,价格进一步分化。

如果地价取消上下限,则大城市核心城区地价一定会出现上涨。过去两年,尽管楼市不景,但大城市房价依然坚挺,部分板块甚至逆势上涨。而房企拿地策略也全线调整为高能级城市,高能级地段(通俗概况就是大城市,核心地段)。如果取消价格封顶摇号,则一线及强二线城市核心地段有望突破前几年的天花板,或陆续有一批“地王”诞生。这对大城市财政是好消息,意味着出让部分优质土地,能带来更多的收益。而如果是普通地段,甚至是远郊土地,则不会收到任何的利好,所有低价卖的土地还是地价,所有没人问津的地块,依然会流拍。

3、政策其实完全不会刺激土地市场交易。

因为政策没有影响市场的供应,土地供应没有因此增加或减少。政策也没有改变市场的需求,房企的资金和购买意愿不会因此增强。政策只是改变的竞买规则,让一下原来到达摇号的地块,改成继续竞拍而已。

4、取消远郊区容积率1.0限制也是符合市场需求的举措。

远郊一般适合旅游度假,只能开发低密度产品,例如别墅等。硬性规定郊区地块要盖高层洋房,对于市场,存在滞销风险。对于经营,存在闲置的浪费。对于环保,存在更大的破坏环境问题。所以取消远郊楼盘容积率限制,把应该盖什么房子这个问题,还给市场,也是非常必要的。当年之所以要求必须盖高容积率产品,其原因和考虑其实也不存在。比如低容积率产品,例如别墅占用土地多,降低了土地使用效率,不利于耕地的保护。但耕地是受土地规划保护的,并不存在和国有建设用地“争地”的问题。再比如容积率高可以多盖房子,满足更多人居住需求,但远郊距离商务区太远,极少人愿意作为每天通勤的第一居所。多盖其实也只是多闲置而已。

另外需要补充一点,“取消远郊区容积率1.0限制”不等于取消“限墅令”。别墅是一种独门独户的建筑形态,而容积率反映的是在同等土地上,可以盖多少面积的房子,两者并不是同一个概念。所以未来“限墅令”的约束依然存在。当然,就算存在,也几乎不影响产品设计。因为联排别墅,上下叠拼别墅等创新产品,早就在尽量保留别墅居住体验的基础上,巧妙地绕过了“限墅令”的限制。

本文标签: 房价  别墅  容积率  限地价  限墅令  地价上限  

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